АВЕНЮ

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

 

СПРАВОЧНИК РИЕЛТОРА
А.А. БАТЯЕВ, И.А. ДУБРОВСКАЯ

Глава 1. Правовое регулирование риелторских услуг

1.1. Характеристика рынка риелторских услуг в нашей стране

1.2. Приглашение к сотрудничеству на рынке недвижимости. "Я в риелторы пошел..."

1.3. Профессионал на рынке недвижимости - с чего начать? Аттестация в качестве специалиста

1.4. Профессиональное обучение

1.5. Услуги риелторских фирм

1.5.1. Риелтор, брокер, агент по недвижимости или поверенный

1.5.2. Права и обязанности потребителя риелторских услуг

1.5.3. Особенности некоторых видов деятельности риелторов

Образцы документов по переводу жилого помещения в нежилое

Приложение N 1. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266)

Приложение N 2. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266)

Приложение N 3. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

Глава 2. Вопросы бухгалтерского учета и налогообложения услуг риелторских фирм

2.1. Налогообложение и бухгалтерское оформление договора возмездного оказания услуг

Приложение N 1. Договор на оказание риелторских услуг N 124/ОК

Приложение N 2. Образцы актов на выполненные работы

Акт о выполненных работах (оказанных услугах)

Акт приемки-сдачи работ по договору на оказание риелторских услуг

2.2. Уступка доли в жилищном строительстве

2.3. Бухгалтерский учет и налогообложение при купле-продаже объектов недвижимого имущества

2.4. Налог на прибыль

2.5. Единый социальный налог и НДС

2.6. Упрощенная система налогообложения

Глава 3. Договорные основы риелторской деятельности

3.1.Пре доставление риелторских услуг

3.2. Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риелторских услуг

3.3. Участие в исполнении договора с потребителем риелторских услуг двух и более риелторов

3.4. Передача риелтором прав и обязанностей по договору

Глава 4. Судебная практика по некоторым вопросам деятельности риелторских фирм

4.1. Практика разрешения судами споров по вопросам договоров комиссии, поручения, агентирования

4.2. Практика суда по вопросам уплаты подоходного налога

4.3. Нарушение антимонопольного законодательства

4.4. Деятельность риелторов по переводу жилых помещений в нежилые

4.5. Судебная защита прав риелтора и клиента

Глава 5. Участие риелтора в государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Глава 6. Рынок и риелторская деятельность

6.1. Способы приобретения жилья

6.2. Приобретение квартир по договору долевого участия в строительстве и их реализация

Договор о долевом участии в строительстве жилого дома

6.3. Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам и уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома

6.4. Приобретение квартир по договору купли-продажи и их реализация

6.5. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения

6.6. Правовые основы сделок с жилищными объектами и правами на них

6.7. Расчеты с иностранными юридическими лицами по сделкам с недвижимостью

Библиография

 



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости

Деятельность риелторов по переводу жилых помещений в нежилые авеню,av-ue.ru. СПРАВОЧНИК ДЛЯ РИЕЛТОРА.

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>  Справочник риэлтора


4.4. Деятельность риелторов по переводу жилых помещений в нежилые

Рассмотрим заявленные положения на примере из судебной практики.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г. N 33-Г05-21 о признании недействующей строки 30 статьи 2 Закона Ленинградской области N 13-оз от 4 февраля 1999 г. "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области".

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела в судебном заседании от 23 ноября 2005 г. дело по заявлению первого заместителя прокурора Ленинградской области о признании недействующей строки 30 статьи 2 Закона Ленинградской области N 13-оз от 04.02.1999 "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области" по кассационным жалобам правительства и Законодательного собрания Ленинградской области на решение Ленинградского областного суда от 28 июля 2005 г., которым заявление прокурора было удовлетворено.

Заслушав доклад по делу судьи Верховного Суда Российской Федерации С., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации В., полагавшей решение суда обоснованным, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

первый заместитель прокурора Ленинградской области обратился в суд с заявлением о признании недействующей строки 30 ст. 2 Закона Ленинградской области "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области" с 1 марта 2005 г.

В обоснование заявленного требования сослался на то, что областной Закон N 13-оз принят 4 февраля 1999 г. Законами Ленинградской области от 31 декабря 1999 г. N 65-оз, от 28 июля 2003 г. N 60-оз, от 12 февраля 2004 г. N 5-оз, от 10 марта 2005 г. N 16-оз, от 11 марта 2005 г. N 17-оз, в него внесены изменения и дополнения, тексты Законов опубликованы в Вестнике правительства Ленинградской области.

Из содержания ст. 1 - 5 областного Закона Ленинградской области "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области" следует, что органы местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район наделяются полномочиями Ленинградской области в соответствии с перечнем полномочий, названных в ст. 2 областного Закона.

В строке 30 ст. 2 Закона Ленинградской области "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области" к числу таких полномочий отнесено и принятие решений по переводу жилых домов и жилых помещений в домах государственного, общественного и частного фонда в нежилые в порядке, установленном правительством Ленинградской области.

Однако положение о том, что принятие решений по переводу жилых домов и жилых помещений в домах государственного, общественного и частного фонда является полномочием Ленинградской области, не соответствует федеральному законодательству.

Поскольку с 1 марта 2005 г. вступил в силу ЖК РФ, то именно с этого момента, по мнению прокурора, оспариваемая норма областного Закона и подлежит признанию недействующей.

Участвующий в деле прокурор указывал, что оспариваемая правовая норма является действующей. Пункт 1 ст. 4 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не отменяет действие оспариваемой нормы областного Закона. Областной законодатель должен был привести оспариваемую правовую норму в соответствие с ЖК РФ, что не сделано.

В письменном возражении представитель Законодательного собрания Ленинградской области просил отказать в удовлетворении требований прокурора, отмечая, что согласно п. 1 ст. 4 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" норма, которую прокурор просит отменить, не действует с момента вступления в силу ЖК РФ.

Из названной нормы Федерального закона также следует, что определение срока и порядка приведения в соответствие с ЖК РФ норм областного законодательства является исключительным правом Ленинградской области.

В письменном возражении представитель губернатора Ленинградской области указывал на то, что в настоящее время в соответствии с требованиями Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 19 июня, 12 августа, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 апреля, 29 июня, 21 июля, 12 октября, 27, 31 декабря 2005 г., 2, 15 февраля, 3 июня, 18, 25, 27 июля, 16 октября, 1, 4, 29 декабря 2006 г., 2 марта 2007 г.) органами исполнительной власти Ленинградской области ведется работа по подготовке проектов новых областных законов по разграничению государственных полномочий.

Решением Ленинградского областного суда от 28 июля 2005 г. заявленное прокурором требование удовлетворено.

Суд признал недействующей строку 30 ст. 2 Закона Ленинградской области "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области" (с изменениями и дополнениями, внесенными областными законами) с 1 марта 2005 г.

Не соглашаясь с вынесенным решением, правительство и Законодательное собрание Ленинградской области в кассационных жалобах просят его отменить, утверждая, что у суда не имелось оснований для признания оспариваемой нормы права недействующей.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит решение Ленинградского областного суда от 28 июля 2005 г. подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании 4 февраля 1999 г., принят Закон Ленинградской области "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области". Областными Законами от 31 декабря 1999 г. N 65-оз, от 28 июля 2003 г. N 60-оз, от 12 февраля 2004 г. N 5-оз, от 10 марта 2005 г. N 16-оз, от 11 марта 2005 г. N 17-оз внесены изменения и дополнения в названный выше областной Закон.

Перечисленные выше областные Законы опубликованы в Вестнике правительства Ленинградской области. В Законе от 4 февраля 1999 г. N 13-оз (в действующей редакции) отмечено, что органы местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район наделяются следующими отдельными полномочиями Ленинградской области с одновременной передачей материальных средств на праве безвозмездного пользования, а также финансовых средств.

Перечень передаваемых полномочий содержится в ст. 2 областного Закона N 13-оз от 4 февраля 1999 г. в виде таблицы, в которой имеется 42 пронумерованные строки. В строке 30 ст. 2 областного Закона от 4 февраля 1999 г. N 13-оз указано, что передается такое полномочие, как принятие решений по переводу жилых домов и жилых помещений в домах государственного, общественного и частного фонда в нежилые, в порядке, установленном правительством Ленинградской области.

Судом правильно учтено и принято во внимание то обстоятельство, что в соответствии с подп. "к" п. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.

Согласно подп. "к" п. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.

Пунктами 2 и 3 ст. 76 Конституции РФ предусмотрено, что по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, федеральные законы не могут противоречить федеральным конституционным законам.

В соответствии со ст. 1 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" Жилищный кодекс РФ вводится в действие с 1 марта 2005 г.

В п. 1 ст. 4 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" оговорено, что впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".

В ст. 12 - 14 ЖК РФ определена компетенция Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

В силу п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.

На основании сравнительного правового анализа судом обоснованно сделан вывод о том, что содержащееся в строке 30 ст. 2 Закона Ленинградской области "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области" положение об отнесении принятия решений по переводу жилых домов и жилых помещений в домах государственного, общественного и частного фонда в нежилые является полномочием Ленинградской области, не соответствующим п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ.

Как усматривается из протокола судебного заседания, по существу данное обстоятельство не отрицается представителем Законодательного собрания Ленинградской области М. и представителем губернатора Ленинградской области К.

Указанные представители не только фактически признали, что оспариваемая прокурором нормативная правовая норма противоречит ЖК РФ, но и считают ее недействующей в соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".

С учетом установленных обстоятельств и руководствуясь правилами главы 24 Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 7 июня, 28 июля, 2 ноября, 29 декабря 2004 г., 21 июля, 27 декабря 2005 г., 5 декабря 2006 г.), суд обоснованно сделал вывод о том, что оспариваемая норма права, содержащаяся в строке 30 статьи 2 Закона Ленинградской области "О наделении органов местного самоуправления муниципального образования Всеволожский район отдельными полномочиями Ленинградской области" подлежит признанию недействующей с 1 марта 2005 г. как противоречащая п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ.

С учетом этого, вынесенное Ленинградским областным судом решение по данному делу является законным и обоснованным, в связи с чем подлежащим оставлению без изменения.

Доводы кассационных жалоб не могут быть признаны состоятельными, так как не свидетельствуют о допущенных судом существенных нарушениях норм материального или процессуального права.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определила:

решение Ленинградского областного суда от 28 июля 2005 г. оставить без изменения, кассационную жалобу правительства и Законодательного собрания Ленинградской области - без удовлетворения.

Обратим внимание на содержание п. 10 ст. 23 ЖК РФ. Согласно названной статье при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

В данном случае можно говорить о требованиях Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (с изм. и доп. от 22 августа 1995 г., 18 апреля 1996 г., 24 января 1998 г., 7 ноября, 27 декабря 2000 г., 6 августа, 30 декабря 2001 г., 25 июля 2002 г., 10 января 2003 г., 10 мая, 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 1 апреля, 9 мая 2005 г., 2 февраля, 25 октября, 4, 18 декабря 2006 г., 26 апреля 2007 г.), Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 10 января, 30 июня 2003 г., 22 августа 2004 г., 9 мая, 31 декабря 2005 г., 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 июня 2007 г.) и др.

Рассмотрим некоторые положения, которые имеют, на наш взгляд, наиболее существенное практическое значение.

Согласно ст. 37 ФЗ "О пожарной безопасности" руководители организации имеют право:

1) создавать, реорганизовывать и ликвидировать в установленном порядке подразделения пожарной охраны, которые они содержат за счет собственных средств;

2) вносить в органы государственной власти и органы местного самоуправления предложения по обеспечению пожарной безопасности;

3) проводить работы по установлению причин и обстоятельств пожаров, происшедших на предприятиях;

4) устанавливать меры социального и экономического стимулирования обеспечения пожарной безопасности;

5) получать информацию по вопросам пожарной безопасности, в том числе в установленном порядке от органов управления и подразделений пожарной охраны.

Руководители организации, в соответствии с положениями ст. 37 ФЗ "О пожарной безопасности", обязаны:

1) соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны;

2) разрабатывать и осуществлять меры по обеспечению пожарной безопасности;

3) проводить противопожарную пропаганду, а также обучать своих работников мерам пожарной безопасности;

4) включать в коллективный договор (соглашение) вопросы пожарной безопасности;

5) содержать в исправном состоянии системы и средства противопожарной защиты, включая первичные средства тушения пожаров, не допускать их использования не по назначению;

6) оказывать содействие пожарной охране при тушении пожаров, установлении причин и условий их возникновения и развития, а также при выявлении лиц, виновных в нарушении требований пожарной безопасности и возникновении пожаров;

7) предоставлять в установленном порядке при тушении пожаров на территориях предприятий необходимые силы и средства;

8) обеспечивать доступ должностным лицам пожарной охраны при осуществлении ими служебных обязанностей на территории, в здания, сооружения и на иные объекты предприятий;

9) предоставлять по требованию должностных лиц государственного пожарного надзора сведения и документы о состоянии пожарной безопасности на предприятиях, в том числе о пожарной опасности производимой ими продукции, а также о происшедших на их территориях пожарах и их последствиях;

10) незамедлительно сообщать в пожарную охрану о возникших пожарах, неисправностях имеющихся систем и средств противопожарной защиты, об изменении состояния дорог и проездов;

11) содействовать деятельности добровольных пожарных;

12) обеспечивать создание и содержание подразделений пожарной охраны на объектах, входящих в утверждаемый Правительством Российской Федерации перечень объектов, критически важных для национальной безопасности страны, других особо важных пожароопасных объектов, особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации, на которых в обязательном порядке создается пожарная охрана (за исключением объектов, на которых создаются объектовые, специальные и воинские подразделения федеральной противопожарной службы).

Руководители организаций осуществляют непосредственное руководство системой пожарной безопасности в пределах своей компетенции на подведомственных объектах и несут персональную ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности (ч. 3 ст. 37 ФЗ "О пожарной безопасности").

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии со ст. 38 ФЗ "О пожарной безопасности" несут:

1) собственники имущества;

2) руководители федеральных органов исполнительной власти;

3) руководители органов местного самоуправления;

4) лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций;

5) лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;

6) должностные лица в пределах их компетенции.

Согласно ч. 2 ст. 38 ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности для квартир (комнат) в домах государственного, муниципального и ведомственного жилищного фонда возлагается на ответственных квартиросъемщиков или арендаторов, если иное не предусмотрено соответствующим договором.

Лица, указанные в ч. 1 ст. 38 ФЗ "О пожарной безопасности", иные граждане за нарушение требований пожарной безопасности, а также за иные правонарушения в области пожарной безопасности могут быть привлечены к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством (ч. 3 ст. 38 ФЗ "О пожарной безопасности").

Статья 39 ФЗ "О пожарной безопасности" устанавливает основания и порядок привлечения руководителей организаций к административной ответственности за правонарушения в области пожарной безопасности. Изготовители (исполнители, продавцы) за уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний должностных лиц государственного пожарного надзора по обеспечению пожарной безопасности товаров (работ, услуг) несут административную ответственность в соответствии с законодательством РФ о защите прав потребителей.

Согласно ст. 9 ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" индивидуальные предприниматели и юридические лица имеют право:

1) получать в соответствии с законодательством РФ в органах государственной власти, органах местного самоуправления, органах, осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор, информацию о санитарно-эпидемиологической обстановке, состоянии среды обитания, санитарных правилах;

2) принимать участие в разработке федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления мероприятий по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения;

3) на возмещение в полном объеме вреда, причиненного их имуществу вследствие нарушения гражданами, другими индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарного законодательства, а также при осуществлении санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий, в порядке, установленном законодательством РФ.

Граждане, в соответствии со ст. 10 ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", обязаны:

1) выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний и санитарно-эпидемиологических заключений, осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц;

2) заботиться о здоровье, гигиеническом воспитании и об обучении своих детей;

3) не осуществлять действия, влекущие за собой нарушение прав других граждан на охрану здоровья и благоприятную среду обитания.

Согласно ст. 11 ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" индивидуальные предприниматели и юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны:

1) выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний и санитарно-эпидемиологических заключений, осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц;

2) разрабатывать и проводить санитарно-эпидемиологические мероприятия;

3) обеспечивать безопасность для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг, а также продукции производственно-технического назначения, пищевых продуктов и товаров для личных и бытовых нужд при их производстве, транспортировке, хранении, реализации населению;

4) осуществлять производственный контроль, в том числе посредством проведения лабораторных исследований и испытаний, за соблюдением санитарных правил и проведением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий при выполнении работ и оказании услуг, а также при производстве, транспортировке, хранении и реализации продукции;

5) проводить работы по обоснованию безопасности для человека новых видов продукции и технологии ее производства, критериев безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания и разрабатывать методы контроля за факторами среды обитания;

6) своевременно информировать население, органы местного самоуправления, органы, осуществляющие государственный санитарно-эпидемиологический надзор, об аварийных ситуациях, остановках производства, о нарушениях технологических процессов, создающих угрозу санитарно-эпидемиологическому благополучию населения;

7) иметь в наличии официально изданные санитарные правила, методы и методики контроля факторов среды обитания;

8) осуществлять гигиеническое обучение работников.

 

 


Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ