АВЕНЮ

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

Доп. см. СДЕЛКИ. Постатейный комментарий Главы 9. ГК ГФ . Комментарий законодательства и практика его применения. Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА 2009 г.

 

        Сделки с недвижимостью.
 Пособие для риэлтора. В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. - Самара, 2006.

Содержание Глава 1. Риэлторская деятельность
1.1. Профессия риэлтора. Содержание профессиональной деятельности
1.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
1.3. Реклама
1.4. Субъекты риэлторской деятельности и их должностные обязанности
1.5. Доверенность. Виды, общие правила оформления
1.6. Права и обязанности потребителя риэлторских услуг
1.7. Защита интересов клиента
1.8. Страховая деятельность риэлтора
1.9. Правовая форма риэлторской деятельности

Глава 2. Недвижимое имущество
2.1. Понятие и виды недвижимого имущества
2.2. Правовой статус недвижимого имущества
2.3. Недействительность сделок с недвижимостью
2.4. Понятия и виды сделок с недвижимостью
2.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (СЕРВИТУТ)

Глава 3. Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним
3.1. Общие положения
3.2. Порядок государственной регистрации
3.3. Удостоверение государственной регистрации права на недвижимое имущество и ответственность органов, осуществляющих эту регистрацию

Глава 4. Аренда недвижимости
4.1. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений
4.2. Права и обязанности сторон

Глава 5. Долевое участие в жилищном строительстве
5.1. Долевое участие в жилищном строительстве

Глава 6. Рента
6.1. Рента и пожизненное содержание с иждивением
6.2. Договор пожизненного содержания с иждивением

     Глава 7. Наследование недвижимости
7.1. Понятие наследования, принятие наследства
7.2. Восстановление срока для принятия наследства
7.3. Субъекты наследственного правопреемства
7.4. Наследование по закону и завещанию
7.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу
7.6. Некоторые особенности наследования отдельных видов недвижимости
7.7. Налог на наследство и дарение

Глава 8. Ипотека (залог) недвижимости
8.1. Правовое регулирование института ипотеки

Глава 9. Дарение недвижимости
9.1. Общие положения
9.2. Форма договора дарения недвижимого имущества
9.3. Стороны договора дарения

Глава 10. Договор найма жилого помещения (основные вопросы)
10.1. Предоставление жилого помещения по договорам социального найма
10.2. Содержание договора социального найма и правовой статус сторон
10.3. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма и выселение граждан
10.4. Обмен жилых помещений
10.5. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма
10.6. Принудительный обмен жилой площади
10.7. Временные жильцы
10.8. Поднаем жилого помещения
10.9. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
10.10. Переустройство и переоборудование жилого помещения

Глава 11. Договор коммерческого найма
11.1. Коммерческий найм
11.2. Правовой статус собственника и иных, проживающих в принадлежащих ему жилых помещениях, граждан
11.3. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд
11.4. Мена недвижимости

Глава 12. Приватизация
12.1. Общие положения. Приватизация государственного и муниципального имущества
12.2. Приватизация жилых помещений

Глава 13. Договор купли-продажи недвижимости
13.1. Общие положения
13.2. Особенности продажи жилых помещений
13.3. Оборот земельных участков и прав на них
13.4. Особенности купли-продажи земельных участков
13.5. Особенности купли – продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения
13.6. Договор продажи предприятий
Библиография



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

10.8. Поднаем жилого помещения авеню,av-ue.ru

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>Сделки с недвижимостью (Пособие для риэлтора.)

 

10.9. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение

доп. см.Перепланировка квартиры

Прежний кодекс содержал единственную статью, посвященную переводу жилых помещений в нежилые. Глава 3 Жилищного Кодекса РФ, посвященная переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое, является абсолютно новой. В то же время из содержания статей, составляющих эту главу понятие «нежилое помещение» не раскрывается. Это понятие содержалось в ч. 2 ст. 4 ЖК РСФСР, где указывалось, что нежилые помещения - это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах. Однако нужно иметь в виду, что на балансе жилищно-эксплуатационной организации могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь можно перевести в жилые помещения.

Переводимое жилое помещение в нежилое не должно быть обременено правом пользования третьими лицами. Договоры, на основании которых происходит пользование нежилым помещением, должны быть расторгнуты в установленном порядке, если срок их действия не прекратился.

Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям - это может быть различная звукоизоляция, температурный режим и т. д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должна быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащего ему помещения в соответствии с его назначением.

Нами указывалось, что жилые помещения, предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК, п. 1 ст. 17 ЖК). По общему правилу не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций без перевода жилого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых помещениях промышленных производств также не допускается. Однако при этом законодатель предусматривает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. «При этом не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и подлежит применению норма о запрете размещения использования жилого помещения не по назначению», отмечает Симонов В. Н.

Более резко высказывается Титов А. А. «... новый порядок может привести к значительному выбытию жилых помещений из состава жилищного фонда, а также к многочисленным нарушениям прав граждан, вызванных «соседством» жилых помещений с нежилыми. В целом нормы ст. 17 и 23 ЖК РФ ухудшают положения граждан, используемых жилые помещения по назначению (для проживания)».

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный вход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение недопустимо.

В третьей главе ЖК РФ, посвященной вопросу перевода жилого помещения в нежилое, не содержит такого существенного (первостепенного) основания перевода, как признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания и решения судьбы проживающих там граждан. Однако это упущение восполнено в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации 28 января 2006 г., № 47

Согласно Положения основанием для признания жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу являются:

- наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан впоследствии;

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части поддержания потенционально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических градостроительной деятельности, которое согласно ст. 3 Градостроительного Кодекса РФ; состоит из Градостроительного Кодекса РФ, других федеральных законов и иных нормативных актов РФ, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Градостроительный Кодекс РФ от 30.12.2004 года № 190-ФЗ вступил в действие с 1 января 2005 года (действует в ред. Ф.З. от 23 декабря 2005г.) Согласно ему, при осуществлении реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, предусмотрен государственный строительный надзор со стороны соответствующих органов исполнительной власти субъектов РФ. (ст. 54)

Перевод жилого помещения в нежилые помещения осуществляется органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством. Порядок перевода един для всех форм собственности, включая частную. Однако при принятии решения орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь возможность использования помещения в многоквартирном доме после перевода, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым требованиям.

Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в тех целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений. В состав комиссии включаются представители этого органа. Орган местного самоуправления вправе принимать решения о признании частных жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан и делигировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

Жилищный Кодекс не устанавливает оснований для таких переводов. В нем урегулирован лишь вопрос об условиях (ограничениях) и порядке перевода.

Ограничения на перевод жилого помещения в нежилые включают следующие ситуации:

- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

- если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, нет технической возможности оборудовать отдельный вход в помещение);

- если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (данное обстоятельство подтверждается выпиской из домовой книги);

- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является предметом ипотеки).

Перевод нежилого помещения в жилое не допустим:

- если такое помещение не отвечает установленным требованиям;

- если отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение их из жилищного фонда. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не должен иметь места.

Исключением может явиться признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения расположенного на первом этаже, в целях использования его для бытовых, жилищно-коммунальных нужд. Законодатель указал, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда такая квартира расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещения, не является жилыми.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое определен ст. 23 ЖК РФ.

Заявитель - собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления - орган, осуществляющий перевод жилых помещений в нежилые и нежилые в жилые помещения необходимые документы:

• заявление о переводе помещения;

• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение являлось жилым - технический паспорт такого помещения).

• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого. «Проект перепланировки может стоить от 20 тысяч рублей до нескольких тысяч долларов»;

Перечень документов, предусмотренных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ исчерпывающий и не может быть изменен или дополнен актами субъектов Российской Федерации. Заявление подается по месту нахождения помещения. От нанимателя (арендатора) помещения заявление не принимается.

В.Н. Симонов полагает, что в заявлении о переводе жилого помещения в нежилое, необходимо указать цели использования этого помещения после перевода. «Это обусловлено тем, что в одном многоквартирном доме можно использовать помещение в качестве нежилого для определенных целей, а в другом доме для этих же целей использовать помещение нельзя. В разных домах разные технические и иные возможности использования помещения в качестве нежилых... Размещение продовольственного магазина предполагает наличие холодильных установок, а в случае использования помещения для магазина, где продают одежду, предъявляются иные требования. Если помещение используется для размещения предприятий общественного питания, то требуется большое потребление электроэнергии, промышленные холодильные установки, вентиляция большой мощности. А такую нагрузку может выдержать оборудование не каждого жилого помещения.

Не требуется представления таких документов, как:

• письменное согласие на перевод всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи;

• выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета собственника жилого помещения (жилого дома);

• заключение СЭС;

• заключение органа государственной противопожарной службы о возможности изменения функционального назначения жилого помещения (жилого дома);

· документы об обеспечении иной равноценной жилой площадью граждан, постоянно проживающих на жилой площади, переводимой в нежилую;

• письменное согласие органов опеки и попечительства в случае проживания несовершеннолетних в данном жилом помещении (жилом доме).

Заслуживает внимания, что Государственная губернская Дума Самарской области внесла важное изменение в действующее Положение об общих дисциплинах перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории Самарской области, принятой в 1999 г. Суть изменений состоит в том, что в переводе помещений из жилых в нежилые отныне обязательно должно учитываться мнение всех жильцов подъезда. Это предлагается делать путем опроса или на общем собрании жителей подъезда.

Решение о переводе либо об отказе доводится до сведения заявителя не позднее, чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов и не позднее трех дней со дня решения направить заявителю документ, подтверждающий его принятие. Орган, осуществляющий перевод, информирует собственников помещений, примыкающих к переводимому, о таком решении.

В то же время способ информирования не указан. Следовательно, орган местного самоуправления самостоятельно будет определять способ информирования собственников помещений, соседних с переведенным помещением. Последствия, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников, не указаны. Постановление главы муниципального образования о переводе жилого помещения в нежилое, или наоборот - нежилого в жилое, еще не означает, что собственник помещения уже может его использовать в целях, предназначенных для использования после перевода. Названный акт является основанием для начала работ. После таких работ приемочная комиссия принимает помещение в качестве жилого или нежилого и составляет соответствующий акт.

Если для использования помещений в целях, которые преследует соответствующий перевод помещений, необходим ремонт или переустройство, в решении о переводе должны содержаться требования о проведении таких работ и их перечни. Такое решение является основанием проведения соответствующего ремонта или переустройства. Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, который является основанием для использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого. Кроме того, собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в единый государственный реестр прав, так как изменилось назначение объекта недвижимости.

Отказ может последовать в случаях:

• не предоставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;

• предоставления документов в ненадлежащий орган;

несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренного ст. 22 ЖК РФ. Основанием отказа может являться отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение, либо отсутствие технической возможности сделать такой вход или то, что переводимое помещение расположено не на первом этаже, а непосредственно под ним расположено жилое помещение;

• несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.


 

В данном случае следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалам которые будут применяться. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.

В решении об отказе в переводе помещения должно быть указано на соответствующие основания для отказа в переводе помещения с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.

Такое решение может быть обжаловано в суде в соответствии с гл. 25 ГПК РФ и гл. 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительным причинам срок подачи заявления может быть восстановлен судом. Необходимо отметить, что новый Жилищный Кодекс вносит серьезные коррективы не только в процедуры перевода в жилой и нежилой фонд, но и в порядок согласований и утверждений перепланировок. И хотя текст закона очень сырой и имеет серьезные недоработки, вышеуказанные процедуры четко регламентированы, определены перечни необходимых документов и сроки реакции государственных органов. Саму процедуру перевода жилого помещения в нежилое можно разделить на два этапа.

1 этап. В правовом отделе администрации города Вас могут обязать согласовать перевод помещения с администрацией района по месту нахождения помещения. Для этого в отдел архитектуры администрации района представляется заявление на возможность перевода помещения с приложением указанных выше документов. Контрольный срок рассмотрения и вынесения - 1 месяц со дня подачи заявления.

2 этап. В администрации города необходимо получить «Разрешение на перевод помещения из жилого в нежилое», для чего представляется указанный в ЖК РФ перечень документов.

 


 

 



Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker