Право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя, принадлежит его создателю. Так сказано в ст. 218 ГК РФ. Однако при создании новой вещи должны быть соблюдены права и законные интересы иных лиц (в случае с недвижимостью это могут быть, например, собственники земельного участка, на котором строится дом).

Что же касается непосредственно права собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, то оно возникает исключительно с момента такой регистрации. Причем зарегистрировать право собственности можно не только на построенный дом, но и на находящийся в процессе создания (неоконченное строительство).

Порядок регистрации вновь созданного недвижимого имущества установлен в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно этому Закону для регистрации права собственности на новое строение необходимо представить документы, подтверждающие факт его создания. К ним относятся:

- документ, подтверждающий право собственности (или другое вещное право - аренду, пожизненное право пользования и т.д.) на земельный участок (это может быть свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи);

- разрешение на строительство;

- проектная документация;

- документ, содержащий описание объекта недвижимости (паспорт и справка БТИ).

Если на строительство объекта недвижимости разрешения получено не было или дом был построен на земельном участке, принадлежащем другому человеку (или организации), то возникнет проблема признания права собственности на самовольную постройку.

Самовольная постройка - это жилой дом, другое недвижимое имущество, созданное на земельном участке, который для этого не предназначен, либо созданное без разрешения или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольный застройщик не может получить право собственности на возведенное строение. Это значит, что он не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать с ней другие сделки). Застройщик обязан снести самовольную постройку за свой счет.

Самовольный застройщик может обратиться в суд с заявлением о признании за ним права собственности на постройку. Суд пойдет заявителю навстречу, если земельный участок, на котором возведено строение, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, которому принадлежит земельный участок (на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании), где возведено строение. Лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает "самовольщику" расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

5.2.2. Право собственности по договору

Право собственности на квартиру, дом, комнату может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Поскольку отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев (в том числе, например, при заключении договора недееспособным), когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. В случае с недвижимостью факт передачи оформляют актом приема-передачи. Он является неотъемлемой часть договора купли-продажи, мены, дарения и подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче жилья.

5.2.3. Право собственности по наследству

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Это право должно быть зарегистрировано органом государственной регистрации.