АВЕНЮ


ЖИЛИЩНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ ДЛЯ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ

А.В. АФОНИНА

Введение

1. Общие вопросы

2.Порядок приобретения жилого помещения с помощью государственного жилищного сертификата

3.Некоторые особенности получения и реализации жилищных сертификатов


Основные проблемы при покупке жилья с помощью государственного жилищного сертификата

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> Жилищные сертификаты для военнослужащих

Основные проблемы при покупке жилья с помощью государственного жилищного сертификата

Следует еще раз отметить, что государственный жилищный сертификат выдается на приобретение жилья определенной площади и стоимости и только в субъекте РФ, указанном в сертификате. Таким образом, владельцу сертификата при покупке квартиры нельзя выходить за рамки суммы, если только он не планирует добавлять собственные средства или брать ипотечный кредит.

По мнению специалистов, сделать это достаточно сложно, так как рост цен на недвижимость чаще всего не позволяет участнику подпрограммы купить жилье по цене, указанной в сертификате. Людей, имеющих право на получение государственных жилищных сертификатов, пугает разница между рыночной ценой жилья и средствами, заложенными по сертификатам.

С другой стороны, ждать, когда стоимость выплат по сертификатам приблизится к рыночной цене квартир тоже не стоит, так как рост цен на жилье прекратится или хотя бы снизится только при условии падения спроса на жилье.

Для того, чтобы владельцу жилищного сертификата получить субсидию, ему необходимо представить в банк, в котором открыт счет, договор купли-продажи жилья и свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Не исключено, что уже в процессе подачи документов на государственную регистрацию могут возникнуть проблемы.

Чтобы этого не произошло, нужно учесть, что для совершения сделки понадобятся, кроме договора купли-продажи, в котором указывается, что оплата будет производиться с использованием государственного жилищного сертификата с определенным номером, серией, выданным таким-то органом, следующие документы:

  • копии паспортов продавцов квартиры;

  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка ЖСК и т.д.);

  • справка БТИ (форма N 11А);

  • справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам (либо копии квитанций об оплате);

  • справка о регистрации (выписка из домовой книги) - срок действия 30 дней;

  • справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности - если продавец приобретал квартиру не в текущем календарном году;

  • выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременения);

  • возможно, потребуются также и иные документы, необходимые в конкретном частном случае.

Перечень довольно большой. Но все эти документы в любом случае нужны и при обычной покупке квартиры.

За государственную регистрацию взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом РФ:

за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества физические лица оплачивают 500 руб.;

за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - 100 руб.

Документ об уплате государственной пошлины предъявляется вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Срок государственной регистрации не может быть более одного месяца. Даже без учета того, что регистратор может приостановить по каким-либо причинам процесс регистрации на месяц (например, в сданном на регистрацию комплекте будет выявлена нехватка важного документа), заявителю нужно получить свидетельство о государственной регистрации до истечения срока действия жилищного сертификата. Иначе придется проходить всю процедуру получения сертификата сначала.

Цена жилья в сертификате всегда указывается в рублях. Но очень многие продавцы (особенно в крупных городах) указывают цену продаваемой недвижимости в условных единицах, а при совершении сделки пересчитывают ее по соответствующему курсу. В результате этого владельцы сертификатов могут потерять именно на разнице в курсе валют, так как в результате банковских операций и колебаний в стоимости валюты допустимо возникновение разницы между курсами валют. Эту разницу покупатель должен будет доплатить продавцу.

После того, как военнослужащий стал обладателем государственного жилищного сертификата, он должен открыть заблокированный счет на свое имя на сумму, указанную в полученном сертификате.

Далее в первую очередь необходимо изучить рынок недвижимости в этом регионе, уровень цен на жилые помещения, возможные варианты приобретения. Оценить, не потребуется ли доплата, есть ли реальная возможность получения ипотечного кредита.

При этом нужно уложиться в срок действия сертификата (шесть месяцев) и найти жилье необходимой площади на определенную в сертификате сумму денег. Кроме того, часто предлагаемые квартиры находятся не в чистой продаже, а в "цепочке". То есть к моменту государственной регистрации купли-продажи может выясниться, что нужно собрать всю "цепочку", подготовить документы (а это займет порядка двух месяцев), причем таким образом, чтобы ни одно "звено" не отказалось от сделки.

Если повезет и уже можно определиться с вариантом приобретения жилья, нужно проверить правоустанавливающие документы на продаваемый объект недвижимости, а затем заключить договор с продавцом жилья.

Договор купли-продажи может быть подготовлен сторонами самостоятельно, но при этом нужно быть готовыми к тому, что в момент подачи документов на государственную регистрацию выяснится, что по причине отсутствия существенных условий он не будет зарегистрирован органами, осуществляющими государственную регистрацию права собственности.

Банк, осуществляющий перечисление средств по сертификату, также может настаивать на включении в текст договора важных, по его мнению, условий, даже если договор уже будет зарегистрирован. Возврат и дальнейшая доработка или переоформление договоров может привести к нежелательным вариантам развития событий, вплоть до отказа продавца от совершения сделки.

Часто вопросы, с которыми приходится сталкиваться владельцам сертификатов, требуют правовых знаний и опыта работы на рынке недвижимости. Военнослужащим важно знать, что на рынке недвижимости работают агентства, которые профессионально занимаются разрешением подобных ситуаций, связанных с приобретением жилья с использованием в качестве оплаты государственного жилищного сертификата.

Очень часто владельцу государственного жилищного сертификата проблематично найти собственника жилья, который готов продать свой объект недвижимости по схеме с использованием субсидии в качестве оплаты. На риелтора в данной ситуации возлагается функция убеждения продавца в необходимости совершения данной сделки.

Профессиональные риелторы стали необходимыми посредниками между покупателем и продавцом недвижимости. Они занимаются подбором вариантов для сторон сделки, участвуют в осмотрах объектов недвижимости, в юридическом оформлении соответствующего договора. В идеальном варианте риелторы отвечают не только за подбор клиенту подходящей по техническим параметрам квартиры, но и за "чистоту" сделки и правильность оформления документов.

Традиционно функции специалистов данной сферы сводятся к подбору вариантов приобретения, продажи, сдачи внаем или, напротив, принятия в аренду объекта недвижимости. Предлагаемые риелтором варианты должны соответствовать заявленным требованиям клиента, и в том случае, если клиент согласен на совершение сделки, обязательство риелтора является выполненным, а клиент должен выплатить ему соответствующее вознаграждение.

Стоимость оказанных услуг определяется от цены продаваемого объекта недвижимости и составляет обычно 3 - 5% от стоимости будущей квартиры.

Кроме того, они могут оказывать иные услуги в сфере операций с недвижимостью. А именно предоставление участнику подпрограммы банка данных на продаваемые объекты недвижимости, которые соответствуют тем требованиям, которые предъявляются банком при предоставлении субсидии по жилищному сертификату. Эта сфера услуг наиболее проблемная и требует определенной специализации.

Перечень оказываемых услуг должен при этом быть ориентировочно следующим:

1) подбор наиболее выгодного для участника подпрограммы варианта приобретения квартиры;

2) проведение предварительных переговоров с продавцом квартиры, при этом его нужно уговорить не спешить продавать принадлежащее ему жилье, так как именно данный вариант является наиболее выгодным для него, ведь гарантом оплаты является банк;

3) проверка "истории" и "чистоты" квартиры - на предмет права собственности, наличия или отсутствия родственников, которые впоследствии могут затребовать расторгнуть сделку, наличия долгов за коммунальные платежи;

4) подготовка необходимых для совершения сделки документов (в том числе и документов, требуемых банком);

5) присутствие риелтора при совершении сделки, координация действий всех участников сделки.

Принято считать, что с помощью риелторов легче и быстрее подобрать необходимый вариант жилья в первую очередь потому, что у них имеется база данных. Они помогут правильно составить договор с соблюдением соответствующих норм и положений закона. Но в данной ситуации важно обратиться именно к тем лицам, которые действительно имеют опыт работы с сертификатами военнослужащих.







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ