Основания для приостановления государственной регистрации прав
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть осложнена различными обстоятельствами. Поэтому для обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, обратившихся за регистрацией права, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрел возможность приостановления государственной регистрации прав.
Такое приостановление возможно по инициативе как регистратора прав, так и заявителей.
Решение о приостановлении государственной регистрации принимается в следующих случаях:
1. Во-первых, когда представленные документы не позволяют регистратору с полной уверенностью установить факт наличия оснований, необходимых для государственной регистрации. Возникшие у регистратора сомнения должны иметь под собой объективные основания. Такая ситуация возможна, когда на государственную регистрацию представлены не все требуемые документы. Срок приостановления, установленный законом – один месяц. Именно такой срок представлен заявителям для представления дополнительных доказательств наличия оснований для государственной регистрации, а также дается государственному регистратору для получения дополнительных сведений, необходимых для осуществления государственной регистрации заявленных прав (например, направление запроса в орган государственной власти, местного самоуправления, обладающий необходимой информацией, направление запроса в суд о порядке исполнения судебного решения и т.д.).
В случае, если причины, указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации не устранены в установленный законом срок, государственный регистратор обязан вынести решение об отказе в проведении государственной регистрации.
2. Во-вторых, в случае, если в процессе проведения государственной регистрации возникает сомнение в подлинности предоставленных документов. При этом государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.
Регистратор обязан приостановить регистрацию, уведомив об этом в письменной форме заявителя, и направить документы на подтверждение подлинности. Срок приостановления в данном случае не должен превышать одного месяца. По результатам проверки принимается решение о регистрации прав или об отказе в регистрации.
О приостановлении регистратор обязан уведомить заявителя и принять меры по получении дополнительных сведений. При этом заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
Максимальный срок, на который может быть приостановлена государственная регистрация, составляет 1 месяц. Этот срок не включает месячный срок, указанный в п. 3 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» срок (то есть срок на проведение собственно государственной регистрации). Если по истечении месячного срока препятствия в государственной регистрации не будут устранены, то регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации, сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
3. Государственная регистрация может быть приостановлена по инициативе правообладателя или уполномоченного им на то лица.
Для приостановления регистрации требуется письменное заявление правообладателя, сторон сделки с указанием:
· причин (например, временное отсутствие необходимых документов);
· срока приостановления.
Предельный срок приостановления не должен превышать трех месяцев, причем срок, истекший до подачи заявления, не засчитывается в новый срок. Приостановление по заявлению правообладателя предполагается один раз. Срок, который указывается заявителем, может быть любой, не превышающий трех месяцев. Повторное обращение правообладателя, сторон сделки с заявлением о приостановлении государственной регистрации, не допускается.
Обязательным условием приостановления государственной регистрации является уведомление обеих сторон договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.
Приостановление государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения не допускаются.
4. На неопределенный срок может быть приостановлена государственная регистрация прав на основании решения или определения суда. Неопределенным срок является потому, что его продолжительность не зависит ни от действий государственного регистратора, ни от действий правообладателя. Она зависит от окончания производства в суде по делу, связанному с регистрируемым правом. Приостановление государственной регистрации прав по данному основанию сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация приостанавливается, если судебный акт о наложении запрета, наложении ареста поступит в регистрирующий орган при государственной регистрации сделки, перехода права на недвижимое имущество и если в отношении заявленных прав не совершены определенные регистрационные действия.
В эту же группу следует отнести случай, специально предусмотренный п. 4 ст. 21 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При наличии судебного спора по поводу прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания, государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом. Речь фактически идет также о приостановлении государственной регистрации до разрешения спора о праве.
Возможны ситуации, когда судебный орган может принять решение (определение) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрете совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества в течение срока, установленного на регистрацию, но до принятия решения о регистрации либо об отказе в регистрации. В таких случаях государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.
В законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержится императивное правило о том, что государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.
5. Кроме того, в случае, если одной из сторон сделки подано заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации, государственный регистратор должен принять решение о приостановлении государственной регистрации сроком на один месяц. При непредставлении иных документов, свидетельствующих о наличии оснований для государственной регистрации сделки, перехода права, в проведении таковой выносится отказ.
Не допускаются прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения.
6. В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Жилищное право, 2015.
