АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

Доп. см. СДЕЛКИ. Постатейный комментарий Главы 9. ГК ГФ . Комментарий законодательства и практика его применения. Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА 2009 г.

 

        Сделки с недвижимостью.
 Пособие для риэлтора. В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. - Самара, 2006.

Содержание Глава 1. Риэлторская деятельность
1.1. Профессия риэлтора. Содержание профессиональной деятельности
1.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
1.3. Реклама
1.4. Субъекты риэлторской деятельности и их должностные обязанности
1.5. Доверенность. Виды, общие правила оформления
1.6. Права и обязанности потребителя риэлторских услуг
1.7. Защита интересов клиента
1.8. Страховая деятельность риэлтора
1.9. Правовая форма риэлторской деятельности

Глава 2. Недвижимое имущество
2.1. Понятие и виды недвижимого имущества
2.2. Правовой статус недвижимого имущества
2.3. Недействительность сделок с недвижимостью
2.4. Понятия и виды сделок с недвижимостью
2.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (СЕРВИТУТ)

Глава 3. Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним
3.1. Общие положения
3.2. Порядок государственной регистрации
3.3. Удостоверение государственной регистрации права на недвижимое имущество и ответственность органов, осуществляющих эту регистрацию

Глава 4. Аренда недвижимости
4.1. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений
4.2. Права и обязанности сторон

Глава 5. Долевое участие в жилищном строительстве
5.1. Долевое участие в жилищном строительстве

Глава 6. Рента
6.1. Рента и пожизненное содержание с иждивением
6.2. Договор пожизненного содержания с иждивением

     Глава 7. Наследование недвижимости
7.1. Понятие наследования, принятие наследства
7.2. Восстановление срока для принятия наследства
7.3. Субъекты наследственного правопреемства
7.4. Наследование по закону и завещанию
7.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу
7.6. Некоторые особенности наследования отдельных видов недвижимости
7.7. Налог на наследство и дарение

Глава 8. Ипотека (залог) недвижимости
8.1. Правовое регулирование института ипотеки

Глава 9. Дарение недвижимости
9.1. Общие положения
9.2. Форма договора дарения недвижимого имущества
9.3. Стороны договора дарения

Глава 10. Договор найма жилого помещения (основные вопросы)
10.1. Предоставление жилого помещения по договорам социального найма
10.2. Содержание договора социального найма и правовой статус сторон
10.3. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма и выселение граждан
10.4. Обмен жилых помещений
10.5. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма
10.6. Принудительный обмен жилой площади
10.7. Временные жильцы
10.8. Поднаем жилого помещения
10.9. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
10.10. Переустройство и переоборудование жилого помещения

Глава 11. Договор коммерческого найма
11.1. Коммерческий найм
11.2. Правовой статус собственника и иных, проживающих в принадлежащих ему жилых помещениях, граждан
11.3. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд
11.4. Мена недвижимости

Глава 12. Приватизация
12.1. Общие положения. Приватизация государственного и муниципального имущества
12.2. Приватизация жилых помещений

Глава 13. Договор купли-продажи недвижимости
13.1. Общие положения
13.2. Особенности продажи жилых помещений
13.3. Оборот земельных участков и прав на них
13.4. Особенности купли-продажи земельных участков
13.5. Особенности купли – продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения
13.6. Договор продажи предприятий
Библиография



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

10.1. Предоставление жилого помещения по договорам социального найма авеню,av-ue.ru

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>Сделки с недвижимостью (Пособие для риэлтора.)

 

10.1. Предоставление жилого помещения по договорам социального найма

доп.см. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ,  ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Постатейный комментарий ГК РФ Под редакцией П.В. Крашенинникова 2009 г.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ граждане имеют право на жилище как право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность и путем индивидуального строительства, а также по иным основаниям. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 года № 675 «О Федеральной целевой программы «Жилище на 2002 - 2010 года», установлено законодательное определение жилищных прав граждан и механизмов их реализации, включая право собственности, найма и аренды, ипотеки, а также прав малоимущих граждан на обеспечение бесплатного или за доступную плату жилья по договорам социального найма. Традиционно в отечественном праве институт найма жилых помещений регулировался Гражданским Кодексом. По ныне действующему ГК РФ договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: социальному и коммерческому.

Структурно глава 35 ГК РФ, которая регулирует жилищные отношения, построена не совсем удачно: она не выделяет общей и особенной нормы, что затрудняет ее понимание и, соответственно применение. Из восемнадцати статей, входящих в эту главу, семнадцать посвящены договору коммерческого найма и только одна (ст. 672 ГК РФ) - непосредственно договору социального найма. Шесть статей в равной мере относятся и к коммерческому и социальному найму, а остальные применяются прямо к коммерческому найму, а к социальному – субсидиарно.

Глава 35 ГК РФ устанавливает, что пользователем жилого помещения может быть только гражданин. Поэтому заключение договоров аренды жилых помещений с гражданами в части второй ГК РФ, введенной в действие с 1 марта 1996 года признано неправомерным. К сожалению, отмечает Г.Ф. Шешко, ЖК РФ не отразил вопроса о пользовании жилыми помещениями государственного и муниципальных жилищных фондов, представленных юридическим лицам по договору, аренды. Вопросы аренды имущества регламентируются гражданским законодательством (глава 34 ГК РФ). Вместе с тем ст. 671 ГК РФ устанавливает, что арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилое помещение лишь для проживания граждан. Таким образом, по мнению Г.Ф. Шешко, необходимо регламентировать вопросы пользования такими помещениями кодексом, основным предметом регулирования которого должны являться отношения по пользованию жилыми помещениями публичных форм собственности.

В настоящее время, если жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическому лицу, то данные отношения должны оформляться не договором найма, а договором аренды (гл. 34 РФ) или иным договором (например, договором строительного подряда, которым на основании ст. 747 ГК РФ предусмотрена обязанность передать подрядчику жилые помещения для проживания работников подрядчика на период строительства).

В последнее время договор аренды жилого помещения получает большое распространение. Иногда обязанность юридического лица арендовать жилое помещение для поселения в нем граждан прямо предусмотрена законом, (п. 3 ст. 15 Федерального закона « О статусе военнослужащих)». Следует обратить внимание, что если срок договора аренды жилого помещения составляет менее года, то договор не подлежит государственной регистрации, (ст.651 ГК РФ).

Договор социального найма ГК РФ регламентируется только в общем виде, подробное регулирование осуществлено в Жилищном кодексе, вступившем в силу 1 марта 2005г. Объектом соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было представлено малоимущим, нуждающимся в жилье гражданам, согласно очередности. Это вытекает из п. 3 ст. 672 ГК РФ (в редакции Федерального Закона от 29 декабря 2004 г. № 189 - ФЗ), в котором указано, что договор социального найма жилого помещения заключается на основаниях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Таким образом, в данном случае нормы ЖК РФ являются приоритетными в отношении нормы ГК РФ. Новый ЖК РФ, сохранив распределительную систему получения жилья, в

значительной мере сузил среду ее применения. Особое внимание в ЖК уделено разграничению компетенции между органами государственной власти РФ, субъектов РФ, органами местного самоуправления в области жилищных отношений.

Глава 7 третьего раздела ЖК РФ устанавливает «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма». Основные новеллы главы:

• исключено первоочередное предоставление жилых помещений, все жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности, исходя из времени принятия граждан на учет, за исключением некоторых категорий очередников;

• упразднены ордера на занятие жилья, предоставляемого по договору социального найма, как основания для вселения в жилое помещение;

• отказ от установления единой федеральной учетной нормы и нормы предоставления жилья по договору социального найма;

• определение последствий намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий;

• право на дополнительную площадь утрачено отдельными категориями граждан, имевших такое право до принятия ЖК РФ;

• иное, по сравнению с прежним жилищным законодательством, определение учета законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма;

• установление нового порядка предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире;

• установление в качестве основания, для выселения с предоставлением другого жилого помещения (неблагоустроенное, по нормам общежития), невнесение в течение более шести месяцев без уважительных причин платы за жилое помещения и коммунальные услуги.

Одним из условий осуществления гражданами права на жилище является, в соответствии с п. 3 ст. 2 Жилищного Кодекса РФ, предоставление гражданам жилых помещений в государственном или муниципальном жилищных фондах.

Жилищное законодательство регулирует и договор специализирован­ного жилого помещения (гл. 10 ЖК РФ). Однако, последний не является

договором социального найма, поскольку он заключается только в фонде социального использования. Жилищное законодательство также устанавливает специальный договорной режим безвозмездного пользования жилыми помещениями для социальной защиты отдельных категорий граждан, (ст. 109 ЖК).

Первое основание необходимое для бесплатного получения жилого помещения по договору социального найма является принадлежность гражданина к категории лиц, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма. До вступления в силу Жилищного Кодекса РФ (до 1 марта 2005 года) жилые помещения по договору социального найма могли предоставляться не только малоимущим, но и другим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях. Поэтому нормативное решение о введении категории «малоимущих» как основания для бесплатного получения жилья нарушает ст. 55 Конституции РФ, согласно которой не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, отмечает В.Н. Литовкин. «Лица, получившие право на первоочередное предоставление жилого помещения по-прежнему жилищному законодательству, были самой многочисленной группой, состоящей из 49 категорий граждан, требующих для удовлетворения жилищных потребностей большие объемы свободной жилой (общей) площади…», указывает он.

Жилищный Кодекс ничего не говорит об их судьбе, поэтому появились критические отклики, связанные с тем, что якобы ликвидировано право на внеочередное улучшение жилищных условий инвалидов войны, приравненных к ним лиц, семей погибших, некоторых тяжелобольных. Нельзя забывать, что ст. 6 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» прямо указывает, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете. Только в том случае, если они сами напишут заявление о снятии с учета или уедут на жительство в другую местность для приобретения жилья, земельного участка или строительства дома, а также в том случае, если будут выявлены недостатки в доказательствах, предоставленных ими для постановки на учет дают основания для снятия с учета. Новые основания и ограничения, которые предусмотрены Жилищным Кодексом РФ, не влияют на право гражданина получить жилое помещение по договору социального найма. Однако предоставление жилых помещений будет осуществляться в порядке, установленном ЖК РФ, а не ЖК РСФСР, т. е. не сохраняется прежний порядок предоставления указанным гражданам жилых помещений.

А.М. Эрделевский отмечает, что, так как в п. 2 ст. 6 Вводного закона речь идет лишь о гражданах, принятых на учет до 1 марта 2005 года, то это означает, что «они признавались нуждающимися в улучшении жилищных условий на положениях ст. ст. 28-37 ЖК РСФСР и Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений в РСФСР. О договоре социального найма ни в ЖК РСФСР, ни в Постановлении Совета Министров РСФСР № 335 от 31 июля 1984 года, утв. Примерные правила, не упоминалось, поэтому никто из состоящих на учете по основаниям, предусмотренным этими актами, не может, лишь в силу такого состояния, принят на учет в целях предоставления жилого помещения по договору социального найма».

Известно, что депутаты Государственной Думы уже рассмотрели в первом чтении поправки к ЖК РФ, которые «возвращают права бывшим первоочередникам. Теперь они снова смогут претендовать на квартиры в первоочередном порядке», пишет И. Невинная. «Если же убрать из Жилищного кодекса все нормы, которые должны регламентироваться гражданским и семейным законодательством, что там останется?» – размышляет К.В. Бубон. Он приходит к выводу, что «… останутся только статьи, регламентирующие государственное администрирование очереди на социальное (государственное, муниципальное) жилье, нормы жилой площади и некоторые другие административные аспекты». По его мнению, «существование Жилищного кодекса в России оправдывается главным образом острым дефицитом жилья и вытекающей из этого необходимости строить людей в длинные очереди и держать их там до старости»

Жилищный Кодекс РФ предусматривает следующие категории нуждающихся лиц, которым предоставляется жилое помещение по договорам социального найма:

1) малоимущие;

2) иные категории граждан, указанные в законе субъекта Российской Федерации;

3) иностранные граждане, лица без гражданства в силу прямого указания международного договора.

Согласно Федерального Закона от 29 декабря 2004 года № 189 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» малоимущими признаются граждане, если они признаны таковыми органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Согласно ст. 3 Закона Самарской области от 5 июля 2005 г. № 139 ГД «О жилище» принятого Самарской Губернской Думой 21 июня 2005 г. «граждане признаются малоимущими при одновременном наличии следующих условий:

1) среднедушевой доход семьи (заявителя) не превышает: размера дохода, определяемого органами местного самоуправления;

2) стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи заявителя составляет менее величины определяемой органами местного самоуправления.

Порядок определения размера дохода, необходимого для признания граждан малоимущими подробно изложен в ст. 5 этого Закона.

Другим основанием для получения жилья по договору социального найма - признание гражданина нуждающимся в жилом помещении.

В ст. 51 ЖК РФ подробно указаны основания признания граждан нуждающихся в жилых помещениях. Это:

- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма и не имеющие собственного жилья;

- обеспеченные жилой площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживающие в помещении, не отвечающим установленным для жилых помещений требованиям;

- являющиеся нанимателями или члены семьи нанимателя, собственниками или членами семьи собственника, если они проживают в

коммунальной квартире, где имеется больной, с которым совместное проживание в квартире невозможно.

Однако порядок постановки на учет и предоставление жилых помещений по договору социального найма в ЖК РФ предусмотрен только в отношении граждан, признанных малоимущими и при получении жилья будет проверяться имущественное положение семьи. Кодекс не определяет норму площади жилого помещения на одного человека. Однако согласно статье 11 Вводного закона предусматривается, что в соответствии со ст. 679, 680 и 685 ГК РФ в определенных случаях необходимо соблюдать требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении осуществляет орган местного самоуправления. В ЖК РФ не предусмотрена постановка на учет граждан в качестве нуждающихся по месту работы. Правда есть оговорка, согласно которой законодательством может быть установлен иной порядок подачи заявления о принятии на учет.

Как правило, заявление о принятии на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий подается по месту жительства гражданина.

Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25 июня 1993 г. № 5242-1 конкретизирует понятие «место жительства» и устанавливает, что этим местом является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, а также иное жилое помещение в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма) договора аренды либо иных основаниях. В соответствии с Законом граждане обязаны регистрироваться по месту жительства в пределах РФ. Для иностранцев и лиц без гражданства такая обязанность установлена Федеральным Законом «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Сам по себе факт постоянного или преимущественного проживания гражданина на законном основании и в определенном месте еще не дает основания к определению его места жительства. Необходима регистрация гражданина по месту жительства. В ч. 3 ст. 52 ЖК РФ отмечается, что граждане могут подать заявление о принятии их на учет и не по месту жительства, т. е. когда их трудовая деятельность связана с постоянным передвижением и других случаях. Это касается работников крайнего Севера, имеющих стаж подземной работы 10 лет и достигших пенсионного возраста, военных, сотрудников уголовно-исполнительной системы и так далее.

Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а также перечень должностных или ответственных за регистрацию, утверждены постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713. Во исполнение данного постановления Министерством внутренних дел РФ издан приказ от 23 октября 1995 года № 393, которым утверждена Инструкция о применении правил регистрации и снятие граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и определены формы заявлений, свидетельств и иных документов, удостоверяющих регистрацию граждан, в том числе по месту жительства.

Несомненно, в научной среде немало затруднений вызывает существующий в законодательстве понятийный и терминологический разнобой. Так, местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п.1 ст. 20 ГК РФ), а в ЖК понятие «место жительства гражданина» и «населенный пункт в котором проживает гражданин « отождествляется». По этому поводу Б.М. Гонгало указывает, что «территория муниципального образования далеко не всегда ограничивается территорией населенного пункта. Так, муниципальным образованием может быть и сельской район, включающий в себя несколько населенных пунктов».

Регистрационный учет во многом отличается от прописки. Правовое положение прописки заключалось в том, что она давала право ее владельцу проживать исключительно в конкретном населенном пункте в течение срока указанного в ней. Регистрационный учет носит уведомительный характер. Ее сущность состоит исключительно в фиксации органами государственной власти по заявлению гражданина факта его проживания или нахождения на определенной территории Российской Федерации.

Если прописка могла быть постоянной и временной, то в системе регистрационного учета существует регистрация по месту жительства и месту пребывания. Регистрация по месту жительства является лишь одним из доказательств преимущественного проживания гражданина по конкретному адресу и сама по себе не предопределяет решение о месте его жительства. Отсутствие регистрации не исключает возможность установление судом места жительства гражданина на основе других данных, не обязательно исходящих от органов регистрационного учета.

В целях определения оснований для снятия с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях представленных по договорам социального найма, место жительства должно определяться бесспорно и однозначно по формальному признаку. Поэтому в правоприменительной практике сам по себе факт изменения места постоянного или преимущественного проживания граждан, когда он не исполнил обязанность по уведомлению государства о своем новом месте жительства (не зарегистрировался) не дает основания к определению его места жительства в целях снятия его с учета в качестве нуждающегося.

Возможен и отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. В статье 54 ЖК РФ такими основаниями являются, если:

- не были представлены документы, которые подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

- совершили действия, в результате которых могут быть признаны нуждающимися. В таком случае граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, принимаются на учет в качестве нуждающихся, не ранее, чем через пять лет со дня совершения намеренных действий.

Указанные действия обладают следующими признаками:

1) они совершаются тем гражданином, который имеет цель приобрести право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении;

2) этот гражданин состоит на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении;

3) гражданин, совершивший такие действия, является малоимущим; эти действия совершаются преднамеренно (с умыслом);

4) в результате таких действий гражданин может быть признан нуждающимся в жилом помещении;

5) действия совершены в течение предшествующих пяти лет.

К ним Н. Л. Ледовских относит:

1) действия, направленные на прекращение права собственности на жилое помещение (продажа, дарение и другие сделки, направленные на отчуждения жилья);

2) вселение в жилое помещение в качестве членов семьи лиц, не являющихся таковыми (например, при заключении фиктивного брака, расторжения брака);

3) приведение жилого помещения в состояние, не отвечающее установленным для жилых помещений требованиям;

4) изменение порядка использования жилыми помещениями;

5) обмен жилого помещения;

6) невыполнение условий договора социального найма;

7) определение долей, выдел доли или изменение долей собственниками жилых помещений.

К указанным условиям не могут относиться увеличение числа членов семьи собственника или нанимателя жилого помещения (заключение брака, рождение ребенка, усыновление ребенка); действия, в результате которых гражданин признается малоимущим, например, изменение места работы, прекращение трудовых отношений, приобретение статуса безработного и т.п.

Иные основания отказа в принятии на учет граждан, кроме предусмотренных в ст. 53 ЖК РФ, недопустимы.

В то же время возникают трудности с применением ст. 53 ЖК РФ. Так, возникает вопрос, какие действия могут послужить основанием для применения ее положений - стать в результате «намеренных действий» малоимущим, чтобы получить жилье по договору социального найма, или, например, в результате обмена переехать в жилое помещение, размер которого менее учетной нормы на человека?

Решения об отказе о принятии на учет должны содержать основания отказа с обязательной ссылкой на имеющее место нарушения.

Как уже отмечалось ранее, обязательным условием получения жилого помещения по договору социального найма, является прием на учет нуждающихся в жилом помещении. Из этого правила есть исключения.

К лицам, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма независимо от принятия на учет в качестве нуждающихся, в соответствии с ч. 2 ст. 57 Жилищного Кодекса РФ относятся:

1) граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или реконструкции не подлежат;

2) дети - сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Сохранение норм о предоставлении им жилого помещения во внеочередном порядке способствует обеспечению прав и законных интересов этой социально уязвимой группы населения. Вместе с тем непонятно, каковы основания исключения из числа подлежащих обеспечению жильем в таком порядке тех, кто находился на воспитании у родственников? Статья 37 ЖК РСФСР предусматривала и такой случай.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ЖК РФ другие категории граждан, которые не предусмотрены Жилищным Кодексом, не могут получить жилое помещение по договору социального найма иначе как при условии принятия на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении. Прежде чем въехать на предоставляемую площадь, любой наниматель теперь должен будет подписать с собственником договор социального найма. Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года № 315 утвержден типовой договор социального найма жилого помещения.

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт - решение о предоставлении жилого помещения (ст. 57 Кодекса), принятый органом местного самоуправления. По мнению К.В. Бубона, «.. эта оговорка Жилищного кодекса показывает реальные мысли авторов текста. Они отдают себе отчет в том, что потребность в начальнике, который будет что-то делить и одним это «что-то» давать, а другим не давать, появляется только тогда, когда этого «чего-то» остро не хватает. И, конечно, человек или орган, которому позволено «делить», может обидеть кого угодно, но не самого себя».

Согласно п. 3 ст. 14 Закона Самарской области от 5 июля 2005 года № 139-ГД данное решение должно содержать следующие сведения:

1) решение предоставить заявителю жилое помещение, находящееся по определенному адресу, по договору социального найма;

2) срок заключения с заявителем договора;

3) срок вселения заявителя и членов его семьи в жилое помещение;

4) порядок и условие передачи уполномоченному органу, освобождаемого жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договора в специализированном жилищном фонде.

Таким образом, договор социального найма фактически является основанием для вселения соответствующего гражданина в предоставленное ему жилое помещение.

Это является новеллой законодательства, поскольку по ранее действующим правилам на основании решения о предоставлении жилого помещения, гражданину выдавался ордер на жилое помещение, что являлось единственным основанием для вселения. В решении органа местного самоуправления должен быть указан срок для заключения договора социального найма. Типовой договор социального найма жилого помещения представляет собой максимально конкретный документ. Он подробно излагает права и обязанности сторон его подписавших, а потому и жильцам и муниципалитету (или иному собственнику жилья) в дальнейшем будет проще строить свои отношения.

Например, в договоре четко указывается, что ремонт внутри квартиры целиком и полностью ложится на плечи жильцов нанимателей. Они не только за свой счет приводят в порядок стены, полы, потолки, окна и двери, но и оплачивают ремонт «внутриквартирного инженерного оборудования» -электропроводки, водо и теплоснабжения, газовой сети. Текущий ремонт общего имущества и капитальный ремонт - это обязанность владельца жилья, т. е. наймодателя. Правила еще раз отмечают, что жильцы обязаны платить за квартиру полностью и в срок, а за долги наймодатель может начислить им пени, как предусматривает ЖК. «Очень важное новшество в договоре - пункт о приеме жилья наймодателем, пояснили «Российской газете» в Департаменте строительства и ЖКХ Минрегиона. Суть в том, что, заключая договор социального найма, жилец - наниматель в срок не более 10 дней подписывает еще один документ - акт о том, что получаемое им в пользование помещение пригодно для проживания, что все оборудование в нем исправно. При освобождении квартиры жильцы обязаны оставить ее в том же самом виде - чистой. С работающей плитой и не текущими кранами».

Условия предоставления жилого помещения по месту жительства гражданина включает в себя:

1) предоставление жилого помещения по месту жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Систематическое толкование позволяет говорить о том, что жилое помещение должно соответствовать признакам благоустроенности для конкретного населенного пункта; Закон Самарской области «О жилище» отмечает, что не подлежат обязательному удовлетворению требования о предоставлении жилого помещения в определенном доме, районе, этаже:

2) общая площадь помещения на одного человека должна составлять не менее нормы предоставления. Общая площадь предоставляемого жилого помещения может превышать норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру или (либо) предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний;

3) при определении площади учитывается площадь жилого помещения, которая принадлежит гражданину на праве собственности, в том числе общей собственности;

4) допускается заселение одной комнаты лицами разного пола только с их согласия, за исключением супругов, согласие которых не требуется. Статья 41 ЖК РСФСР запрещала заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. В новом Жилищном Кодексе РФ исключено возрастное ограничение и предусматривается возможность заселения одной комнаты лицами одного пола с их согласия (например, брата и сестры, бабушки и внука); п. 7 ст. 14 Закона Самарской области «О жилище» также указано, что «заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, за исключением супругов, допускается только с их согласия:

5) допускается предоставление жилых домов и квартир и не допускается предоставление комнат в коммунальной квартире, за исключением случаев, когда при освобождении жилого помещения в коммунальной квартире отсутствуют лица, имеющие преимущественное право.

Жилое помещение муниципального жилищного фонда по договору социального найма представляется заявителю и членам его семьи только, после предоставления уполномоченному органу обязательства, подписан­ного заявителем и всеми совершеннолетними членами его семьи, о передаче занимаемого ими жилого помещения, предоставленного по договору социального найма или договору в специализированном жилищном фонде (п. 10 ст. 14 Закона Самарской области «О жилище»).

С момента принятия на учет, в качестве нуждающегося в жилом помещении, у гражданина возникает право состоять на учете. При этом возникает административное правоотношение между гражданином и органом, принявшим его на учет. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных ст. 56 ЖК РФ.

Первое основание имеет место по желанию самого гражданина, стоящего на учете, путем подачи заявления.

Утрата гражданином, стоящим на учете в качестве нуждающегося, оснований, дающих ему право на получение жилого помещения по договору социального найма, влечет снятие его с учета. К таким основаниям относятся, например, увеличение дохода гражданина, который не позволяет считать его малоимущим (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 56 ЖК РФ граждане снимаются с учета при выезде на другое постоянное место жительства в другое муниципальное образование.

Новым основание, ранее не предусмотренным ЖК РСФСР, является получение в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения. Предоставление в установленном порядке от указанных выше органов земельного участка для строительства жилого дома также является основанием для снятия гражданина с учета в качестве нуждающегося.

Традиционным основанием, предусмотренным и ранее действовавшим жилищным законодательством, является выявление в представленных документах в орган, осуществляющий принятие на учет сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действия должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Очередность предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире посвящена ст. 59 ЖК РФ.

Предоставление освободившегося помещения (одной или нескольких комнат) осуществляется в следующей очередности:

1) проживающим в этой квартире нанимателем и (или) собственником, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими или нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии граждан, указанных в ч.1;

2) помещения предоставляются проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. Собственники, не проживающие в данной коммунальной квартире, не обладают названным правом;

3) в третью очередь освободившиеся помещения предоставляются по договору купли - продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. В этом случае целесообразнее говорить не о предоставлении жилья, а о заключении купли - продажи. Преимущественное право на заключение данного договора имеют названные лица. При этом имеется в виду, что они проживают в указанной коммунальной квартире.

Вызывает интерес позиция по данному поводу В.Н. Литовкина, который указывает, что «право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире связывается законодателем с условиями и порядком, установленными Гражданским кодексом РФ, что означает применение его ст. 250. Ее диспозиция сводится к тому, что если продается доля в праве общей собственности постороннему лицу, то остальные участники долевой собственности наделены преимущественным правом покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. В коммунальной квартире доля в праве общей собственников помещений представляет ее общее имущество – места общего пользования (кухня, коридор, санузел). Но ведь именно эту долю собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе самостоятельно отчуждать, отдельно от права собственности на комнату. Главной вещью признается комната – а доля – лишь спутник главной вещи, ее производное.

4) в четвертую очередь право на вселение в освободившееся жилое помещение имеют другие граждане (не проживающие в коммунальной квартире в качестве нанимателя или собственника).

ЖК РФ в ст. 50 конкретизирует нормы площади жилого помещения. Социальная норма в размере 15 кв.м. общей площади жилого помещения на одного человека была введена Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 года (ныне упраздненного). Постановлением Правительства Российской Федерации «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» от 3 августа 1996 года № 937 она составляла - 18 кв. м. общей площади на одного члена семьи; состоящей их трех и более человек - 33 кв. м. общей площади на одного человека.

Следует признать, что новый Кодекс отказался от существовавших понятий «норма жилой площади», «социальная норма площади», и ввел норму предоставления и учетную норму площади жилого помещения.

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов. В Законе Самарской области «О жилище» отмечено, что жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Учетная норма площади жилого помещения (далее учетная норма) является нормативом, исходя из которого, определяется уровень обеспеченности гражданина общей площадью жилого помещения в целях его принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Размер такой нормы не может превышать размер социальной нормы, установленной законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Как видно, установление конкретного размера учетной нормы Жилищный Кодекс отнес к компетенции органов местного самоуправления. При этом максимальный размер учетной нормы может не совпадать с размером нормы предоставления, установленной для данного населенного пункта или быть меньше указанного размера.

Согласно постановления Самарской городской Думы от 27 октября 2005 года №171 на основании ст. 50 Жилищного Кодекса РФ и п.5 статьи 14 Закона Самарской области от 5 июля 2005 года №139-ГД «О жилище» учетная норма площади жилого помещения в виде максимального размера площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, устанавливается в размере менее 8 квадратных метров приходящейся на одного человека. Норма предоставления в виде минимального размера установлена; для одиноких граждан -"33 квадратных метра; для семьи из двух человек - 42 квадратных метра; для семьи из трех и более человек - по 18 квадратных метров на человека.

Часть 3 ст. 50 ЖК РФ предусматривает, что по договорам социального найма Федеральными Законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений, могут быть установлены иные нормы предоставления.

Следующим основанием для получения жилого помещения является очередность получения жилья. Основной критерий предоставления жилья является очередность получения, исходя из времени принятия граждан.

Следует иметь в виду, что Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 199 – ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований» предусматривает:

1) Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по предоставлению мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг и по обеспечению жильем следующих категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 года:

- инвалиды войны;

- участники Великой Отечественной войны;

- ветераны боевых действий;

- военнослужащие, проходившие военную службу в воинских частях, учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 года по 3 сентября 1945 года не менее шести месяцев, военнослужащие, награжденные орденами имедалями СССР за службу в указанный период;

- лица, награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда»;

- члены семей, погибших (умерших) инвалидов.

Часто в средствах массовой информации появляются сообщения о том, что первое лицо субъекта Российской Федерации, мэр города или глава муниципального образования выделил квартиру заслуженному гражданину, герою, семье, в которой родился ребенок в первом юбилейном году. М. Г. Ткач справедливо указывает, что эти абсолютно разумные действия представителей власти по большему счету, не вызывают возражений у большинства граждан, но и они должна иметь законодательную базу под собой.


 

 


 

Шешко Г. Ф. Вступил в силу Жилищный Кодекс Российской Федерации. Как быть дальше? // Жилищное право. № 7, 2005, с. 3.

Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ// Российское право. № 4, 2006, с. 40 - 52

Эрделевский А.М. ЖК в контрольном чтении. / Домашний адвокат. № 9,2005, с. 2 - 5.

Невинная И. Жилищный кодекс пошел на смягчение. Российская газета. 11 июля 2006, № 148 (4114)

Бубон К.В. Произвол или тенденция// Адвокат. №9, 2006. С. 67-71.

СЗ РФ. 1995. № 30. Ст.2939

Гонгало Б.М. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. /ред. Крашенинникова П.В., М., Статус.,с 282

Ледовских Н.Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации, М, ЭКСМО, 2005, с. 164

Российская газета. 27 мая 2005, № 112 (3781)

Бубон К.В. Произвол или тенденция?// Адвокат. №9, 2006. С.67.

Литовкин В.Н. Дефектная ведомость жилищного кодекса РФ// Российское право. № 4, 2006, с. 40 - 52

Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1(часть 1) с. 25

Ткач М.Г. О проекте Жилищного кодекса Российской Федерации//Жилищное право. № 3, 2002, с. 54 - 57







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker