АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

Доп. см. СДЕЛКИ. Постатейный комментарий Главы 9. ГК ГФ . Комментарий законодательства и практика его применения. Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА 2009 г.

 

        Сделки с недвижимостью.
 Пособие для риэлтора. В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. - Самара, 2006.

Содержание Глава 1. Риэлторская деятельность
1.1. Профессия риэлтора. Содержание профессиональной деятельности
1.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
1.3. Реклама
1.4. Субъекты риэлторской деятельности и их должностные обязанности
1.5. Доверенность. Виды, общие правила оформления
1.6. Права и обязанности потребителя риэлторских услуг
1.7. Защита интересов клиента
1.8. Страховая деятельность риэлтора
1.9. Правовая форма риэлторской деятельности

Глава 2. Недвижимое имущество
2.1. Понятие и виды недвижимого имущества
2.2. Правовой статус недвижимого имущества
2.3. Недействительность сделок с недвижимостью
2.4. Понятия и виды сделок с недвижимостью
2.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (СЕРВИТУТ)

Глава 3. Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним
3.1. Общие положения
3.2. Порядок государственной регистрации
3.3. Удостоверение государственной регистрации права на недвижимое имущество и ответственность органов, осуществляющих эту регистрацию

Глава 4. Аренда недвижимости
4.1. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений
4.2. Права и обязанности сторон

Глава 5. Долевое участие в жилищном строительстве
5.1. Долевое участие в жилищном строительстве

Глава 6. Рента
6.1. Рента и пожизненное содержание с иждивением
6.2. Договор пожизненного содержания с иждивением

     Глава 7. Наследование недвижимости
7.1. Понятие наследования, принятие наследства
7.2. Восстановление срока для принятия наследства
7.3. Субъекты наследственного правопреемства
7.4. Наследование по закону и завещанию
7.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу
7.6. Некоторые особенности наследования отдельных видов недвижимости
7.7. Налог на наследство и дарение

Глава 8. Ипотека (залог) недвижимости
8.1. Правовое регулирование института ипотеки

Глава 9. Дарение недвижимости
9.1. Общие положения
9.2. Форма договора дарения недвижимого имущества
9.3. Стороны договора дарения

Глава 10. Договор найма жилого помещения (основные вопросы)
10.1. Предоставление жилого помещения по договорам социального найма
10.2. Содержание договора социального найма и правовой статус сторон
10.3. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма и выселение граждан
10.4. Обмен жилых помещений
10.5. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма
10.6. Принудительный обмен жилой площади
10.7. Временные жильцы
10.8. Поднаем жилого помещения
10.9. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
10.10. Переустройство и переоборудование жилого помещения

Глава 11. Договор коммерческого найма
11.1. Коммерческий найм
11.2. Правовой статус собственника и иных, проживающих в принадлежащих ему жилых помещениях, граждан
11.3. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд
11.4. Мена недвижимости

Глава 12. Приватизация
12.1. Общие положения. Приватизация государственного и муниципального имущества
12.2. Приватизация жилых помещений

Глава 13. Договор купли-продажи недвижимости
13.1. Общие положения
13.2. Особенности продажи жилых помещений
13.3. Оборот земельных участков и прав на них
13.4. Особенности купли-продажи земельных участков
13.5. Особенности купли – продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения
13.6. Договор продажи предприятий
Библиография



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

Доверенность. Виды, общие правила оформления авеню,av-ue.ru

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>Сделки с недвижимостью (Пособие для риэлтора.)
                           >>
  Риэлтерские технологии
 
                           >> Представительство и доверенность

1.5. Доверенность. Виды, общие правила оформления

По содержанию и объему полномочий, которыми наделяется риэлтор (представитель), можно выделить три вида доверенности:

  • генеральные (общие доверенности, которые выдаются для совершения разнообразных сделок и иных юридических действий в течение определенного времени);

  • специальные доверенности, которые выдаются на совершение ряда однородных действий или иных юридических действий. К ним можно отнести доверенности для представительства в суде;

  • разовые доверенности, которые выдаются для совершения строго определенной сделки или иного юридического действия.

В качестве другого основания классификации доверенностей можно предложить срок ее действия, который не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, то она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшем доверенность. Если в доверенности не указана дата ее совершения, то она признается ничтожной (ст. 186 ГК).

Требования ГК РФ к оформлению доверенностей относительно просты:

  • доверенность оформляется в письменном виде (то есть текст доверенности излагается на бумажном носителе) (образец);

  • в ней указывается дата выдачи, причем полностью (то есть указываются число, месяц и год);

  • в тексте доверенности должно быть изложено передаваемое уполномочие (то есть действие, которое лицо совершает за доверителя); наименования доверителя и лица, которое выполняет поручение, указываются полностью (то есть фамилия, имя и отчество (если имеется) данного лица);

  • доверенность должна быть скреплена подписью доверителя.

Соблюдение гражданином при оформлении доверенности перечисленных требований является достаточным для признания действительности этого документа другим лицом.

Не следует отождествлять полномочия, переданные риэлтору на совершение сделок с недвижимостью (подписание договоров) и полномочия на предоставление интересов при государственной регистрации. Договор может быть подписан продавцом или покупателем собственноручно, а предоставление своих интересов при государственной регистрации (подачу и получение документов), они могут доверить другим лицам, оформив доверенность.

Например, гражданин собственноручно подписал договор дарения жилого дома. Для подачи документов и получения свидетельства о регистрации права собственности он выписал доверенность своей жене, поскольку сам должен был уехать в заграничную командировку. При этом, следует иметь в виду, что на совершение сделок в нотариальной форме требуется нотариально удостоверенная или приравненная к ней доверенность, а при государственной регистрации представлять интересы можно и на основании простой доверенности. Но чтобы избежать недоразумений, доверенность на предоставление интересов при государственной регистрации также лучше удостоверить нотариально. Может быть и такой вариант: гражданин подает документы на регистрацию лично, а получить их доверяет другому лицу. «Такая доверенность может быть составлена непосредственно в учреждении юстиции и должна содержать отметку об этом должностного лица, уполномоченного принимать или выдавать документы и присутствовавшего при составлении», считают А. Г. Князев и Ю. Н. Николаев.

Заключение договора и предоставление интересов возможно на основании генеральной доверенности, которая уполномочивает представителя заключать разнообразные сделки и представлять доверителя во всех компетентных органах.

В случае отсутствия в населенном пункте нотариуса нотариальные действия выполняют должностные лица государственной власти. Действия нотариусов и должностных лиц по удостоверению доверенностей регламентируются правовыми актами. В частности, помимо ГК РФ вопросы оформления доверенностей регулируются Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее - Основы ) ».

Согласно ст. 45 Основ нотариусы не принимают для совершения нотариальных действий документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом. Текст нотариально удостоверяемой сделки должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием адресов их органов. Фамилии, имена и отчества граждан, адрес их места жительства должны быть написаны полностью.

Как видим, Основы устанавливают не реквизиты, наличие которых обязательно в доверенности, а форму изложения реквизитов, установленных ГК РФ. Отсюда следует, что гражданину при оформлении доверенности достаточно указать только реквизиты, предусмотренные в ГК РФ, то есть он вправе не указывать в доверенности свой адрес (место жительства) или адрес (место жительства) лица, которому доверяет выполнить поручение (если адрес все-таки указан, то его необходимо написать в полном виде). В то же время пренебрежение определенной Основами формой изложения реквизитов может иметь весьма неприятные последствия. В частности, как следует из Основ, если число или срок указаны в доверенности не словами, а числами, лицо, которое совершает нотариальные действия, праве отказать гражданину в удостоверении такой доверенности. Его отказ правомерен и в том случае, если в доверенности указано сокращенное наименование юридического лица.

Здесь мы сталкивается с первым противоречием двух законодательных актов, регулирующих порядок оформления доверенности. И. Сергеев считает, что требование Основ об указании в доверенности адреса органа юридического лица является неправомерным, поскольку ГК РФ такого требования не содержит. В этом случае можно говорить о конкуренции ГК РФ и Основ, приоритет в которой следует отдать ГК РФ, так как он принят позднее.

Требования к оформлению доверенности для случаев ее заверения должностным лицом органа исполнительной власти установлены Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий должностными лицами органов исполнительной власти, утвержденной Минюстом РФ 19 марта 1996 года (далее - Инструкция). Так, согласно п. 32 Инструкции в тексте доверенности должны быть указаны место и дата ее составления (подписания), фамилия, имя, отчество и место жительства лица, выдавшего доверенность, и лица, на имя которого она выдана. В доверенности на имя адвоката указывается место его работы (юридическая консультация). Если доверенность выдается от имени юридического лица, в ней указываются его полное наименование, место нахождения руководящего органа и должностное положение лица, подписавшего доверенность.

Инструкция, как и Основы, предусматривает возможность отказа должностного лица в ее заверении по причине неправильного оформления этого документа. Согласно п. 19 Инструкции должностные лица, в частности, отказывают в совершении нотариального действия, если документы, представленные для его совершения, не соответствуют требованиям законодательства. Причем должностное лицо по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должно изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях должностное лицо не позднее чем в 10-дневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в его совершении.

Можно ли обжаловать в суд отказ должностного лица в удостоверении доверенности, оформленной гражданином в соответствии с требованиями лишь ГК РФ, без указания реквизитов, требуемых иными правовыми актами?

Инструкция дает ответ на этот вопрос в том же п. 19. В соответствии с ч. 3 этого пункта заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в суд по месту нахождения органа исполнительной власти, в котором совершено это действие. Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом в порядке искового производства.

Заверение доверенности нотариусом регламентирует другой документ - Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденные Приказом Минюста РФ от 15 марта 2000 года N 91 (далее - Методические рекомендации).

И этот правовой акт также содержит дополнительные по сравнению с ГК РФ требования, то есть также вступает в противоречие с законом. Методические рекомендации предусматривают в п. 7, что нотариус отказывает в совершении нотариального действия по основаниям, предусмотренным ст. 48 Основ (среди этих оснований есть и такое, как несоответствие представленных документов требованиям законодательства

При заключении договора по доверенности следует иметь в виду, что договор дарения не может быть совершен по генеральной доверенности, дарителям должна быть выдана специальная доверенность, в которой указан предмет дарения и указан одариваемый. Если это не было исполнено, то для регистрации договора и права собственности одариваемого требуется прямое одобрение сделки дарителем. Доверенности от юридических лиц должны иметь печать и подпись руководителя, а доверенности от имени муниципальных предприятий должны также быть подписаны и главным бухгалтером.


 

 


Князев А.Г., Николаев Ю.Н. Сделки с недвижимостью. М. «Эксмо». С.34.

Основы законодательства Российской Федерации о нотариате// В ред. Федеральных законов от 08.12.03г. №169-ФЗ, от 29.06.04г. №58-ФЗ, от 22.08.04г. №122-ФЗ, «Омега –Л», М. 2006.

Сергеев И. Оформление доверенности// Домашний адвокат. №12. 2005. С.2.

 







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker