АВЕНЮ


Главная "Авеню" ►►

Риэлтерские технологии

Электронные КНИГИ

Методические материалы

Договорная работа

Статьи



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

ДОГОВОРНЫЕ АСПЕКТЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ авеню,av-ue.ru. Риэлтерские технологии.

Главная "Авеню" >> раздел "СамСебеРиэлтор"
                           >> "Риэлтерские технологии"

 

ДОГОВОРНЫЕ АСПЕКТЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ

Категория недвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII в. Сам термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 г. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 г.) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.

На сегодняшний день рынок оборота объектов недвижимости весьма велик и продолжает развиваться и совершенствоваться. Однако назвать его "цивилизованным", четко регламентированным, дающим его участникам определенные гарантии, пока сложно. В свою очередь, участники рынка риелторской деятельности привносят весомый вклад в его становление.

Участниками риелторской деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой - потребители их услуг (клиенты).

В сложившихся на практике правоотношениях сторон к риелторским услугам можно отнести деятельность риелтора:

1) в качестве агента или поверенного;
2) в качестве брокера;
3) в качестве дилера;
4) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
5) по организации торговли недвижимым имуществом;
6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Следует заметить, что на данный момент к фирмам, осуществляющим риелторскую деятельность, нет специальных правовых требований относительно их регистрации и лицензирования, они могут действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или в качестве индивидуальных предпринимателей. Не существует и законом определенного перечня услуг, оказываемых риелторской фирмой, поэтому риелторская фирма сама определяет, какие услуги она будет предлагать своим клиентам. Как правило, в каждой риелторской фирме есть свои должностные инструкции агента по недвижимости. Во многом из должностных инструкций можно проследить и сделать вывод об услугах, которые может оказать фирма. В рамках данной статьи мы рассмотрим только основные виды услуг, которые может оказывать агентство недвижимости, и соответствующие им варианты договоров.

Итак, агентская деятельность риелтора осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора. В агентском договоре исполнитель-агент обязуется по поручению и за счет своего принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1005 ГК РФ агентский договор включает услуги, которые могут составлять предмет комиссии и поручения. Агентский договор входит в состав самой большой и многообразной группы гражданских договоров - на оказание услуг и совмещает в себе два этих вида представительства, из которых первый отражает модель, используемую в договоре поручения, а другой - в договоре комиссии. Применительно к риелторским услугам суть договора агентирования можно выразить в следующем: клиент (физическое или юридическое лицо) путем заключения договора с риелторской фирмой не может предоставить прав третьему лицу (другой риелторской фирме) или возложить на него ответственность. Однако возможно представительство риелторской фирмы перед другим ее клиентом в целях установления между ее клиентами юридических отношений. Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.

Конструкция агентского договора в российском гражданском праве преследует цель достаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий. Например, лицо, действующее в качестве агента (риелторская фирма), может взять на себя задачу по продаже квартиры клиента, имея в виду не только заключение договоров купли-продажи, но и осуществление таких фактических действий, как оценка квартиры и размещение объявлений о ее продаже, а также проведение юридических действий по приватизации квартиры и регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Если агент (риелторская фирма) по данному договору действует от собственного имени, то она становится стороной сделок, заключенных ею с третьими лицами (в интересах клиента), причем и в том случае, когда эти лица знали о совершении сделки в интересах принципала, а не его агента, либо даже сам принципал (клиент, в интересах которого агентство недвижимости совершает сделку) вступил с третьим лицом - контрагентом по сделке (он также является клиентом риелторской фирмы) в непосредственные отношения по ее исполнению. Лишь после заключения сделки агент (риелторская фирма) должен будет передать права и обязанности по ней своему принципалу (клиенту). Такой подход характерен для договора комиссии (п. 1 ст. 1005 и п. 1 ст. 990 ГК РФ). Поэтому ст. 1011 ГК РФ позволяет применять к указанным отношениям правила о договоре комиссии, если они не противоречат специальным правилам закона об агентском договоре или существу этого договора.

Если же риелторская фирма по условиям заключенного с принципалом (клиентом) договора действует от его имени, права и обязанности по заключенным агентом (риелторской фирмой) с третьими лицами сделкам возникают сразу непосредственно у принципала (клиента), минуя риелторскую фирму. Такой подход характерен для договора поручения (п. 1 ст. 1005 и п. 1 ст. 971 ГК РФ). В соответствии со ст. 1011 ГК РФ здесь следует использовать общие нормы о данном договоре, включая правила об оформлении этих отношений.

Прежде всего, в обоих случаях предметом агентского договора становится совершение не только юридических действий (и тем более не только сделок, как в договоре комиссии), но и "иных", т.е. фактических, действий.

Агентский договор может предусматривать возложение на риелтора обязательства от своего имени и за счет принципала либо от имени и за счет принципала осуществить в отношении указанного в договоре недвижимого имущества определенные юридические и (или) иные действия, в том числе заключить и (или) исполнить одну или несколько сделок с ним. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риелтора обязательства осуществить определенные юридические и (или) иные действия не в отношении недвижимого имущества, но в отношении лично потребителя услуг (принципала) при условии, что такие действия связаны с приобретением или отчуждением принципалом, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

Агентский договор является новым видом договоров в российском законодательстве, предусмотрено, что законом могут быть урегулированы особенности отдельных его видов. Институт агентского договора был заимствован из западной правовой системы. В международной практике известна такая разновидность агентского договора, как агентский договор по продаже недвижимости (агент-риелтор).

Деятельность риелтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риелтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риелторской деятельности лишь при определенных условиях.

В правоотношениях сторон по оказанию услуг поручения риелторская фирма (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет клиента определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (риелтором), возникают непосредственно у доверителя (клиента).

Риелтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риелтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, риелтор может оказывать брокерские услуги и посредством договора поручения. В данном случае природа этих услуг не изменится, агентство недвижимости не получит прав и обязанностей по сделкам, заключенным им в интересах клиента.

Исходя из содержания п. 1 ст. 990 ГК РФ, следует, что по договору комиссии риелтор обязуется по поручению клиента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет клиента. По сделке, совершенной комиссионером (риелтором) с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер (риелтор), хотя комитент (клиент) и был бы назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Сторонами правоотношений по оказанию услуг комиссии выступают комитент (клиент риелторской фирмы) и комиссионер (риелтор).

При оказании комиссионных услуг риелтор всегда действует за счет имущества клиента, поэтому вещи, поступившие к риелтору от клиента либо приобретенные риелтором за счет клиента, являются собственностью последнего. Несмотря на то что риелтор может фактически обладать этими вещами, он не имеет права распоряжаться ими по своему усмотрению без специального указания на это клиента. Основной обязанностью риелтора является исполнение поручения клиента на наиболее выгодных для клиента условиях и в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 992 ГК РФ).

Зачастую люди обращаются к специалистам-риелторам за посредническими услугами. Посреднической риелторской деятельностью признается деятельность, заключающаяся в оказании лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимое имущество (приобрести или передать права на такое имущество), услуг по приисканию контрагентов с целью последующего заключения соответствующих сделок, непосредственной стороной которых сам риелтор не является.

Здесь важно заметить, что в данном случае риелторская фирма не заключает договор агентирования, комиссии или поручения, поскольку клиент не нуждается в посреднических услугах агентства по заключению каких-либо сделок, ему необходимо оказать содействие в поиске потенциальных клиентов, проведении рыночной оценки недвижимого имущества, которое он хочет продать или купить. Иначе говоря, клиент нуждается в мониторинге рынка недвижимости и определенных консультационно-посреднических услугах. Варианты договоров по оформлению данной риелторской услуги изобилуют разнообразием написания и предлагаются клиентам под разными названиями.

На основании вышеизложенного хотелось бы отметить, что ошибки и некорректные формулировки предмета договора, а также определение круга прав и обязанностей сторон желательно исключать еще до момента подписания договора, поскольку только недальновидные участники хозяйственных отношений могут позволить себе тратить время и деньги на выяснение истинных обстоятельств, лежащих в основе фактически сложившихся отношений, требующих четкой регламентации еще в ходе предварительных переговоров о предстоящем заключении договора.

Новеллами законодательства о недвижимости 2005 - 2007 гг. являются:

  • - отмена правил обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке;

  • - прекращение прав членов семьи собственника жилья при его отчуждении;

  • - регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о лишенных или ограниченных в дееспособности лицах и детях, оставшихся без родительского попечения;

  • - денежная компенсация собственникам и добросовестным приобретателям за утрату прав на жилье по независящим от них обстоятельствам; возможность приватизации государственного и муниципального жилья только до 1 марта 2010 г.;

  • - упрощение порядка оформления прав граждан на земельные участки, садовые, дачные и жилые дома;

  • - разграничение государственной земли на федеральную, муниципальную и государственную собственность субъектов РФ непосредственно законами, а не утверждением перечней земельных участков;

  • - исключение лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов из недвижимого имущества.

Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость - важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав требуют особого внимания законодателя и тщательного правового регулирования.

Библиография

1. Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г.).

2. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (с изм. и доп. от 13, 21 марта, 9 декабря 2002 г., 10 января, 27 февраля, 11, 26 марта, 23 декабря 2003 г., 2 ноября 2004 г.).

3. Забарчук Е.Л. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первая - третья. М.: Издательство "Экзамен"; Издательство "Право и закон", 2005. 960 с.

4. Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

5. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997.

6. Проект Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации".

7. Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы // ЭЖ-Юрист. 2003. Август. N 38.

8. Санникова Л.В. Договоры о предпринимательстве // Журнал российского права. 2004. Апрель. N 4.

9. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ч. 2 / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004 (комментарий к ст. 1005 и ст. 990).

10. Ларин С.Ю. О гражданско-правовых и налоговых аспектах посреднической деятельности // Аудиторские ведомости. 1998. Апрель. N 4.

11. Батяев А.А., Дубровская И.А. Справочник риелтора. М.: ООО "Журнал "Горячая линия бухгалтера", 2005. 120 с.

 

автор  -  Е.В. ЩЕГЛОВ

Щеглов Е.В., соискатель кафедры гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии (ВГНА).

 







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker