АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

Доп. см. СДЕЛКИ. Постатейный комментарий Главы 9. ГК ГФ . Комментарий законодательства и практика его применения. Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА 2009 г.

 

        Сделки с недвижимостью.
 Пособие для риэлтора. В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. - Самара, 2006.

Содержание Глава 1. Риэлторская деятельность
1.1. Профессия риэлтора. Содержание профессиональной деятельности
1.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
1.3. Реклама
1.4. Субъекты риэлторской деятельности и их должностные обязанности
1.5. Доверенность. Виды, общие правила оформления
1.6. Права и обязанности потребителя риэлторских услуг
1.7. Защита интересов клиента
1.8. Страховая деятельность риэлтора
1.9. Правовая форма риэлторской деятельности

Глава 2. Недвижимое имущество
2.1. Понятие и виды недвижимого имущества
2.2. Правовой статус недвижимого имущества
2.3. Недействительность сделок с недвижимостью
2.4. Понятия и виды сделок с недвижимостью
2.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (СЕРВИТУТ)

Глава 3. Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним
3.1. Общие положения
3.2. Порядок государственной регистрации
3.3. Удостоверение государственной регистрации права на недвижимое имущество и ответственность органов, осуществляющих эту регистрацию

Глава 4. Аренда недвижимости
4.1. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений
4.2. Права и обязанности сторон

Глава 5. Долевое участие в жилищном строительстве
5.1. Долевое участие в жилищном строительстве

Глава 6. Рента
6.1. Рента и пожизненное содержание с иждивением
6.2. Договор пожизненного содержания с иждивением

     Глава 7. Наследование недвижимости
7.1. Понятие наследования, принятие наследства
7.2. Восстановление срока для принятия наследства
7.3. Субъекты наследственного правопреемства
7.4. Наследование по закону и завещанию
7.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу
7.6. Некоторые особенности наследования отдельных видов недвижимости
7.7. Налог на наследство и дарение

Глава 8. Ипотека (залог) недвижимости
8.1. Правовое регулирование института ипотеки

Глава 9. Дарение недвижимости
9.1. Общие положения
9.2. Форма договора дарения недвижимого имущества
9.3. Стороны договора дарения

Глава 10. Договор найма жилого помещения (основные вопросы)
10.1. Предоставление жилого помещения по договорам социального найма
10.2. Содержание договора социального найма и правовой статус сторон
10.3. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма и выселение граждан
10.4. Обмен жилых помещений
10.5. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма
10.6. Принудительный обмен жилой площади
10.7. Временные жильцы
10.8. Поднаем жилого помещения
10.9. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
10.10. Переустройство и переоборудование жилого помещения

Глава 11. Договор коммерческого найма
11.1. Коммерческий найм
11.2. Правовой статус собственника и иных, проживающих в принадлежащих ему жилых помещениях, граждан
11.3. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд
11.4. Мена недвижимости

Глава 12. Приватизация
12.1. Общие положения. Приватизация государственного и муниципального имущества
12.2. Приватизация жилых помещений

Глава 13. Договор купли-продажи недвижимости
13.1. Общие положения
13.2. Особенности продажи жилых помещений
13.3. Оборот земельных участков и прав на них
13.4. Особенности купли-продажи земельных участков
13.5. Особенности купли – продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения
13.6. Договор продажи предприятий
Библиография



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

13.2. Особенности продажи жилых помещений авеню,av-ue.ru

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>Сделки с недвижимостью (Пособие для риэлтора.)

Доп. см. Сделка купли-продажи недвижимости

13.2. Особенности продажи жилых помещений

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно является купля – продажа жилого помещения.

Особенность данной операции с недвижимостью является целевой характер предмета договора. Помещение должно быть жилым, т. е. предназначенным для проживания. Цена устанавливается соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены за единицу площади.

Все многообразие товара, представленного на жилищном рынке можно разделить на две категории:

То, что продается и покупается на первичном рынке жилья. Это новенькие дома и квартиры, и даже те, что пока существуют только в проекте или лишь начинаются строиться (в профессиональном сленге риэлторов есть даже такое выражение: «продать котлован»). Преимущества новостроек очевидны. Это – комфортабельность, современная планировка, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность сэкономить, так как квартира в проекте дешевле реальной стоимости, а рассрочка платежа удобна, отсутствие сомнительного прошлого, то есть череды предыдущих сделок с данным жильем. Во-вторых, деньги за квартиры в строящихся домах можно вносить постепенно, поскольку дом новый, то в ближайшие годы не следует тратиться на капитальный ремонт. О неприятностях, подстерегающих потенциального приобретателя новостроек, упоминает Смирнов В.В. «Первое, чем привлекают внимание – это низкая стоимость «квадрата» в самом начале строительства, когда запланированный дом существует только на бумаге и в виде котлована. На этом этапе все суммы приблизительны, поскольку внезапное удорожание стройматериалов, дополнительные возникшие расходы, увеличат стоимость квартиры более чем на 10 %. Меняется не только цена, но и площадь недвижимости по сравнению с первоначальной, расходов требует и оформление права собственности». А затем, указывает Смирнов В.В., «коммерческое жилье (то есть все то, которое предназначено для продажи), сдается без чистовой отделки». Если дом построен в новом районе, некоторое время придется страдать от недостаточно развитой инфраструктуры и элементарной грязи от продолжающегося строительства домов по соседству. Цена на дом или другое сооружение, находящееся на земельном участке, должна включать в себя и цену продаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка, или права на нее.

Следует обратить внимание, что самое большое количество квартирных мошенничеств совершалось при приобретении жилья в строящихся домах. Происходило так: организовалось «ООО» (фирма), которая предлагала застройщику стать соинвестором и испрашивала документацию по проекту. После оформления предусмотренных формальностей дом строился, и «ООО» во всех средствах массовой информации сообщала о продаже квартир в новостройках. Клиенты убеждались, что документация в порядке, что имеется договор с застройщиком, есть отвод земли, а цена жилой площади ниже, чем у других конкурентов. Квартиры продавались, а собранные деньги застройщику не перечислялись. Так как «ООО» не выполнило своих обязательств в эксплуатации, то теряло все права на квартиры в данном доме, и застройщик сдавал дом Госкомиссии. Члены «ООО» исчезали вместе с деньгами, а застройщик продавал квартиры новым владельцам. Чтобы избежать подобных рисков, можно было заключать договора купли – продажи непосредственно с застройщиком, но и в этом случае был риск, что в условиях инфляции он может обанкротиться. Следует отслеживать цены у застройщиков, так как погоня за дешевизной ничего хорошего не дает. Если предлагаются цены ниже, чем у застройщика, то в подавляющем количестве случаев, это обман.

Во вторую категорию входит все остальное жилье, то есть что становится объектом торговли на вторичном рынке, иными словами, если у жилья уже был собственник или оно даже один раз переходило из рук в руки.

Такие квартиры и дома называют «сэкондхенд» (в буквальном переводе с английского «вторая рука»). Они, как правило, расположены в давно обжитых районах, прошли проверки временем.

Какие опасности существуют при купли-продаже вторичного жилья? Э.А. Абашин указывает на «продажу чужой площади, продажу площади граждан, насильно лишенных этой площади, продажа квартиры, уже несколько раз проданной, продажи квартиры, состоящей под юридическим запрещением; продажа квартиры по ложной доверенности». По статистике, до 5% сделок купли – продажи вторичного жилья позднее признаются судами недействительными.

Определенные надежды, что в стране прекратятся факты незаконных перепродаж квартир внушает Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 218-ФЗ «О кредитных историях» в редакции от 21 июля 2005 года, который обязывает банки с 1 сентября 2005 года передавать все сведения о своих заемщиках, с их письменного согласия, хотя бы в одно из кредитных бюро. В связи с внесением изменений прописаны правила, поясняющие каким образом физические лица, могут получить адрес «своего» кредитного бюро. Теперь каждый заемщик имеет право видеть свое финансовое досье собственными глазами, для получения адреса бюро надо направить запрос в центральный каталог по электронной почте на Интернет Центробанка.

Для сведения: кредитная история состоит из трех частей: титульной, основной и «закрытой». Титульная часть содержит общие сведения о заемщике (имя, паспортные данные, ИНН, номер пенсионного свидетельства). В основной находятся сведения о полученных кредитах (их размер, срок, на который они были выданы, время их возврата и т.д.), «Закрытая» - содержит информацию о том, какой банк формировал кредитную историю, кто ею пользовался. Считается, что самый надежный способ защиты от обмана – покупка квартиры через агентство недвижимости, поскольку мошенники стараются не иметь дела с профессиональными посредниками, да и опыта у профессионалов на рынке недвижимости гораздо больше, чем кто за всю свою жизнь заключит одну или две сделки купли – продажи недвижимости.

Следует обратить внимание на примерный перечень документов, необходимых для отчуждения квартиры. К ним относятся:

1. Документы, устанавливающие право собственности на квартиру: договор купли – продажи (приватизации) или регистрационное удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения.

2. Справки бюро технической инвентаризации: о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости (действительны 30 дней со дня выдачи или иной срок, указанный в справке) с отметкой нотариальной конторы по месту нахождения квартиры об отсутствии арестов и запрещений.

3. Копия лицевого счета либо справка жилищно – эксплуатационной службы о проживающих в квартире – действительна 1 месяц.

Согласие супруга в период брака с которым приобретена квартира (а в случае его отсутствия – свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трех лет). Даже если супруг (супруга) прописаны в другом месте, понадобиться согласие (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом). Эта услуга оценивается в размере более 600 рублей. Такого согласия не требуется в том случае, если продавец приобрел данное жилье до брака, получил в дар или в наследство, или в результате приватизации.

От имени несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители (родители, опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия своих законных представителей – родителей, опекунов. Это требование в связи с изменением ст. 292 ГК РФ и увеличением прав собственника зафиксировано в Жилищном Кодексе РФ.

4. Справка ЖЭС по месту отчуждаемой квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации.

5. Согласие всех участников приватизации на отчуждение квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации. Если кто–то и участников умер – согласие его наследников.

6. Решение органов опеки и попечительства, в отношении членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц.

7. Заявление участников общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки или свидетельство государственной нотариальной конторы о передаче заявления отчуждателя участника общей долевой собственности о предстоящей продаже или мене.

8. Документ, удостоверяющий личность сторон сделки (паспорт, вид на жительство).

9. Документ, удостоверяющий отсутствие задолженности у продавца по коммунальным платежам.

И. Наумова, Я. Михаленко отмечают что «… многие риэлторские агентства предлагают «сделки с неприватизированными помещениями». Подобная сделка, указывают они, представляет довольно сложную схему с участием подставной жилплощади. Это – один из тех случаев, когда одно незаконное действие разрабатывается на несколько вполне законных этапов».

В соответствии с ГК РФ в договоре купли – продажи жилых помещений указываются стороны договора (ст. 549 ГК РФ). В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. Собственник, продавая свое имущество, может действовать лично или через представителя. Полномочия представителя на право заключения оформляется доверенностью. Доверенность от имени физического лица должна быть удостоверена нотариусом. За оформление доверенности взимается государственная пошлина.

К числу существенных условий договора (т.е. без которых договор считается незаключенным) относятся:

1) предмет договора купли – продажи недвижимого имущества, в том числе жилое помещение, позволяющее установить какое жилое помещение подлежит передать покупателю; в том числе данные, определяющие расположение жилых помещений на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества (адрес недвижимого имущества, благоустроенность и другие показатели). Дополнительная особенность предмета договора выражается в его целевом характере. Помещение должно быть жилым. Целевой характер использования не может быть измененен. Для государственной регистрации договора необходимо будет приложить технический паспорт на квартиру. При этом необходимо проследить, чтобы в документах не было никаких разночтений, несоответствий.

2) Цена договора. При отсутствии в договоре указанного условия, он считается не согласованным сторонами, и следовательно – закон предъявляет особые требования к порядку определяющему цену на недвижимость. При продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. При определении цены объекта стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков.

«Не секрет, что нередко в договоре купли – продажи, в целях снижения сумм обязательных платежей, цена продаваемого жилья указывается исходя из его инвентаризационной стоимости, которая во много раз меньше рыночной стоимости жилого помещения и той действительной суммы, о которой стороны между собой фактически договорились. Такая уловка чревата тем, что в случае возникновения спора по поводу исполнения договора будет приниматься только цифра, указанная в договоре», указывает А. Стефанова. Цена договора может быть определена как в рублях, так и в иностранной валюте, но необходимо определить курс перевода ее в рубли, поскольку оплата все равно должна состояться в рублях. Цена может быть определена за весь объект, а может и за один квадратный метр. В таких случаях полная цена образуется путем умножения количества квадратных метров на цену одного квадратного метра. Кроме того, если расхождение между оценочной стоимостью и ценой, указанной в договоре состоит больше, то налоговые органы могут усмотреть в сделке наличие скрытого дохода и принять соответствующие меры.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

В.В. Витрянский полагает, что в указанный перечень должны включаться:

а) члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам ст. 69 ЖК РФ, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 672, 677 ГК);

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672, 685 ГК);

г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;

д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении;

е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора. В то же время, согласно Жилищному кодексу РФ и поправкам в ст. 292 Гражданского кодекса переход права собственности на жилое помещение в момент продажи означает, что бывший супруг либо члены семьи прежнего собственника этим помещением больше пользоваться не могут и у нового владельца не должно быть проблем. Однако ситуация не так проста, т.к. имеются противоречия между ГК и ЖК и другими нормативными актами. Покупателю не следует соглашаться с продавцом, что бывший супруг либо член семьи, состоящий на регистрационном учете, потерял право пользования квартирой с момента юридического оформления сделки. По действующему законодательству, снятие с регистрационного учета возможно лишь по личному заявлению или по решению суда. Это вынуждает покупателя обязательно предусмотреть в договоре купли – продажи указание на обязанность лиц, состоящих на регистрационном учете, сняться с него в течении срока, установленного договором. Законную силу будут иметь и нотариально заверенные заявления продавца и членов его семьи об обязательстве снятся с учета. При этом покупателю следует учесть отсутствие судебной практики по новому ЖК РФ и соответствующих этому разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и того, что в ст. 558 ГК РФ, предусматривающую необходимость указать лиц, сохраняющих право пользования, соответствующая поправка не внесена. Касаясь прав несовершеннолетних на жилье, следует иметь в виду, что с 2005 года ст. 292 ГК РФ звучит следующим образом: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органам опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства». Соответственно в новой редакции из указанной нормы исключено предварительное согласие органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилым помещением, в которых проживают несовершеннолетние. Если собственником жилого помещения является ребенок, то имущественные права регулируются ст. 60 Семейного кодекса, где отмечено, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. В свою очередь ст. 37 ГК РФ устанавливает, что сделки влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав необходимо совершать с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Таким образом, для оформления отказа ребенка от преимущественного правапокупки комнаты , необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Это делают родители ребенка. Поэтому в такой ситуации родителям следует отправить уведомление о продаже не только соседям, но и в органы опеки и попечительства (РОНО). Когда отправляется уведомление по почте (с уведомлением о вручении) что продается жилая площадь с указанием цены и других условий продажи, то в соответствии со ст. 250 ГК РФ установлен месячный срок для получения ответа. По истечении месяца можно продавать жилую площадь любому лицу, с соблюдением тех условий, которые были предусмотрены в уведомлении.

М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева категорически заявляют, что «не соответствуют законодательству договора, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом помещении, обязуются выписаться (сняться с регистрационного учета). Согласно п. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Практикуемая в таких случаях подача заявления в нотариальную контору о выписке также никаких обязанностей у них не создает. В этом случае покупатель не может требовать выписки иных лиц, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК)».

Таким образом, при заключении сделки купли – продажи жилого помещения лучше отдавать предпочтение объектам свободным от зарегистрированных лиц и где собственником является несовершеннолетний. Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее регистрации (ст. 558 ГК РФ).

При продаже жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- во-первых, соразмерно уменьшения покупной цены;

- во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;

- в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли – продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

- потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

К существенным нарушениям требования к качеству жилого помещения можно отнести, например, излишнюю влажность, затемненность, промерзание стен.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты (ст. 42.6 ЖК). Порядок и условия реализации правила о преимущественном праве покупки закреплены в ст. 250 ГК РФ смысл их заключается в следующем: при намерении продавца (собственника комнаты) продать свое имущество постороннему лицу он обязан известить о данном обстоятельстве остальных собственников, причем обязательно в письменной форме, с указанием цены и других условий, на которых он его продает. Если остальные собственники откажутся от покупки на данных условиях или не приобретут продаваемое имущество в течении месяца, продавец вправе продать свое имущество любому лицу. Более детально процедура по соблюдению продавцом преимущественного права покупки закреплены в ст. 24 Федерального закона от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004г.). Для регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности к постороннему лицу необходим документ, подтверждающий, что продавец доли (комнат) известил в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату с указанием цены и других условий, на которых ее продает).

Как правило, указывает О. Кузнецова, данное извещение осуществляется в порядке ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4402-1 (в ред. от 2 ноября 2004г.) «Нотариус может передать заявление граждан или юридических лиц другим гражданам или юридическим лицам. Заявление предоставляется нотариусу не менее чем в 2-х экземплярах, один из которых он посылает по почте с обратным уведомлением о вручении или лично передает адресату под расписку, а другой оставляет у себя. По просьбе лица, подавшего заявление, нотариус выдает свидетельство о передаче заявления с указанием времени получения заявления и направление лицу, указанному в заявлении, а также его содержание». Законодатель полагает, что п.6 ст. 42 ЖК РФ защищает не только интересы собственника – владельца комнаты в коммуналке, но и его соседей. Жилищный кодекс, в сущности, закрепил действующую судебную практику, по которой приоритетное право улучшить свои жилищные условия в первую очередь получают жильцы той же коммунальной квартиры. Продажа комнаты в коммунальной квартире с нарушением прав преимущественной покупки соседей не влечет недействительности сделки, то есть не лишает ее юридической силы, но дает право этим соседям в течении 3-х месяцев в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по закрепленному договору, оплатив указанную в договоре цену за эту комнату. Право преимущественной покупки при продаже комнаты в коммунальных квартирах имеет свои плюсы и минусы. Плюс такого решения в том, что в результате таким не обременительным для государства способом будут постепенно ликвидироваться коммунальные квартиры. Минус для владельца квартиры – он не может продать ее, не согласовав с соседями «на сторону» допустим не «прописанному» с ним родственнику. Но в этом случае у собственника остаются варианты «передать свои метры, кому он хочет, например, оформив договор дарения или пожизненной ренты. Следует отметить, что по поводу применения п.6 ст. 42 ЖК РФ А.М. Эрделевский имеет иную точку зрения. Он указывает: «комната (как квартира) представляет собой объект права не общей, а индивидуальной собственности, тогда как право преимущественной покупки предусмотрено ГК РФ только в случае возмездного отчуждения (купли – продажи, мены) доли в праве общей собственности. Для продажи индивидуальной собственности в ГК РФ никакого права преимущественной покупки не установлено. Следовательно, пока нужно исходить из того, что право преимущественной покупки комнаты у собственников других комнат не возникает».

Если стоимость комнаты будет выше той, за которую продавец впоследствии продает ее третьему лицу, сделка будет признана недействительной. Договор купли – продажи комнаты – единственный, где нельзя занизить сумму сделки (если только в роли покупателей не выступают соседи).

Если договор купли – продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца или покупателя). Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре.

Необходимым условием в договоре купли-продажи жилого помещения является указание соответствующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, право требования в судебном порядке, иные права третьих лиц.

Остальные условия могут быть признаны существенными в силу соглашения сторон.

В настоящее время вся нагрузка на соблюдение законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции – органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома подлежат государственной регистрации, которая осуществляется органами юстиции в соответствии с ГК и правилами, предусмотренными Законом о государственной регистрации. Приказом Минюста России от 06 августа 2001 года утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли – продажи и перехода права собственности на жилые помещения (в ред. 24 декабря 2004г.). В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п.3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

В то же время договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации не подлежит. Это правило распространяется даже на те случаи, если при сделке стороны обусловили условие о государственной регистрации в самом соглашении об отчуждении недвижимого имущества.

При купле-продаже жилого помещения, в отличие от договора продажи иной недвижимости совершаются два регистрационных действия:

- регистрация сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК);

- регистрация перехода права к покупателю (в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК).

Оба действия могут не совпадать по времени совершения.

Государственная регистрация прав характеризуется открытостью. Любой человек вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с просьбой представить сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости, т.е. и об обременении жилья. Для этого нужно только предъявить удостоверение личности и заявление в письменной форме. В ответ регистрирующий орган составляет выписку из ЕГРП, где содержится:

- Описание объекта недвижимости;

- Зарегистрированные права на него;

- Ограничение (обременение) прав (т.е. может быть в настоящее время на квартиру наложен арест и ее продавать нельзя под страхом последующего признания договора недействительным);

- О существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта (т.к. на эту квартиру могут быть два-три претендента).

Услуги по предоставлению информации являются платными, размеры платы и порядок ее взимания установлены постановлением Правительства РФ от 14.12.2004г. № 733.

Новацией законодателя является внесение в ст. 223 п.2 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положений защищающих права добросовестных приобретателей жилых помещений. Так, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением случаев, предусмотренных ст.302 ГК РФ, когда собственник может истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (ред. 30.12.2004г.). ФЗ № 127-ФЗ дополнен ст. 31.1 в соответствии с которой, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ».

Чтобы увеличить ответственность сторон за разрыв сделки можно включить в договор купли – продажи (или договор о намерении) пункт о компенсации на случай отказа одной из сторон от заключения основного договора. Обычно эта компенсация равна размеру задатка. Если условия возмещения за нарушенные обязательства не оговариваются, переданная сумма считается авансом. Их размеры определяются по договоренностям сторон и обычно не превышают 10% от суммы сделки. Предварительно договор заверяется у нотариуса или, помимо сторон подписываются свидетелями (ими могут быть и сотрудники риэлторских фирм).

При заключении договора купли – продажи следует выяснить, чего именно хочет продавец: аванса или задатка? Соответственно, необходимый термин должен быть четко прописан в соглашении о намерениях, которые можно подписать перед внесением этих сумм. В чем разница между авансом или задатком? Она выявится лишь в том случае, когда стороны передумают совершить сделку. Так рассмотрим ситуации:

ситуация аванс Задаток
1. Покупатель отказался от совершения сделки Возвращается уплатившей стороне Не возвращается
2. Продавец отказался от совершения сделки Возвращается уплатившей стороне Возвращается в двойном размере

 

Срок действия соглашения о намерении обычно месяц. Расчеты при купле – продаже квартиры могут производиться через банковскую ячейку. Вначале заключается договор об аренде ячейки с банком. После закладки денег доступ к ячейке имеет только продавец. Доступ открыт на следующих условиях: продавец должен предъявить документ из органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей переход права собственности на квартиру от него, продавца, к покупателю. А ключ от ячейки (в единственном экземпляре остается у покупателя).

Стоимость проведения сделки с использованием сейфовой ячейки складывается из нескольких параметров. Так арендовать сейф придется один или два месяца. Все зависит от расторопности риэлтора. Большинство банков требуют вносить плату заранее за весь срок аренды при подписании договора. Помимо платы за аренду ячейки (стоимостью около 70 долларов в месяц) придется внести залог за ключ. Обычно это стоит 50-100 долларов. И, наконец, большинство банков требуют дополнительную плату за пользование специальным оборудованием для перерасчета и проверки купюр. Перерасчет купюр до 500 купюр некоторые банки осуществляют бесплатно, за большее количество берут от 100 до 300 рублей. Проводка подлинности купюр стоит от 0,2% от суммы.

Некоторые банки представляют аренду сейфа на весьма выгодных условиях – 14 долларов в месяц, но по 10 долларов дополнительно они взимают за каждый приход продавца и покупателя (риэлтора) к ячейке. «При непосредственном контакте покупателя и продавца осуществляющих аренду банковской ячейки на срок явно недостаточный для проведения государственной регистрации при превышении срока покупатель, в отдельных случаях, угрожает продавцу, что на законных основаниях заберет деньги. Этими угрозами он вынуждает платить за «простой».

Другой вариант «мошенник подделывает договор купли – продажи и свидетельство о регистрации и забирает деньги из ячейки, пока покупатель квартиры еще ждет окончания регистрации. И еще не факт, закончиться ли она успешно», отмечает Л.А. Симененко.

Можно прибегнуть и к посредничеству нотариуса, которые весьма неохотно соглашаются на такого рода сотрудничество. У нотариуса открывают депозитный счет, и квитанция оказывается в руках у того, кто внес деньги (т.е. у покупателя). Эту услугу нотариус регистрирует в реестре по ведению нотариальных действий. Пока сделка по купле – продаже квартиры не будет зарегистрирована, продавец квартиры денег получать не сможет. Эта процедура обойдется в 0,5% от внесенной покупателем суммы.

После завершения сделки продавец и покупатель подписывают в двух экземплярах передаточный акт на квартиру. Содержание должно быть примерно следующим: «Покупатель Ф.И.О. принял товар (квартиру), согласно договору в надлежащем состоянии. Претензий у сторон нет.»

Если стороны включили в договор купли – продажи условие о передаточном акте, то в этом случае он будет являться приложением к договору. В соответствии с данным актом будет происходить процедура передачи помещения покупателю. Может быть предусмотрен порядок оплаты.

Обязанность продавца по передаче помещения считается выполненной с момента подписания сторонами передаточного акта. Стороны также вправе непосредственно включить в сам договор положение о передаче недвижимости, тогда с момента заключения договора недвижимости считается переданной покупателю и составление отдельного передаточного акта не требуется.

 








Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker