АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

Доп. см. СДЕЛКИ. Постатейный комментарий Главы 9. ГК ГФ . Комментарий законодательства и практика его применения. Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА 2009 г.

 

        Сделки с недвижимостью.
 Пособие для риэлтора. В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. - Самара, 2006.

Содержание Глава 1. Риэлторская деятельность
1.1. Профессия риэлтора. Содержание профессиональной деятельности
1.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
1.3. Реклама
1.4. Субъекты риэлторской деятельности и их должностные обязанности
1.5. Доверенность. Виды, общие правила оформления
1.6. Права и обязанности потребителя риэлторских услуг
1.7. Защита интересов клиента
1.8. Страховая деятельность риэлтора
1.9. Правовая форма риэлторской деятельности

Глава 2. Недвижимое имущество
2.1. Понятие и виды недвижимого имущества
2.2. Правовой статус недвижимого имущества
2.3. Недействительность сделок с недвижимостью
2.4. Понятия и виды сделок с недвижимостью
2.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (СЕРВИТУТ)

Глава 3. Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним
3.1. Общие положения
3.2. Порядок государственной регистрации
3.3. Удостоверение государственной регистрации права на недвижимое имущество и ответственность органов, осуществляющих эту регистрацию

Глава 4. Аренда недвижимости
4.1. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений
4.2. Права и обязанности сторон

Глава 5. Долевое участие в жилищном строительстве
5.1. Долевое участие в жилищном строительстве

Глава 6. Рента
6.1. Рента и пожизненное содержание с иждивением
6.2. Договор пожизненного содержания с иждивением

     Глава 7. Наследование недвижимости
7.1. Понятие наследования, принятие наследства
7.2. Восстановление срока для принятия наследства
7.3. Субъекты наследственного правопреемства
7.4. Наследование по закону и завещанию
7.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу
7.6. Некоторые особенности наследования отдельных видов недвижимости
7.7. Налог на наследство и дарение

Глава 8. Ипотека (залог) недвижимости
8.1. Правовое регулирование института ипотеки

Глава 9. Дарение недвижимости
9.1. Общие положения
9.2. Форма договора дарения недвижимого имущества
9.3. Стороны договора дарения

Глава 10. Договор найма жилого помещения (основные вопросы)
10.1. Предоставление жилого помещения по договорам социального найма
10.2. Содержание договора социального найма и правовой статус сторон
10.3. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма и выселение граждан
10.4. Обмен жилых помещений
10.5. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма
10.6. Принудительный обмен жилой площади
10.7. Временные жильцы
10.8. Поднаем жилого помещения
10.9. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
10.10. Переустройство и переоборудование жилого помещения

Глава 11. Договор коммерческого найма
11.1. Коммерческий найм
11.2. Правовой статус собственника и иных, проживающих в принадлежащих ему жилых помещениях, граждан
11.3. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд
11.4. Мена недвижимости

Глава 12. Приватизация
12.1. Общие положения. Приватизация государственного и муниципального имущества
12.2. Приватизация жилых помещений

Глава 13. Договор купли-продажи недвижимости
13.1. Общие положения
13.2. Особенности продажи жилых помещений
13.3. Оборот земельных участков и прав на них
13.4. Особенности купли-продажи земельных участков
13.5. Особенности купли – продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения
13.6. Договор продажи предприятий
Библиография



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

12.2. Приватизация жилых помещений авеню,av-ue.ru

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>Сделки с недвижимостью (Пособие для риэлтора.)

доп. см. Приватизация жилья

12.2. Приватизация жилых помещений

Продуманные и хорошо разработанные законы – богатство любого государства. Одновременно они политическая и социальная характеристика, важное составляющее его государственности и международного авторитета. В свое время Председатель Государственной Думы РФ Г. Селезнев произнес «вследствие неоправданной спешки был допущен законодательный брак при принятии ряда важных и при этом особенно сложных законопроектов В результате несколько уже принятых законов, пришлось потом исправлять».

Прошло более четырех лет, а практика «законодательного брака» стала правилом. Об этом свидетельствует и Постановление Конституционного Суда Российской Федерации «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части первой ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 15 июня 2006г.

Конституционный Суд РФ 15 июня 2006г. признал «не соответствующим Конституции Российской Федерации ее статье 19 (часть 2), положение части первой статьи 4 Закона Российской Федерации» (в редакции статьи 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации»), в силу которого не подлежит бесплатной приватизации ( в пределах установленного законом общего фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005года.»

О низком качестве законодательства, касающегося жилищных прав граждан свидетельствует и Федеральный закон от 30 июня 2006г. № 93-ФЗ, озаглавленный «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

Согласно статьи 8 данного закона были внесены в Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», изменения, предусматривающих сроки приватизации жилых помещений прекращалась с 1 января 2007 года. Этот срок заменен словами «1 марта 2010 года». Кроме того, в ст. 20 Закона № 189-ФЗ слово «малоимущее граждане» заменено на слово «граждане». Таким образом, деприватизировать жилье, полученное в порядке приватизации сможет гораздо большая категория граждан, у которых данное жилое помещение является единственным местом постоянного проживания. Срок для принятия ими соответствующего решения законом 93-ФЗ от 30 июля 2006г. продлен до 1 марта 2010г.

Более того, в первом чтении проекта Закона депутатами Государственной Думы принято около 30 поправок к ЖК РФ, многие из которых ущемляли права граждан.

Приведенные факты свидетельствуют, что в нашей стране продолжается практика принятия законов, отменяющих или ущемляющих права и свободы человека и гражданина, что согласно ч. 2 ст. 55 Конституции Российской Федерации, недопустимо.

Таким образом, закон «О приватизации Жилищного Фонда в Российской Федерации» (в ред. Закона РФ от 23.12.1992 г. № 4199-1; Федеральных законов от 11.08.1994 № 26- ФЗ; от 28.03.1998 350-ФЗ, от 01.05.1999 № 88-ФЗ, от 15.05.2001 № 54-ФЗ, от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 26.11.2002 №153-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-.ФЗ, 29.12.2004 № 189-ФЗ, от 30.06.2006 № 93-ФЗ, с изменениями, внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 №25-П., от 15.07.2006 № 6-П, Определением Конституционного Суда РФ от 10.1.200 №316-О) будет регулировать вопросы приватизации до 01 марта 2010 года.

Сделки приватизации характеризуют следующие признаки:

- переход имущества их государственной (муниципальной) в частную собственность;

- особый порядок, установленный законодательством о приватизации;

- отчуждение имущества собственником (или его решение), отмечают М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева.

Суть приватизации - передача жилья из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан. Способ приватизации – безвозмездная передача жилых помещений нанимателям. Закон о приватизации жилья не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. «Безвозмездная передача таким юридическим лицам жилья в собственность гражданам не является сделкой приватизации, а является дарением – гражданско-правовой сделкой, которое регулируется нормами ГК РФ», указывает М.Г. Пискунова.

Г.В. Бойцов отмечает, что «подлежит приватизации и жилищный фонд приватизированных предприятий, на балансе которых он остался, не включенный в уставной капитал, и подлежащий передаче в муниципальную собственность. До момента реальной передачи в муниципальную собственность, жилищный фонд находящийся на балансе приватизированных предприятий, являются собственностью субъекта РФ или федеральной собственностью в зависимости от того, в какой форме собственности относилось предприятие до приватизации».

Не подлежат приватизации жилые помещения:

- находящиеся в аварийных домах;

- в домах, закрытых военных городков;

- в специализированных домах;

- в домах производственного назначения (школах, больницах, домах отдыха, пионерских лагерях, детских дошкольных учреждениях);

- занимаемых гражданами, включенными в списки на получение другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий на всю семью и не освободивших жилую площадь.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам РФ установлено, что «никаких обстоятельств, свидетельствующих о невозможности приватизации жилой площади в домах, принадлежащих совхозам, не имеется».

На практике возникали вопросы о возможности приватизации квартир в коммунальных квартирах. Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998г. все ограничения сняты.

Касаясь вопроса о приватизации жилья в военных городках, следует иметь в виду, что военные городки, не включенные в перечень, утвержденный Распоряжением Правительства от 01 июня 2000г. № 752-Р, либо исключенные из него в последующем, считаются открытыми. Приватизация жилых помещений в таких военных городках возможна, если эти помещения не относятся к служебным.

В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 14 июля 1992г. № 397-1 «О закрытом административно-территориальном образовании (в редакции от 10.01.2000г.) ЗАТО признается имеющие органы местного самоуправления территориальное образование, в пределах которого расположены промышленные предприятия по разработке, изготовлению, хранению, утилизации оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов, военные и другие объекты, для которых устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.

«Поскольку условия проживания в ЗАТО и закрытых военных городках разные, то и возможности приватизации у них различные. Особенности приватизации недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, совершения с ними иных сделок устанавливает ст. 8 Закона РФ от 14.07.1992г. № 32971 (в редакции от 10.01.2006г.).в частности, согласно п. 1 этой статьи к участию в приватизации указанного имущества допускаются граждане РФ, постоянно проживающие на территории ЗАТО, и юридические лица, расположенные на данной территории», отметила Е. Семенова.

С мая 2001 года в Закон «О приватизации жилого фонда Российской Федерации» были внесены изменения, в соответствии с которыми жилье может предоставляться в собственность одного из совместно проживающих лиц (остальные должны дать на это письменное согласие), либо в общую собственность с определением доли каждого участника. Данная поправка фактически отменила вариант владения общей собственностью без выделения долей: ведь в случае смерти одного из собственников квартиры по этой поправке, доли теперь выделяются автоматически, причем поровну между всеми владельцами, включая умершего. Образование совместной собственности на приватизированное жилье с 2001г. не допускается.

В то же время следует иметь в виду, что Пленум Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилого фонда РФ» от 24.08.1993г. разъяснил, что «за гражданами, выразившими согласие на приобретение в собственность другими проживающими с ним лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии полученного жилья».

С 2001 года участниками договора приватизации могут быть только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, т.е. жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды или коммерческого найма, приватизированы быть не могут.

Приватизация жилых помещений может быть осуществлена только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним супруг (супруга), дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, и, в исключительных случаях, иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя судом. Причем, если они перестали быть членами семьи нанимателя, то сохраняют такие же права и обязанности, как и члены семьи. Если бывшие члены семьи нанимателя не утратили права на жилье, то их согласие на приватизацию обязательно. Более того, ребенок, в отношении которого родители (один из их) лишены родительских прав, сохраняет права собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение в наследство приватизированного жилья. Жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации безвозмездно (бесплатно). Использовать это право гражданин РФ может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшими собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия, они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию. Таким образом, несовершеннолетий может участвовать в приватизации один раз, и затем второй, после достижения совершеннолетия.

Введение запрета на приватизацию жилых помещений с 01.03.2010г., по мнению ряда исследователей, должно сопровождаться разработкой и внедрением дополнительных правовых механизмов. Например допустимо, по мнению Т.А. Семиной, рассмотреть вопрос о предоставлении несовершеннолетним гражданам, не имеющим возможности реализовать право приватизации жилых помещений до установленного законодательством РФ срока окончания приватизации, право после достижения совершеннолетия выкупить жилое помещение по цене существенно ниже рыночной».

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений в результате приватизации владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению. Они вправе передавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.

Передачу жилых помещений в собственность граждан осуществляют:

- уполномоченные собственниками передаваемых помещений органы государственной власти или местного самоуправления;

- государственные и муниципальные предприятия, за которыми закреплен этот фонд на праве хозяйственного владения;

- государственные и муниципальные учреждения и казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Право собственности на приобретенное жилое помещение должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Должностные лица, виновные в нарушении данного срока и прав граждан, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации он вправе обратиться в суд.

В настоящее время обязательной государственной регистрации подлежит не сама сделка приватизации, а только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.

В соответствии с п.1 ст. 16 Закона о регистрации прав заявления должны подать обе стороны договора: граждане – о регистрации своего права собственности; передающие жилые органы или организация – о регистрации ранее возникшего права и (или) перехода права собственности к гражданам.

По закону РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» № 1541-1 от 04.07.1991г., если граждане получали квартиру и проживали в ней до вступления в силу норм Жилищного Кодекса РФ, т.е. по ордеру – с обязательным открытием лицевых счетов для оплаты коммунальных платежей, то они имеют право на приватизацию квартир без наличия заключенного договора социального найма.

В настоящее время в Самаре в приватизации принимает участие неподчиненные друг другу структуры: комитет по управлению имуществом администрации города, Главное управление федеральной регистрационной службы по Самарской области, ФФГУП «Ростехинвентиризациия»; расположенная по ул. Куйбышева 48, куда вначале и надо обращаться для консультаций и получения перечня необходимых документов, затем получить экспликацию и поэтажный план приватизируемого жилого помещения. После этого следует оплатить в банке услугу по оформлению документов.

О. Баженова отмечает, что «максимальный срок подготовки документов, без учета вызова техники – 2 месяца. Стоимость – 484 рубля 58 копеек. Для тех, кто торопится, документы оформляются за более короткие сроки, но и за другие деньги. Здесь цены изменились довольно ощутимо. Оформление документов за 5 рабочих дней стоит 3997 руб. 92 коп., за 10 дней – 2800 руб. 58 коп., за 15 дней – 2201 руб. 95 коп.»

Для оформления приватизации необходимо представить следующие документы:

1) заявление уполномоченного сотрудника муниципального жилья (УМЖ, если это происходит в г. Москве) на регистрацию прав всех участников приватизации, что не лишает участников сделки самим подать заявление на регистрацию;

2) документы, удостоверяющие личность и подтверждающие гражданство Российской Федерации;

3) доверенность, удостоверяющая полномочия гражданина на совершение сделки (понадобиться в том случае, если вы не будете самостоятельно заниматься приватизацией, а поручите оформление риэлтору);

4) свидетельство о браке (разводе проживающих);

5) справки психоневрологического диспансера, подтверждающие, что собственники квартиры и зарегистрированные в ней лица на учете не состоят;

6) выписки из домовой книги (справки паспортного стола) о составе лиц, зарегистрированных на приватизируемой жилой площади, в том числе и временно отсутствующих;

7) договор социального найма (при наличии) или копия финансового лицевого счета;

8) документы, подтверждающие, что участники договора не участвовали ранее в приватизации жилого помещения (предоставляется в случае, если участники приватизации меняли место жительства после 04 июля 1991 года – даты вступления в силу Закона о приватизации жилья).

Термин «расприватизация» следует понимать как расторжение договора приватизации квартиры (комнаты), а точнее договора передачи жилой площади в собственность, который заключается между гражданами (нанимателем жилого помещения) и собственником жилья, либо по его поручению местной администрацией.

Многие граждане, опрометчиво приватизировавшие свою квартиру либо, добросовестно заблуждавшиеся относительно правовых последствий данной сделки, теперь хотели бы, в силу различных жизненных обстоятельств, расторгнуть договор передачи квартир в собственность, т.е. как часто выражаются «расприватизировать» квартиру. Федеральным Законом от 20.05.2002г. в Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» введена ст. 91, действовавшая в редакции Федерального Закона от 22.08.2004г. № 122-ФЗ. Согласно данной статьи «Граждане, приватизировавшие жилое помещение, являющееся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица, обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований».

Спустя четыре месяца после издания ФЗ № 122 данная норма была подвергнута кардинальной реконструкции и согласно Федерального закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и действовала в следующей редакции: «малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную и муниципальную собственность…»

По истечению шести месяцев, т. е. 30 июня 2006 г. Федеральным законом № 93-ФЗ в эту норму опять внесены изменения: слова «малоимущие граждане» заменены словом «Граждане», а слова «до 1 января 2007 г.» заменены словами «до 1 марта 2010 г.».

Таким образом, до 1 марта 2010 г граждане имеют право обратиться в орган, где оформлялась приватизация заявления с просьбой принять в дар приватизированную жилую площадь и оформить с ним договор социального найма.

При подаче заявления надо представить следующие документы:

- паспорта всех членов семьи;

- подлинник договора передачи квартиры в собственность;

- свидетельство о собственности на жилье;

- справку о регистрации;

- справку об инвентаризационной оценке квартиры. Договор дарения удостоверяет нотариус, а затем надо зарегистрировать переход права собственности на квартиру в учреждении юстиции. После этого бывший собственник квартиры становится нанимателем муниципального жилья.

 








Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker