АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

 

ПОКУПКА, ПРОДАЖА И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЖИЛЬЯ: САМЫЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ СИТУАЦИИ

Н.Н. КОЗЛОВА

1. Защита прав потребителей при покупке квартиры на вторичном рынке жилья и в новостройках

1.1.Заключение сделок с посредниками
1.2. Приобретение квартиры на вторичном рынке жилья без участия посредника. Схемы обмана потребителей

1.3. Заключение сделок непосредственно с застройщиками (дольщиками при долевом строительстве) жилых домов

1.4. Нарушение прав потребителей при строительстве жилья

2. Защита прав потребителей при проведении ремонтных работ в жилых домах
Капитальный и текущий ремонт государственного и муниципального жилищного фонда

2.2. Содержание и ремонт многоквартирных домов, относящихся к частному жилищному фонду

3. Отдельные вопросы, связанные с получением жилых помещений

3.1. Как вселиться в квартиру, полученную по решению суда
3.2. Как получить квартиру по ипотечному кредитованию

3.3. Порядок предоставления квартиры по жилищному сертификату

Приложение. Договор участия в долевом строительстве

 

 

 



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

Порядок предоставления квартиры по жилищному сертификату авеню,av-ue.ru. ПОКУПКА, ПРОДАЖА И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЖИЛЬЯ.

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>оглавление

 

 

3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПОЛУЧЕНИЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

 

3.3. Порядок предоставления квартиры по жилищному сертификату

 

В настоящее время общий фонд Министерства обороны РФ чуть больше 200 тыс. квартир, а нужны 481 тыс. квартир. Частично проблему планируется решить с помощью ипотеки с 2007 г. Но это затронет лишь часть защитников Родины. Ныне действующие жилищные сертификаты, по признанию официальных лиц, недостаточно эффективны - в них заложена стоимость квадратного метра жилья в размере 11 тыс. руб., тогда как в среднем по стране она не менее 29 тыс. руб.   

Кто может претендовать на получение жилищного сертификата. Государственные жилищные сертификаты (далее - ГЖС) выдаются гражданам - участникам Федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты" (далее - Программа). ГЖС является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина - участника Программы на получение безвозмездной субсидии за счет средств федерального бюджета для приобретения жилого помещения. ГЖС не является ценной бумагой, он не подлежит передаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ.

Если вы добровольно выбрали способ решения своего жилищного вопроса с использованием Программы, следует помнить, что это не простой, но вполне реальный способ приобретения жилья. При получении ГЖС важно проверить точное соответствие данных, внесенных в ГЖС, фактическим данным. В случае обнаружения несоответствия этих данных нужно потребовать замены (переоформления) ГЖС. После получения ГЖС необходимо сразу же приступить к поиску вариантов приобретения жилья, поскольку срок действия ГЖС ограничен, - он составляет шесть месяцев с даты регистрации в избранном месте жительства, но не более девяти месяцев со дня его выписки. Продление ГЖС Программой не предусмотрено. Вы можете осуществлять поиск вариантов приобретения жилья как самостоятельно, так и поручив это специалистам.

Приобретаемое жилое помещение оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи владельца ГЖС. Для подбора вариантов жилья и заключения договора купли-продажи в месте, избранном для постоянного жительства, необходимо иметь при себе пакет документов, оформленных в установленном порядке:

- ГЖС (оригинал и копия);

- документы, удостоверяющие личность владельца ГЖС и совершеннолетних членов его семьи (в случае их личного присутствия), наличие регистрации по месту жительства;

- документы о составе семьи (свидетельства о регистрации брака и рождении детей, справки жилищно-коммунальных органов или воинской части о нахождении лиц на иждивении, документы о совместном проживании и ведении совместного хозяйства в отношении других лиц и др.). Число членов семьи в указанных документах должно соответствовать числу членов семьи, указанных в ГЖС;

- для совершения сделки в отсутствие совершеннолетних членов семьи владельца ГЖС или его несовершеннолетних детей от 14 до 18 лет нотариально удостоверенные доверенности на заключение договора купли-продажи жилья, регистрацию этого договора и возникшего по нему права собственности, выданные владельцу ГЖС членами его семьи, в которых должны быть указаны данные документов, удостоверяющих личности доверителей, даты их рождения и место жительства;

- при наличии несовершеннолетних детей в возрасте от 14 до 18 лет необходимо письменное согласие родителей на приобретение этими детьми жилья в собственность, удостоверенное нотариально.

Правом на получение ГЖС обладают граждане Российской Федерации, не имеющие жилых помещений для постоянного проживания на территории Российской Федерации и за ее пределами и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Основаниями для признания в установленном порядке граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий являются:

- проживание в общежитии или на служебной жилой площади при отсутствии другой жилой площади для постоянного проживания;

- проживание на условиях поднайма при отсутствии другой жилой площади для постоянного проживания.

Субсидия гражданам - участникам Программы предоставляется за счет средств федерального бюджета в размере, эквивалентном расчетной стоимости жилого помещения по социальной норме общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности. Расчетную стоимость жилого помещения по социальной норме общей площади жилого помещения (с учетом нормы дополнительной общей площади жилого помещения), установленной для семей разной численности, определяют исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья на территории субъекта РФ, избранной для постоянного проживания, а для граждан, уволенных с военной службы, со службы из органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, - на территории субъекта Российской Федерации по месту получения сертификата. Расчет размера субсидии производится на дату выдачи сертификата. Социальная норма общей площади жилого помещения для расчета размера субсидии устанавливается в размере 33 кв. м для одиноких граждан, 42 кв. м - на семью из двух человек и по 18 кв. м - на каждого члена семьи при численности семьи из трех человек и более.

Жилищный сертификат предоставляется:

1) военнослужащим, подлежащим увольнению с военной службы, и гражданам, уволенным с военной службы, имеющим общую продолжительность военной службы в календарном исчислении 10 лет и более, основаниями для увольнения с военной службы которых являются (явились) достижение ими предельного возраста пребывания на военной службе, или состояние здоровья, или организационно-штатные мероприятия;

2) сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации, содержащимся за счет средств федерального бюджета, подлежащим увольнению со службы, и гражданам, уволенным со службы из указанных органов и учреждений, имеющим общую продолжительность службы в календарном исчислении 10 лет и более, основаниями для увольнения со службы которых являются (явились) достижение ими предельного возраста пребывания на службе, или состояние здоровья, или организационно-штатные мероприятия;

3) гражданам, подлежащим переселению из закрытых военных городков.

ГЖС удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим ГЖС) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия ГЖС.

Номинал ГЖС устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал ГЖС, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. м.

Порядок оформления (заключения) договора купли-продажи квартиры, оплачиваемой посредством ГЖС, следующий:

1. В одном из отобранных по конкурсу банков нужно открыть на свое имя блокированный целевой счет, на который затем перечислят деньги. По общему правилу оплата жилья с использованием ГЖС производится только в безналичной форме.

2. Этот этап более сложный и протяженный во времени. Вам предстоит:

- заключить договор купли-продажи заранее найденной вами квартиры;

- отдать его на регистрацию в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и получить его обратно;

- представить договор в банк для последующей проверки.

Все эти действия должны быть проведены в сроки действия ГЖС. Владелец ГЖС может столкнуться с трудностями, так как безналичные расчеты устраивают далеко не всех продавцов.

3. Банк проводит проверку документов в течение 5 дней. При положительном исходе проверки банк направляет в казначейство заявку на перечисление средств, и казначейство пересылает их в течение 5 дней, банк зачисляет их на ваш счет. Вы наконец имеете возможность рассчитаться с продавцом квартиры.

Кому доверить сертификат. Владелец ГЖС может сам заниматься поиском вариантов жилья, ему предоставляется полная свобода выбора. При самостоятельном поиске вариантов, проверке чистоты квартиры вы можете столкнуться со многими вопросами, которые требуют специальных знаний и опыта. Самому военному не просто подыскать себе квартиру, особенно если он служил в одном конце страны, а жить хотел бы в другом. Нужно разобраться в ценах рынка, оценить свои шансы в приобретении жилья, причем сделать это необходимо в течение срока действия ГЖС (девять месяцев). Поэтому приобретать жилье целесообразно через агентства недвижимости - риелторские организации, у которых есть определенный опыт работы по реализации ГЖС. Во-первых, это сэкономит ваше время, и во-вторых, вы будете обеспечены грамотным юридическим сопровождением. Опытные специалисты не только подберут для вас жилье, но и уладят отношения с продавцом жилья и банком. Необходимо учитывать, что их услуги платные, это может быть либо фиксированная сумма, либо процент от суммы сделки (как правило, 2 - 5%). При этом отношения сторон оформляются договором.

Кроме того, нужно помнить, что субсидия, выделяемая по ГЖС на приобретение жилья, намного ниже его реальной стоимости. Пока обладатель ГЖС пытается найти подходящую квартиру за ту сумму, которая указана в документе, цены на рынке недвижимости растут, тем самым уменьшая шансы приобрести хоть что-нибудь.

Следует помнить, что приобретение жилого помещения, в котором не выполняется условие о норме общей жилой площади в расчете на одного члена семьи, запрещено. При покупке жилья большей стоимости, чем размер субсидии по ГЖС, необходимо привлечь собственные деньги или взять кредит в банке. Порядок выдачи ГЖС регулируется Программой. Каждый участник Программы дает письменное согласие на участие в ней и на исключение из очереди на улучшение жилищных условий, если, конечно, благополучно купит квартиру с использованием ГЖС.

Орган исполнительной власти, где происходит постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, формирует и утверждает списки получателей ГЖС с указанием фамилии, имени и отчества гражданина, состава семьи и размера субсидии. Такие списки являются основанием для выдачи ГЖС. Сотрудники риелторской организации должны оказать вам практическую помощь в подготовке и оформлении необходимых документов, организовать подбор и просмотр помещений, провести переговоры с заинтересованными сторонами, обеспечить процесс нотариального удостоверения (при необходимости) и государственной регистрации сделки купли-продажи жилья. Риелторская организация осуществляет комплекс работ по подготовке договора купли-продажи жилья, включая проверку юридической чистоты квартиры.

Многие агентства недвижимости обещают помочь военнослужащему реализовать его ГЖС, но лишь немногие риелторы готовы нести финансовую ответственность за проведенную сделку. ГЖС не позволяет приобретать жилье в новостройках, поэтому для военнослужащих остается единственная возможность - искать квартиру на вторичном рынке жилья, где редко кому удается самостоятельно получить всю необходимую информацию о приобретаемом жилье. И продавцы квартир, как правило, не хотят иметь дело с ГЖС, предпочитая получать деньги сразу при регистрации договора купли-продажи. Получается, что необходим риелтор, который возьмет на себя все проблемы по реализации ГЖС.

Не секрет, что качество услуг риелторов бывает разным. На практике далеко не все агентства недвижимости способны профессионально решить данный вопрос. К сожалению, многие офицеры запаса, у которых до конца срока действия ГЖС остается всего две-три недели, просят риелторов приобрести хоть какую-нибудь квартиру, лишь бы их ГЖС вообще не пропал. Причина в том, что они начинали работать с агентствами, которые очень долго подбирали им нужный вариант, а когда наконец доходило до подготовки сделки, не могли должным образом оформить документы (они либо возвращались Сбербанком, либо продавец отказывался от сделки). Впрочем, потерять ГЖС, не успев ничего на него приобрести, - это еще не самое страшное. С просроченным ГЖС можно снова встать в очередь, куда хуже лишиться уже приобретенной квартиры.

С точки зрения риелторской технологии покупка квартиры по ГЖС ничем не отличается от покупки жилья за наличные деньги. Любая сделка по недвижимости - это сложный комплекс коммерческих интересов и правовых вопросов. Каждое изменение законодательства приводит к дополнительным сложностям, вследствие чего появляются все новые условия для расторжения сделок. Сегодня большую часть жилищного фонда составляют квартиры, сменившие собственника несколько раз, что увеличивает риск правовых осложнений. Порой даже сам продавец жилья не может гарантировать юридическую чистоту своих прав собственности.

Самая распространенная в связи с этим проблема - так называемые права третьих лиц. Допустим, вы купили по ГЖС квартиру, из которой в свое время были незаконно выписаны несовершеннолетние дети. Поскольку при ее приватизации они не попали в число собственников, в любой момент они могут оспорить ваше право на это жилье. И суд примет их сторону.

Нельзя забывать и о фактах мошенничества, причем нередко поводом для махинаций становится несовершенство жилищного законодательства. Тем не менее проблема заключается не в незащищенности военнослужащего при реализации ГЖС, а в правильном выборе риелтора, которому можно доверить свой ГЖС. Прежде всего агентство должно серьезно относиться к проверке юридической чистоты квартиры. Еще лучше, если оно при этом берет на себя и финансовую ответственность за проделанную работу.

 

Доп. см.

  • Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам)
  • Жилищные сертификаты для военнослужащих






  • Рейтинг@Mail.ru
    eXTReMe Tracker