АВЕНЮ

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

 

ПОКУПКА, ПРОДАЖА И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЖИЛЬЯ: САМЫЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ СИТУАЦИИ

Н.Н. КОЗЛОВА

1. Защита прав потребителей при покупке квартиры на вторичном рынке жилья и в новостройках

1.1.Заключение сделок с посредниками
1.2. Приобретение квартиры на вторичном рынке жилья без участия посредника. Схемы обмана потребителей

1.3. Заключение сделок непосредственно с застройщиками (дольщиками при долевом строительстве) жилых домов

1.4. Нарушение прав потребителей при строительстве жилья

2. Защита прав потребителей при проведении ремонтных работ в жилых домах
Капитальный и текущий ремонт государственного и муниципального жилищного фонда

2.2. Содержание и ремонт многоквартирных домов, относящихся к частному жилищному фонду

3. Отдельные вопросы, связанные с получением жилых помещений

3.1. Как вселиться в квартиру, полученную по решению суда
3.2. Как получить квартиру по ипотечному кредитованию

3.3. Порядок предоставления квартиры по жилищному сертификату

Приложение. Договор участия в долевом строительстве

 

 

 



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

Содержание и ремонт многоквартирных домов, относящихся к частному жилищному фонду авеню,av-ue.ru. ПОКУПКА, ПРОДАЖА И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЖИЛЬЯ.

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>оглавление

 

 

 

ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ РЕМОНТНЫХ РАБОТ В ЖИЛЫХ ДОМАХ

 

2.2. Содержание и ремонт многоквартирных домов, относящихся к частному жилищному фонду

 

Рассмотрим права и обязанности жильцов, проживающих в частном жилищном фонде.

Согласно ЖК РФ ответственность за состояние частного жилищного фонда лежит на собственнике жилья.

В ходе приватизации часть жильцов стали собственниками своих квартир, а значит, имеют право пользоваться, владеть и распоряжаться этой собственностью. Но собственники помещений становятся ответственными не только за свою личную квартиру, но и за весь жилой дом, в котором находится квартира.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир принадлежит так называемое общее имущество в доме, к которому относятся:

- крыши, чердаки;

- окна и двери помещений общего пользования, перила, коридоры и т.п.;

- межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты;

- несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны, балконные плиты;

- оборудование, обслуживающее более одного жилого помещения;

- трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки на придомовой территории;

- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены кадастровым учетом;

- подвалы, встроенные гаражи.

Таким образом, для квартировладельца собственность не ограничивается только пространством его квартиры, он также обязан лично позаботиться, чтобы работали лифты, были в исправном состоянии окна и двери в подъезде, не текли трубы или крыша. Для большинства собственников еще непривычно заботиться о том имуществе, которое находится за пределами квартиры.

В настоящее время существует особый порядок принятия решения о проведении капитального ремонта в доме. Решение о капитальном ремонте принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, например: делать ремонт в доме или не делать, что ремонтировать в первую очередь; дата начала работ, необходимый объем работ, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов.

Если собственники помещений в многоквартирном доме (под многоквартирным домом подразумевается здание, в котором больше половины общей площади приходится на жилую и имеется более одной квартиры) на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения, принадлежащего собственнику, в многоквартирном доме включает в себя:

- услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

- содержание общего имущества;

- текущий ремонт общего имущества;

- капитальный ремонт общего имущества.

Плата за капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений (как жилых, так и нежилых). При этом:

- данная обязанность возникает у собственника помещений с момента перехода к нему права собственности на помещение в многоквартирном доме, зарегистрированного надлежащим образом;

- при переходе права собственности на помещение к новому собственнику у него возникает (с момента осуществления государственной регистрации такого перехода) обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт помещения в многоквартирном доме;

- если предыдущий собственник помещения не исполнял данное обязательство, оно в полном объеме переходит к новому собственнику. Если последний добровольно не будет исполнять обязательство предыдущего собственника, к нему может быть предъявлено (в пределах сроков исковой давности) требование о взыскании в судебном порядке соответствующих сумм.

По существующим правилам для поддержания дома и двора в надлежащем состоянии должны проводиться следующие мероприятия.

Осмотр общедомового имущества. Он проводится самими жильцами либо уполномоченными ими членами товарищества собственников жилья (ТСЖ) с помощью соответствующих специалистов: экспертов по строительству, инженерным коммуникациям и др. По результатам осмотра оформляется акт, на основании которого определяется, соответствует ли состояние дома требованиям безопасности, санитарно-гигиеническим и прочим нормативам. Если нет, то принимается решение о необходимых мерах для устранения неисправностей, повреждений и прочих дефектов домовладения.

Текущий ремонт. По правилам он проводится по решению общего собрания собственников квартир и предназначен для предупреждения преждевременного износа, а также для поддержания инженерных коммуникаций и прочих общедомовых систем в рабочем состоянии, устранения повреждений и неисправностей общего имущества дома, кроме замены несущих конструкций и лифтов (эти серьезные работы уже относятся к капитальному ремонту).

Капитальный ремонт. Он обязателен, если состояние дома достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности.

Для поддержания дома в хорошем состоянии необходимо обеспечивать:

- освещение помещений общего пользования;

- благоприятные показатели температуры и влажности в общедомовых помещениях;

- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования и придомовой территории;

- сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

- уход за элементами озеленения и благоустройства придомовой территории;

- выполнение мер пожарной безопасности.

Есть несколько вариантов возмещения средств на капитальный ремонт.

Первый. Существует единовременный платеж, взимаемый со всех собственников, на проведение необходимых ремонтных работ.

Второй. Если собственники не в состоянии единовременно оплатить расходы по капитальному ремонту, может быть принято решение воспользоваться кредитом на условиях соответствующей кредитной организации, при этом следует иметь в виду, что стоимость ремонта соответственно возрастет на величину начисленных процентов за пользование кредитом.

Третий - накопительный: ежемесячно на капитальный ремонт перечисляется фиксированный взнос.

Закон предусматривает следующие основные инструменты, с помощью которых собственники жилья обязаны решать проблемы, связанные с проживанием в многоквартирном доме:

- общее собрание собственников помещений как орган управления;

- выбор способа управления;

- договор управления многоквартирным домом.

ЖК РФ введено такое понятие, как "орган управления многоквартирным домом". Этим органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

К компетенции органа управления относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Следует обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений собственники голосуют своими долями в праве собственности на общее имущество. Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения собственника. Поэтому количество голосов, которыми обладает собственник помещения на общем собрании таких собственников, непосредственно зависит от размера общей площади принадлежащего ему жилого или нежилого помещения в данном многоквартирном доме. С учетом этого обстоятельства и должно определяться наличие кворума. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них.

Решения общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов, за исключением решений, которые требуют не менее 2/3 (квалифицированное большинство) от общего числа голосов.

К таким решениям относятся:

1) решения о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, запрещено. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание.

Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие предусмотренные ЖК РФ условия:

1) решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений;

2) решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания;

3) решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения;

4) решение доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме;

5) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания.

По указанным критериям можно оценивать правомерность соответствующего решения в случае возникновения споров, связанных с принятием решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

ЖК РФ разрешено проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и путем заочного голосования, а также голосования через представителя. Собрать всех собственников многоквартирного дома в одном месте в одно время очень трудно, поэтому чаще всего собрания проходят именно в заочной форме, путем письменного опроса.

Каждому собственнику вручаются под расписку бланки уведомления о проведении собрания и его решения. В уведомлении указываются вопросы повестки дня, сроки начала приема решений и его окончания. В бланке решения содержатся паспортные данные собственника, номер документа, подтверждающего права собственности, размер доли в праве собственности на общее имущество. Также перечислены варианты решений, которые должен принять собственник.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Это правило распространяется и на решение по вопросу об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Условия, при наличии которых собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания:

- решение принято общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ;

- собственник не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения.

Настало время определить форму управления жилыми домами. Этот вопрос касается большинства населения страны. Ведь уже сейчас 70% жилого фонда находится в собственности, и ряды собственников продолжают пополняться за счет покупателей квартир и граждан, которые все еще приватизируют свое жилье.

Прежде чем сделать выбор, необходимо уяснить себе, что такое управление многоквартирным домом.

ЖК РФ устанавливает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме.

Если собственники помещений многоквартирного дома придерживаются пассивной позиции и не торопятся с выбором способа управления, то выбор способа управления через конкретную управляющую организацию сделает муниципалитет на основе открытого конкурса. Далее муниципалитет уведомит всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Скорее всего, в новом качестве вам предложат ваш же ДЕЗ. По закону вы будете обязаны заключить такой договор. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников. Если же собственники выразят несогласие с условиями предложенного договора управления, то необходимо будет начать процедуру их согласования в установленном порядке, для чего потребуется выработать свои условия на общем собрании собственников и отразить их в протоколе разногласий. Собираться все равно придется, только прийти к общему согласию будет уже гораздо сложнее: в случае недостижения соглашения спор придется разрешать в судебных органах. В случае же выбора компании собственниками самостоятельно все существенные вопросы можно урегулировать на общем собрании до заключения договора, а при недостижении соглашения поискать другую компанию.

Кстати, если нет предложений от управляющих компаний, собственники имеют право обратиться в суд и потребовать, чтобы муниципалитет выбрал управляющую организацию в соответствии с законодательством.

Дом может управляться только одной организацией.

Согласно новой жилищной реформе к 1 января 2007 г. все должны были выбрать способ управления своим домом, однако срок продлен до 1 июля 2008 г. К указанному сроку собственники обязаны определить, кто будет управлять их домом и возьмет на себя все обязательства по его обслуживанию. Идея управления жилым домом придумана для удобства и повышения качества услуг, но вот парадокс: большинство из нас до сих пор не имеют ни малейшего представления о том, что и кого, собственно, нужно выбирать.

Собственники помещений обязаны выбрать только один из способов управления домом, одновременное совмещение нескольких способов управления домом не допускается.

ЖК РФ предусматривает три способа управления многоквартирным домом.

1. Непосредственное управление. Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме.

Преимущество непосредственного управления домом заключается в экономии на оплате услуг управляющей организации. Эта система выгодна жильцам в тех случаях, когда речь идет о небольшом доме, где квартирами владеют не более 10 человек, причем наиболее эффективной она может стать в домах, где живут люди с приблизительно одинаковым социальным и материальным статусом.

К минусам этого способа можно отнести отсутствие единой организации, которая отвечала бы перед собственником за качество коммунальных услуг. Например, какая организация должна отвечать за плохое водоснабжение: та, что непосредственно обеспечивает снабжение горячей и холодной водой, или та, что отвечает за состояние труб в доме?

Кроме того, этот способ управления многоквартирным домом сложно реализовать на практике, так как каждый собственник должен не только самостоятельно напрямую обеспечить содержание дома, но и заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Даже если оформить доверенность на соседа-собственника и он уже один будет решать все вопросы, а вы лишь вносить плату за услугу, нелегко найти человека, готового взвалить на себя все эти обязанности.

Договоры на оказание услуг и выполнение работ (коллективный договор на оказание жилищных услуг, т.е. услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме) могут заключаться в следующем порядке:

1) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении;

2) все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика;

3) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы, подписывает договор на стороне исполнителя;

4) договор вступает в силу, и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.

2. Создание ТСЖ или жилищного кооператива и передача ему полномочий по управлению домом. В этом случае ТСЖ или жилищный кооператив управляет домом от имени собственников помещений и несет ответственность за содержание дома.

Жилищным (жилищно-строительным) кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом, а значит, имеет свой расчетный счет в банке, состоит на учете в налоговой инспекции, имеет печать со своим наименованием, другие реквизиты юридического лица. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ считается самым эффективным способом управления домом, потому что управляют жильем непосредственно собственники. Они избирают президиум ТСЖ, а президиум избирает председателя правления. В любое время собственники могут отозвать членов правления и председателя.

ТСЖ может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом ТСЖ либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Создание ТСЖ позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания.

Основные преимущества ТСЖ. Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов - управляющего, управляющей компании. Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц, несвоевременный вывоз небытовых отходов, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций. Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, получаемых как за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета - это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.

В-третьих, в ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В-четвертых, в ТСЖ создаются условия для экономного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий.

В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ.

В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.

Конечно, недостатков у ТСЖ немало. Товарищество только тогда эффективно, когда оно обслуживает несколько многоквартирных домов с большой жилой площадью, чтобы собирать большую сумму. Главное преимущество ТСЖ в том, что это некоммерческая организация, которая всю полученную прибыль направляет на создание оптимальных условий в товариществе (обслуживание и ремонт фонда), кроме того, она пользуется поддержкой государства.

Граждане, вступившие в ТСЖ и кооперативы, могут выбрать одну из двух схем управления своим домом:

1) без посредников заключать договоры с подрядчиками (сантехником, электриком и др.) и ресурсоснабжающими организациями. Правда, в случае неудовлетворительного качества коммунальных услуг может получиться так, что собственники и органы управления ТСЖ (кооператива) окажутся по разные стороны баррикад;

2) заключить договор с управляющей организацией и передать ей средства на оплату коммунальных услуг. Эта организация сама решает, с кем выгоднее заключать договоры на обслуживание дома. Такой вариант обойдется дороже (кроме коммунальных услуг членам ТСЖ (кооператива) придется оплачивать услуги управляющей организации), зато выбором подрядчиков будут заниматься профессионалы.

Если в доме организовано ТСЖ, то определение размера платы за жилое помещение относится к компетенции правления товарищества. Но при этом воля жильцов все равно играет основную роль, т.к. решение о размере обязательных платежей и взносов в ТСЖ обязательно утверждается общим собранием членов товарищества. Исходя из решения собрания правление ТСЖ составляет общую смету расходов и уже в ней выделяет плату за обслуживание и ремонт общедомового имущества.

Принципиальное отличие ТСЖ от непосредственного управления собственниками помещений заключается в следующем.

Во-первых, как уже упоминалось, ТСЖ - юридическое лицо, некоммерческая организация, имеющая органы управления. ТСЖ наделено определенными юридическими правами, в том числе может получать банковские кредиты. При непосредственном управлении все вопросы решаются общим собранием собственников многоквартирного дома, что не очень удобно с точки зрения оперативности принятия данных решений. При работе ТСЖ договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги, заключают уполномоченные представители товарищества, а вот при непосредственном управлении гражданам приходится этим заниматься самостоятельно!

Во вторых, ТСЖ по закону должно платить ряд налогов и сборов, поскольку обязательные платежи не предусмотрены Налоговым кодексом (далее - НК РФ) в качестве доходов, не подлежащих налогообложению. При непосредственном же управлении необходимости в уплате лишних налогов и сборов не возникает.

В третьих, в тех случаях, когда собственники не хотят привлекать к управлению имуществом многоквартирного дома стороннюю организацию, оптимальной формой управления будет ТСЖ в силу большей оперативности при решении необходимых вопросов. Например, сломался лифт, надо либо чинить его, либо покупать новый. При непосредственном управлении вполне вероятен вариант отказа жителей первых этажей от совершения каких-либо действий, ТСЖ же самостоятельно разберется с данной проблемой и распределит необходимые платежи с наименьшими затратами для участников.

Договоры на коммунальные услуги заключает ТСЖ. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются соответствующим регулирующим органом.

Права ТСЖ:

1) заключение в соответствии с законодательством РФ договора управления многоквартирным домом, а также договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг и прочих договоров в интересах членов товарищества;

2) определение сметы доходов и расходов на год, в том числе необходимых расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальных взносов и отчислений в резервный фонд, а также расходов на другие предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) назначение на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеров платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставление им услуг;

5) пользование банковскими кредитами, полученными в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передача по договору материальных и денежных средств лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продажа и передача во временное пользование, обмен имущества, принадлежащего товариществу.

В тех случаях, когда это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Обязанности ТСЖ:

1) обеспечение выполнения требований законодательства, а также устава товарищества;

2) заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнение обязательств по договору в порядке, предусмотренном законодательством;

4) поддержание надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;

5) выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться в качестве основания для уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.

3. Управляющая организация. Наибольшее распространение в нашей стране, возможно, получит способ, при котором вопросами коммунальных услуг ведает управляющая организация.

По договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор на коммунальные услуги заключает управляющая организация.

Договор может быть расторгнут при неисполнении сторонами принятых на себя обязательств. Например, управляющая компания не проводит в необходимые сроки ремонт дома, не договаривается с компаниями, поставляющими электроэнергию, в результате чего объект обесточивают, или же сами жильцы не вносят обязательные платежи либо, что еще более важно, не оплачивают труд управляющей компании, что, безусловно, является неисполнением обязательств с их стороны.

Управляющей компанией может быть не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель. Если председатель одновременно является и таким предпринимателем, он может рассматриваться как управляющая организация и вправе выполнять ее обязанности. Получается, что он как председатель ЖСК будет заключать сам с собой договор как с индивидуальным предпринимателем. Это в общем не противоречит ЖК РФ, хотя существует риск, что подобное управление может привести к нарушениям и к неблагоприятным последствиям.

Управляющая организация обеспечивает содержание и ремонт многоквартирных домов, а также использует имеющиеся возможности для получения прибыли, хотя полученные средства, как и в случае с ТСЖ, направляются на содержание многоквартирного дома. В том случае, если какое-либо имущество требует ремонта и существуют факторы, влияющие на жизнь и здоровье людей, вы имеете полное право обратиться в управляющую компанию с тем, чтобы она устранила все недостатки, ведь она получает деньги именно за эту работу.

Такой способ управления подходит собственникам, проживающим в домах, возведенных в период массовой застройки (15 и более лет назад).

Любая управляющая организация должна предоставить гарантии финансового обеспечения своей работы, ведь она может довести дом до разрушения, некачественно выполняя свои обязанности, и тем самым принесет убытки жильцам - собственникам квартир. Гарантией компенсации может стать, например, уставный капитал организации. Если он составляет 10 тыс. руб., это, конечно, несерьезно, так ничего не компенсируешь.

Важно помнить: собственники жилья в любое время могут провести собрание и принять решение об изменении способа управления. Перед тем как подписать договор с управляющей организацией, нужно определить степень ее ответственности перед собственниками, то есть в результате каких нарушений собственник имеет право расторгнуть договор. Кстати, если вы не выберете способ управления, ваш дом выставят на торги и продадут управляющей организации только на один год. Договор на пять лет может заключать только управляющая компания, которую выбрали собственники на своем собрании.

Договор управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом, предусмотренный ЖК РФ, - новый вид гражданско-правового договора. Одной стороной договора управления является управляющая организация, другой могут быть:

- собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме);

- органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского кооператива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций. При этом факт заключения договора управления не означает изменения способа управления многоквартирным домом;

- муниципалитет в установленных ЖК РФ случаях.

Договор управления многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления. Такой договор должен представлять собой один документ, подписанный сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного собрания.

Существенные условия договора управления в соответствии с ЖК РФ. Обязательными условиями, которые отражаются в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления ТСЖ либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, являются, в частности:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.

Состав имущества, собственно, и будет являться объектом управления. Список должен быть утвержден распоряжением органов исполнительной власти. В этом может участвовать и группа собственников квартир в доме, потому что на его основе утверждаются расходы по управлению домом, то есть смета затрат и платежи жильцов. И даже если в доме квартирная плата будет такой же, как обычная городская, при неправильном составлении перечня общего имущества жильцы будут платить больше;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

В договоре еще нужно четко прописать затраты на все виды работ и услуг, ведь все эти затраты - квартирная плата жильцов.

Управляющая организация должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг в конкретном многоквартирном доме. Преобладающим способом коммунальных услуг будет оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управление. Это положение конкретизируется путем описания общего имущества многоквартирного дома.

Поскольку договор управления возмездный, то в нем должна быть указана общая цена договора.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок от одного года до пяти лет. Целесообразно заключать такой договор на один год, но с правом продления. За год и жильцы, и управляющая организация друг к другу присмотрятся. Если все хорошо, тогда можно и дальше сотрудничать. Если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора по истечении срока, то договор автоматически продлевается на такой же срок, то есть еще на год. Решения собрания для этого не нужно.

Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, указанных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. В договоре управления можно установить иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации.

Важнейшим условием договора управления является контроль выполнения обязательств управляющей организации. ЖК РФ обязывает управляющего ежегодно в течение I квартала текущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.

Немаловажным обязательством является передача по договору управления технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обязана передать документацию за 30 дней до прекращения действия договора управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений передача технической документации должна производиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в том числе воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовываться сторонами в договоре управления.

Расторжение или изменение заключенных договоров управления. Наличие договора управления предусмотрено ЖК РФ. Данный договор заключают в следующих случаях:

- при выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом с привлечением управляющей организации;

- при заключении такого договора органом ТСЖ или ЖСК;

- при выборе муниципалитетом организации на открытом конкурсе в случае, когда собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом или не реализовали выбранный способ управления.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ непосредственного управления своим домом, то надобность в договорах управления отпадает. Они сами решают все возникающие вопросы. В этом случае собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ранее заключенных ими договоров (соглашений), чаще всего с муниципальными службами заказчика.

При создании собственниками помещений ТСЖ или жилищного кооператива все отношения между членами этих некоммерческих организаций строятся на началах членства и регулируются уставами. Между ТСЖ (ЖСК) и членами этих некоммерческих организаций не может быть договорных отношений, в частности, по поводу управления, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Что касается собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ или жилищного кооператива (физических и юридических лиц, ОМС), то они в соответствии с ЖК РФ должны будут заключить с ТСЖ или потребительским кооперативом не договоры управления, а возмездные договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме.

При выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом через управляющую организацию отношения сторон будут урегулированы новым договором управления, заключаемым на условиях, выработанных на общем собрании. Если собственники помещений выбрали нового управляющего после вступления в силу ЖК РФ, действие прежнего договора прекращается.


Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker