АВЕНЮ

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

Доп. см. СДЕЛКИ. Постатейный комментарий Главы 9. ГК ГФ . Комментарий законодательства и практика его применения. Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА 2009 г.

 

        Сделки с недвижимостью.
 Пособие для риэлтора. В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. - Самара, 2006.

Содержание Глава 1. Риэлторская деятельность
1.1. Профессия риэлтора. Содержание профессиональной деятельности
1.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
1.3. Реклама
1.4. Субъекты риэлторской деятельности и их должностные обязанности
1.5. Доверенность. Виды, общие правила оформления
1.6. Права и обязанности потребителя риэлторских услуг
1.7. Защита интересов клиента
1.8. Страховая деятельность риэлтора
1.9. Правовая форма риэлторской деятельности

Глава 2. Недвижимое имущество
2.1. Понятие и виды недвижимого имущества
2.2. Правовой статус недвижимого имущества
2.3. Недействительность сделок с недвижимостью
2.4. Понятия и виды сделок с недвижимостью
2.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (СЕРВИТУТ)

Глава 3. Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним
3.1. Общие положения
3.2. Порядок государственной регистрации
3.3. Удостоверение государственной регистрации права на недвижимое имущество и ответственность органов, осуществляющих эту регистрацию

Глава 4. Аренда недвижимости
4.1. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений
4.2. Права и обязанности сторон

Глава 5. Долевое участие в жилищном строительстве
5.1. Долевое участие в жилищном строительстве

Глава 6. Рента
6.1. Рента и пожизненное содержание с иждивением
6.2. Договор пожизненного содержания с иждивением

     Глава 7. Наследование недвижимости
7.1. Понятие наследования, принятие наследства
7.2. Восстановление срока для принятия наследства
7.3. Субъекты наследственного правопреемства
7.4. Наследование по закону и завещанию
7.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу
7.6. Некоторые особенности наследования отдельных видов недвижимости
7.7. Налог на наследство и дарение

Глава 8. Ипотека (залог) недвижимости
8.1. Правовое регулирование института ипотеки

Глава 9. Дарение недвижимости
9.1. Общие положения
9.2. Форма договора дарения недвижимого имущества
9.3. Стороны договора дарения

Глава 10. Договор найма жилого помещения (основные вопросы)
10.1. Предоставление жилого помещения по договорам социального найма
10.2. Содержание договора социального найма и правовой статус сторон
10.3. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма и выселение граждан
10.4. Обмен жилых помещений
10.5. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма
10.6. Принудительный обмен жилой площади
10.7. Временные жильцы
10.8. Поднаем жилого помещения
10.9. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
10.10. Переустройство и переоборудование жилого помещения

Глава 11. Договор коммерческого найма
11.1. Коммерческий найм
11.2. Правовой статус собственника и иных, проживающих в принадлежащих ему жилых помещениях, граждан
11.3. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд
11.4. Мена недвижимости

Глава 12. Приватизация
12.1. Общие положения. Приватизация государственного и муниципального имущества
12.2. Приватизация жилых помещений

Глава 13. Договор купли-продажи недвижимости
13.1. Общие положения
13.2. Особенности продажи жилых помещений
13.3. Оборот земельных участков и прав на них
13.4. Особенности купли-продажи земельных участков
13.5. Особенности купли – продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения
13.6. Договор продажи предприятий
Библиография



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

Понятия и виды сделок с недвижимостью авеню,av-ue.ru

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>Сделки с недвижимостью (Пособие для риэлтора.)

Глава 3. Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним

3.1. Общие положения

Доп. см.Учебное пособие для регистратора - недвижимое имущество, гос. регистрация проблемы правового регулирования

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет глубокие исторические корни. Еще в древности люди стремились к тому, чтобы устанавливать какие- то внешние знаки, которые свидетельствовали бы о существовании их прав на строение и землю.

Известно, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество сформировалась благодаря развитию залоговых отношений, так как лицо, предоставляющее кредит под залог недвижимости, должно иметь возможность получения достоверной информации об имуществе, предоставляемом в залог (не заложено ли оно другому лицу, не установлен ли сервитут?)

Для удовлетворения такой потребности в конце XVIII века в Европе зарождается институт ипотечных книг. Информация, содержащаяся в этих книгах, была открыта для всех. Впоследствии система ипотечных книг трансформировалась в систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею (систему оглашения). Открытость сведений о государственной регистрации признается одним из важнейших принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и столь значительное место отводится в законодательстве нормам, призванным обеспечить возможность любому лицу знакомиться с данными государственной регистрации прав на недвижимость.

Другим основанием формирования системы государственной регистрации послужило принятие государством функций признания и подтверждения фактов возникновения, ограничения (обременения) перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

История развития государственной регистрации в России имеет свою специфику. Фактически она началась в XVI веке, когда площадные подъячие выполняли функции регистраторов- нотариусов. Немного позже, в XVII веке, появились палаты крепостных дел, где писцы выполняли функции, аналогичные тем, что сейчас выполняет система государственной регистрации. Накануне Октябрьской революции в России также существовала государственная регистрация, но эту функцию выполнял нотариат. При этом младший нотариус вносил запись в реестр крепостных дел.

После октябрьских событий 1917 г. понятия «предпринимательство», «бизнес», «коммерция» в нашей стране ассоциировались с аферой, подпольной деятельностью ради наживы.

В 90-х годах ХХ века в России была восстановлена в правах частная собственность и частная предпринимательская деятельность. Кроме двух основополагающих законов: 25 декабря 1990 г. «О предприятиях и предпринимательской деятельности» и 24 октября 1990 г. Закон РСФСР « О собственности в РСФСР», были приняты различные постановления Правительства, направленные на развитие предпринимательства.

Следует отметить, что до образования единой системы государственной регистрации прав на недвижимость правоустанавливающие документы на недвижимое имущество выдавались различными государственными органами.

Так, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней, основываясь на положениях Закона РСФСР от 03. 07.1991г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и Указе Президента РФ от 29.01.1992 г. выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы. В свою очередь, бюро технической инвентаризации городов (районов) выдавали регистрационные удостоверения на отдельные объекты.

С 1 января 1995 г. была ведена в действие первая часть Гражданского кодекса Российской Федерации, который с определенными оговорками можно назвать экономической конституцией. С развитием рыночных отношений в России возникает потребность в введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимость. ГК РФ включил как в первой, так и во второй части систему норм о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимого имущества. Кроме того, были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступление в силу сделок с недвижимостью. Предметом государственной регистрации могут быть объектом – права на недвижимость; сделки с недвижимым имуществом; обременения (ограничения) прав на недвижимость. В соответствии с общей концепцией, как это следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст. 164 ГК РФ допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержащей перечня сделок с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации.

Хотя в ГК не дано само понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из его положения следует, что государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в Единый государственный реестр, который в соответствии с ГК ведется учреждениями юстиции.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с режимом движущихся вещей.

21 июля 1997 г. принимается, а затем с 31 января 1998 г. вводится в действие Федеральный закон « О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который не только определил значение и правовые последствия регистрации, но также установил основные начала, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решения регистрирующим органом, который действует в редакции 30. 12. 2004 г..

Следует заметить, что многочисленные изменения, внесенные с момента издания Федерального закона до настоящего времени, свидетельствуют, что нормы действующего законодательства являются далеко не достаточными для обеспечения деятельности государства в области регистрации прав на недвижимость, и в ряде случаев складывается ситуация их полного противоречия сложившейся практики.

По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в Определении от 5 июля 2001 г. № 132 – 0; «государственная регистрация – формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь удовлетворить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.»

С процессуальной точки зрения в процессе доказывания правообладатель должен оспаривать не саму запись о государственной регистрации, а зарегистрированное право.

Ряд авторов полагают, что саму регистрацию права можно определить как индивидуальный (ненормативный) акт государственного регистрирующего органа, с которым гражданское законодательство связывает определенные правовые последствия. О. Ю. Скворцов полагает, что такие выводы ошибочны. «Государственной регистрации прав на недвижимое имущество не свойственны признаки, которыми обладают нормативные акты, поскольку регистрация непосредственно не порождает прав. Значение регистрации в том, что она определяет момент возникновения права на недвижимость. Кроме того, государственная регистрация никак не влияет на правоотношения сторон, возникающие из сделки с недвижимым имуществом. Вместе с тем, для третьих лиц государственная регистрация является показателем того, что переход прав на недвижимое имущество произошел».

Из дефиниции государственной регистрации, приведенной в п. 1 ст. 2 Закона о государственной прав на недвижимость следует, что регистрация имеет вторичное значение по отношению к сделке.

Если сделка с недвижимостью может состояться без регистрации, то регистрации без сделки быть не может, поскольку в таком случае отсутствует объект регистрации.

В то же время п. 2 ст. 8 ГК РФ говорит о том, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Действующее законодательство о последствиях отсутствия государственной регистрации сделки с недвижимостью противоречиво. Так статья 165 ГК РФ говорит о ничтожности сделки с недвижимостью при несоблюдения требования о ее регистрации. С другой стороны, в силу ст.433 и 458 ГК РФ незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации, считается незаключенным. При этом сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке. «Столкновение указанных правил ведет к противоречиям в правоприменительной и судебно-арбитражной практике и требует устранения», указывает О.Ю.Скворцов.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 164 ГК РФ и Законом о регистрации. Однако ни в ст.131 ГК РФ, ни в Законе о регистрации (ст.4) не названы виды сделок, подлежащих государственной регистрации. Казалось бы, что вопрос, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, должен решаться исходя из того, содержится ли требование о регистрации сделки в специальной правовой норме, регулирующей тот или иной вид договора, либо в Законе о регистрации или другом специальном законе, и если такое требование не содержится, то отсутствие государственной регистрации сделки не должно влечь правовых последствий в виде признания сделки недействительной либо незаключенной (как в примере с договором купли-­продажи недвижимости - ст. 550 ГК РФ).

Между тем в юридической литературе высказываются мнения, что «в силу ст.131 ГК государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость», а «исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК и могут предусматриваться специальным законом».

 


 


Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker