Главная "Авеню"
>>
Электронная библиотека
>>
РИЭЛТОР: ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
>>
РЕГИСТРАТОР ПРАВ: ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
3.2 Сделки с
недвижимостью, подлежащие государственной регистрации
Государственная регистрация сделок является
средством обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок.
Поэтому, когда законом предусматривается
обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые
последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после
их государственной регистрации. Юридический результат государственной
регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента
ее заключения.
В соответствии с п. 1 ст.
164 ГК РФ сделки с
недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях,
предусмотренных ГК РФ. Следовательно, обязательность государственной регистрации
сделки устанавливается исключительно законом и не может быть предусмотрена
соглашением сторон.
Государственной регистрации подлежат сделки,
направленные на передачу имущества в собственность (см. схему 3).
Схема 3
|
Законодательство |
Объекты недвижимости |
|
ст. 558 (п. 2)
ГК РФ |
договоры купли-продажи:-
жилого дома (части жилого дома)- квартиры (части квартиры) - доли
в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 251 ГК РФ) |
| ст. 560 (п. 3) ГК РФ |
договоры продажи предприятия как
имущественного комплекса |
|
ст. 567 (п. 2) ГК РФ |
договоры мены: - жилого дома (части
жилого дома)- квартиры (части квартиры) - доли в праве собственности на
жилой дом или квартиру (ст. 251 ГК РФ) |
|
ст. 574 (п. 3), ст. 582 ГК
РФ |
договоры дарения и пожертвования
недвижимости (независимо от назначения объекта):- доли в праве общей
собственности на них (ст. 251 ГК РФ) |
| ст. 584 ГК РФ |
договоры ренты с передачей недвижимого
имущества в собственность под выплату ренты |
| ст. 601 (п. 2) ГК РФ
|
договоры пожизненного содержания с
иждивением |
| ст. 624 ГК РФ |
договоры аренды недвижимости с правом
выкупа |
| ст. 4 (п. 3) ФЗ "Об участии
в долевом строительстве" |
договоры участия в долевом строительстве |
При совершении сделок, направленных на передачу
имущества в собственность, производится два регистрационных действия:
регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация
права собственности нового собственника. Регистрация сделки и перехода права
могут не совпадать во времени.
Например, регистрация права собственности за
покупателем по договору продажи квартиры, проданной в кредит с рассрочкой
платежа, производится после погашения последнего платежа.
Новым для отечественного законодательства является
договор участия в долевом строительстве.
ФЗ от 30 декабря
2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом
строительстве) в п. 1 ст. 4 определяет договор участия в долевом строительстве
как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить
(создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения
разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект
долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона
(участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором
цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Такое определение позволяет сделать вывод о том, что
законодатель рассматривает данный договор как новый самостоятельный вид
гражданско-правового договора, а не как разновидность одного из существующих в
гражданском праве договоров <*>. Однако данный договор еще только предстоит
классифицировать. Автор этих строк полагает, что договор участия в долевом
строительстве многоквартирного дома направлен на передачу в собственность
будущей недвижимости, а потому должен быть отнесен к группе договоров по
передаче имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о долевом
строительстве договор участия в долевом строительстве подлежит государственной
регистрации. При государственной регистрации договора производится одновременная
регистрация законной ипотеки, которой обеспечивается исполнение застройщиком его
обязательства перед участниками долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 13
Закона о долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика
(залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у
участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в
залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты
долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве
собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся
(создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости. Подробно особенности проведения государственной регистрации
названного договора изложены в
Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в
долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты
недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого
имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82 <*>.
В связи с заключением и исполнением данного договора может производиться
несколько регистрационных действий: регистрация договора участия в долевом
строительстве (его изменений и расторжения); регистрация обременения, т.е.
ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором
осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимого имущества; регистрация уступки прав требования по договорам участия
в долевом строительстве; регистрация права застройщика на не завершенный
строительством объект (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого
имущества) и, наконец, регистрация права собственности на жилое и (или) нежилое
помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением
денежных средств участников долевого строительства; права собственности
участника долевого строительства на объект долевого строительства.
Сделки, направленные на передачу имущества во
владение и пользование или в обеспечение исполнения обязательства (залог). Такие
сделки порождают ограничение (обременение) права, но не его прекращение. Среди
таких сделок регистрации подлежат (см. схему 4):
Схема 4
|
Законодательство |
Сделки |
| ст. 339 (п. 3) ГК РФ
|
договоры о залоге недвижимости (ипотеке) |
| ст. 615 (п. 2) ГК РФ |
договоры субаренды недвижимости |
| ст. 651 (п. 2) ГК РФ |
договоры аренды зданий,
сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков
лесного фонда на срок не менее 1 года |
| ст. 658 (п. 2) ГК РФ |
договоры аренды предприятий как
имущественных комплексов |
| ст. 36 Лесного кодекса РФ
|
договоры безвозмездного пользования
участком лесного фонда |
| ст. 5 (п. 5) Закона об
ипотеке |
договоры о залоге права
аренды недвижимости |
| Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утв. Приказом Минюста России от 23.01.2002 N 18
|
договоры концессии участков
лесного фонда |
