30. В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признаются не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ.

Пункт 30 Постановления Пленума N 10/22 закладывает правило, согласно которому незавершенные строительством объекты относятся к недвижимым вещам, а потому к ним применимы положения ст. 222 ГК РФ как в части сноса, так и в части признания права собственности. Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимым вещам основано на легальном определении недвижимости (ст. 130 ГК РФ), в основу которого положен признак прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак традиционно присущ недвижимому имуществу. Он использовался еще в римском частном праве. В литературе зачастую признак прочной связи с землей именуют естественным, а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, - недвижимостью по природе. Поскольку признак завершенности не фигурирует в определении недвижимости, то для отнесения того или иного объекта к недвижимой вещи достаточно ответить на вопрос о том, прочно ли оно связано с землей.

В судебной практике возник вопрос, в какой момент строительной готовности возникает объект незавершенного строительства. Одни считают, что таким объектом является уже просто котлован, другие полагают, что объект незавершенного строительства возникает с момента появления котлована с залитым в нем фундаментом. Вторая позиция представляется правильной, поскольку "именно характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта, в который будет достраиваться объект незавершенного строительства" <1>. Высшие судебные инстанции ответа на поставленный выше вопрос в Постановлении Пленума N 10/22 не дали, хотя в абз. 2 п. 14 проекта Постановления было указано: судам следует учитывать, что объект незавершенного строительства возникает не ранее создания фундамента такого объекта <2>.

--------------------------------

<1> Бабаев А.Б. и др. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. С. 165.

<2> См.: Проект Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. Верховного Суда РФ). Официально опубликован не был.

Как уже указывалось выше, по смыслу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть признан любой объект недвижимости. Соответственно, на любой из них может быть признано право собственности, если соблюдены требования, указанные в п. 3 ст. 222 ГК РФ, либо такой объект может быть снесен. Поскольку объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, то на них в полной мере распространяются правила ст. 222 ГК РФ, в том числе те, которые допускают признание права собственности (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Таким образом, если объект незавершенного строительства обладает признаками самовольности, отвечает критериям недвижимого имущества, но не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; истец является субъектом права собственности или иного права на земельный участок, указанного в ст. 222 ГК РФ; застройка производилась истцом и (или) по поручению истца за его счет; постройка не имеет собственника и индивидуально определена, то признание права собственности возможно. В ином случае незавершенный строительством объект подлежит сносу. Так, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя А.С. П.С. на решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 24 августа 2010 г., которым иск администрации Волгограда к А.С. о сносе самовольной постройки и освобождении самовольно занятого земельного участка удовлетворен: А.С. понужден снести бетонный фундамент индивидуального жилого дома, деревянный забор, деревянный сарай, расположенный на земельном участке площадью 1020 кв. м по ул. ... в Красноармейском районе г. Волгограда; А.С. понужден освободить земельный участок площадью 1020 кв. м по ул. ... в Красноармейском районе г. Волгограда от строительного мусора, привести его в пригодное для использования состояние, - суд кассационной инстанции установил следующее.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 30 Постановления Пленума N 10/22, в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признаются не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

Пунктом 2 ст. 62 ЗК РФ предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением администрации Красноармейского района г. Волгограда от 14 июня 2007 г. N 652 земельный участок, расположенный по уч. ... Красноармейского района г. Волгограда, предоставлялся в аренду А.С. на срок до 31 декабря 2007 г. для выращивания сельскохозяйственных культур без права строительства ограждения, строительства строений и сооружений. В 2008 г. А.С. самовольно начал строительство жилого дома на указанном земельном участке.

Постановлением администрации Красноармейского района г. Волгограда от 6 февраля 2009 г. N 125-п указанный земельный участок предоставлен Л.В. в аренду для выращивания сельскохозяйственных культур без права устройства ограждения на срок с момента подписания постановления до 31 декабря 2009 г.

Решением Красноармейского районного суда г. Волгограда от 27 апреля 2009 г., вступившим в законную силу, удовлетворены исковые требования Л.В., на А.С. возложена обязанность снести спорные строения, однако решение суда в этой части не исполнено, а Л.В. исполнительный лист в суде не запрашивала и не направляла в службу судебных приставов для принудительного исполнения.

В 2010 г. спорный земельный участок А.С. либо иным лицам в аренду или на ином праве не предоставлялся.

В ходе осмотра указанного земельного участка 9 июля 2010 г. прокуратурой Красноармейского района с участием главного специалиста отдела строительства и землепользования установлено, что земельный участок частично обнесен забором, ранее на участке проводились строительные работы, имеются постройки в виде бетонного фундамента, деревянного забора, деревянного сарая и строительный мусор.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и доказательствами, исследованными в судебном заседании.

Поскольку судом достоверно установлено, что ответчик осуществил строительство объекта без получения разрешительной документации на строительство на земельном участке, не отведенном для индивидуального строительства, то суд пришел к обоснованному выводу, что незавершенный строительством объект недвижимости является самовольным, и принял правильное решение об удовлетворении иска администрации Волгограда о возложении обязанности на А.С. снести спорные строения, в том числе фундамент дома, освободить указанный выше земельный участок от строительного мусора и привести его в пригодное для использования состояние <1>.

--------------------------------

<1> Архив Красноармейского районного суда г. Волгограда. Дело N 33-11523/2010.

Признание права собственности на незавершенное строительство как самовольную постройку не означает, что собственник защищен в будущем от признания его объекта самовольной постройкой и даже сноса. Так, может случиться, что на момент решения суда незавершенный строительством объект (самовольная постройка) не создавал угрозу жизни и здоровью граждан, но в результате дальнейшей деятельности существенным образом были нарушены строительные нормы и правила, в результате чего прочность здания снизилась настолько, что это создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае заинтересованные лица могут обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, а довод владельца объекта недвижимости о том, что право собственности на него уже признано, не должен приниматься во внимание, так как объект в результате изменения потерял тождественность с тем, на который признавалось право собственности <1>.

--------------------------------

<1> См.: Зарубин А.В. Признание права собственника на самовольную постройку. С. 225 - 233.