АВЕНЮ

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

Доп. см. СДЕЛКИ. Постатейный комментарий Главы 9. ГК ГФ . Комментарий законодательства и практика его применения. Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА 2009 г.

 

        Сделки с недвижимостью.
 Пособие для риэлтора. В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. - Самара, 2006.

Содержание Глава 1. Риэлторская деятельность
1.1. Профессия риэлтора. Содержание профессиональной деятельности
1.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
1.3. Реклама
1.4. Субъекты риэлторской деятельности и их должностные обязанности
1.5. Доверенность. Виды, общие правила оформления
1.6. Права и обязанности потребителя риэлторских услуг
1.7. Защита интересов клиента
1.8. Страховая деятельность риэлтора
1.9. Правовая форма риэлторской деятельности

Глава 2. Недвижимое имущество
2.1. Понятие и виды недвижимого имущества
2.2. Правовой статус недвижимого имущества
2.3. Недействительность сделок с недвижимостью
2.4. Понятия и виды сделок с недвижимостью
2.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (СЕРВИТУТ)

Глава 3. Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним
3.1. Общие положения
3.2. Порядок государственной регистрации
3.3. Удостоверение государственной регистрации права на недвижимое имущество и ответственность органов, осуществляющих эту регистрацию

Глава 4. Аренда недвижимости
4.1. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений
4.2. Права и обязанности сторон

Глава 5. Долевое участие в жилищном строительстве
5.1. Долевое участие в жилищном строительстве

Глава 6. Рента
6.1. Рента и пожизненное содержание с иждивением
6.2. Договор пожизненного содержания с иждивением

     Глава 7. Наследование недвижимости
7.1. Понятие наследования, принятие наследства
7.2. Восстановление срока для принятия наследства
7.3. Субъекты наследственного правопреемства
7.4. Наследование по закону и завещанию
7.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу
7.6. Некоторые особенности наследования отдельных видов недвижимости
7.7. Налог на наследство и дарение

Глава 8. Ипотека (залог) недвижимости
8.1. Правовое регулирование института ипотеки

Глава 9. Дарение недвижимости
9.1. Общие положения
9.2. Форма договора дарения недвижимого имущества
9.3. Стороны договора дарения

Глава 10. Договор найма жилого помещения (основные вопросы)
10.1. Предоставление жилого помещения по договорам социального найма
10.2. Содержание договора социального найма и правовой статус сторон
10.3. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма и выселение граждан
10.4. Обмен жилых помещений
10.5. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма
10.6. Принудительный обмен жилой площади
10.7. Временные жильцы
10.8. Поднаем жилого помещения
10.9. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
10.10. Переустройство и переоборудование жилого помещения

Глава 11. Договор коммерческого найма
11.1. Коммерческий найм
11.2. Правовой статус собственника и иных, проживающих в принадлежащих ему жилых помещениях, граждан
11.3. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд
11.4. Мена недвижимости

Глава 12. Приватизация
12.1. Общие положения. Приватизация государственного и муниципального имущества
12.2. Приватизация жилых помещений

Глава 13. Договор купли-продажи недвижимости
13.1. Общие положения
13.2. Особенности продажи жилых помещений
13.3. Оборот земельных участков и прав на них
13.4. Особенности купли-продажи земельных участков
13.5. Особенности купли – продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения
13.6. Договор продажи предприятий
Библиография



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

10.4. Обмен жилых помещений авеню,av-ue.ru

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>Сделки с недвижимостью (Пособие для риэлтора.)

 

10.4. Обмен жилых помещений

доп.см. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ,  ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Постатейный комментарий ГК РФ Под редакцией П.В. Крашенинникова 2009 г.

Договор обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности на право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности (примерная форма)

 

Институт обмена жилыми помещениями в России возник в 20-е годы прошлого века. Как и всякий правовой институт, институт обмена жилыми помещениями в каждый период развития общества испытывал влияние экономических, социальных факторов, вносимых законодательными и иными нормативно правовыми актами изменений в регламентацию жилищных отношений. Следует признать, что в последние годы обмен жилых помещений активизировался, так как граждане, имеющие жилое помещение социального найма, могут его улучшить лишь двумя способами:

а) видоизменить его с помощью ремонта либо переустройства (перепланировки или переоборудования);

б) заменить его следующим образом:

- на жилое помещение меньшего размера, согласно ст. 81 ЖК РФ. Условиями правомерности требований нанимателя является наличие у него жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму, предоставления и наличия письменного согласия, проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе и временно отсутствующих. Наймодатель, на основании заявления нанимателя, обязан предоставить, по согласованию с ним, другое помещение в течение 3-х месяцев, то есть заменить имеющую у него жилую площадь самостоятельно с помощью договора обмена. Договор обмена жилых помещений представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение. Договор обмена жилым помещением является самостоятельным по своей природе договором.

Согласно части 1 ст.7 Правил пользования жилыми помещениями наниматель имеет право «осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных Жилищным Кодексом РФ.

В новом Жилищном Кодексе во многом сохранен действующий ранее порядок обмена жилыми помещениями. Так, право на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ст. 72 ЖК РФ). Как и ранее обмен жилыми помещениями может совершаться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников. Следует заметить, считает С.Н. Александрова, что нормы, устанавливающие правила обмена жилых помещений, представленных по договору социального найма, содержат больше ограничений, по сравнению со старым ЖК РФ. По ЖК РСФСР обмен конструировался как гражданско-правовая сделка. Сейчас - это и необходимость получения разрешения наймодателя на обмен, при этом разрешается обмен только на жилое помещение, представленное по договору социального найма. Неоправданно исчез родственный обмен.

Более категорично высказался Е.С. Гетман, который отмечает, что отношения по обмену жилыми помещениями урегулированы крайне неудачно. Необъяснимо положение ст. 72 ЖК РФ, которое предусмотрело возможность обмена жилыми помещениями только между нанимателями фонда социального пользования. Введение этого ограничения, а фактически – запрета на обмен социального и частного жилья было бы объяснимо в том случае, если бы граждане, переставшие быть малоимущими, подлежали бы выселению из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма.

Сторонами обмена могут быть наниматели и члены их семей. Временные жильцы и поднаниматели не могут быть участниками обмена жилых помещений. Новеллой нового Жилищного Кодекса является и то, что обязательным условием для обмена является письменное согласие наймодателя на обмен. Однако объяснение нанимателем причин обмена закон не предусматривает.

Договор об обмене жилья (оригинал) представляется нанимателями, заключившими таковой, каждому из наймодателей для получения согласия на обмен. Совершенно очевидно, что согласие наймодателя как условие должно предшествовать заключению договора обмена. Предложенная законодателем редакция снижает значимость договора, направленного на существенное изменение правоотношений (в результате обмена происходит расторжение договора социального найма на обмениваемое помещение и заключение такого договора на помещение, полученное в результате обмена).

Изменен также и объект обмена. Жилищный кодекс отказался от обмена жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, а так же принадлежащего гражданину на праве собственности, ограничив участников обмена нанимателями жилых помещений по договору социального найма, а именно: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Решением Высшего Совета Беларусь и России от 22 июня 1996 года № 5 «О беспрепятственном обмене жилых помещений»предусматривается, что обмен жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территории обеих государств и переселяющимися из Республики Беларусь и Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляется беспрепятственно в соответствии с национальным законодательством обоих государств.

Данное положение подлежит применению вопреки п. 5 комментируемой статьи об обмене в пределах территории Российской Федерации как имеющие приоритет над внутренним законодательством.

Закон предусматривает, что обмен жилья, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателя, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Органы опеки и попечительства отказывают в даче согласия в случае, если этот обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Свои решения органы опеки и попечительства оформляют в письменной форме и предоставляют заявителю в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обязательное согласие на обмен наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю в течение десяти рабочих дней со дня обращения. Основание, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, предусмотрен в ст. 73 ЖК РФ.

Моментом вступления договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам о двух или многосторонних сделках (договорах). Договор об обмене жилыми помещениями является юридическим основанием для осуществления такого обмена. Он заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного соответствующими нанимателями.

При наличии письменных согласий всех наймодателей, договор об обмене, совместно с документами, подтверждающими согласие наймодателей и членов семьи нанимателя, признается правовым основанием для расторжения, ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене.

Одновременно на основании договора об обмене, составляется новый договор социального найма с гражданином, участвующим в обмене. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляется наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и предоставления им указанных в ст. 74 ЖК документов.

Обмен жилыми помещениями не допускается в шести случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. К ним относятся, когда:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора;

2) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

3) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК.

В соответствии со ст. 75 ЖК обмен жилых помещений может быть признан недействительным. Это может иметь место, если есть основания, установленные ГК РФ для признания сделки недействительной (ст. 166-181 ГК РФ).

В частности, ст. 166 ГК установлено следующее:

«Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспариваемая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе изменить такие последствия по собственной инициативе».

Статья 167 ГК касается последствий сделки и предусматривает общие положения по данному вопросу:

1. Недействительность сделки не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из содержания оспариваемой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действия на будущее время.

Из указанных статей ГК РФ вытекает, что сделки с жилыми помещениями могут быть оспариваемыми, т. е. вопрос об их недействительности устанавливается судом, либо ничтожными, когда с момента совершения сделки (обмена) она является недействительной. В таких случаях суд, констатируя данный факт, принимает решение лишь о последствиях недействительной сделки (обмена жилых помещений). Соответственно, и обмен жилыми помещениями будет оспариваемым, если он совершен несовершеннолетним от 14 до 18 лет без согласия родителей или других законных представителей, и (или) ничтожным, если совершен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Из ч. 1 ст. 75 ЖК РФ следует, что обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Частями 2 и 3 ст. 75 ЖК предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительными: участвующие в обмене подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязаны возместить другой стороне соответствующие убытки.


 

 


 

Александрова С. Н. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма// Жилищное право. № 7, 2005, с. 9 - 13.

Гетман Е.С. Договор социального найма жилого помещения и иные правовые институты ЖК РФ/ Новый жилищный кодекс России. Актуальные проблемы. Коллектив авторов, 2006, «Ось – 89», с. 33

Ведомственное приложение к «Российской газете». 28 сентября 1996.

Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации. Под общей редакцией Н. М. Коршунова. -М.: ЭКСМО, 2005, с. 186.


Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker