Главная
"Авеню" ►►
Регистрация прав на недвижимое имущество
Доп. см.
Отметка о возражении как дополнительная мера обеспечения нарушенных прав
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 19 февраля 2015 г. N
14-исх/02357-ГЕ/15
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и
картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии писем
Росреестра от 29.12.2014 N 14-исх/15310-ГЕ/14
и Минэкономразвития России от 04.02.2015 N
Д23и-323
по вопросу применения
статьи 28.1
Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ,
от 29 декабря 2014 г. N
14-исх/15310-ГЕ/14
В Федеральную службу
государственной регистрации, кадастра и картографии поступают обращения
граждан и организаций относительно применения
пункта 1 статьи
28.1
Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о
регистрации).
В соответствии с
пунктом 1 статьи
28.1
Закона о регистрации запись о наличии возражения в отношении
зарегистрированного права на объект недвижимости вносится в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -
ЕГРП) на основании заявления лица, право собственности которого в ЕГРП было
зарегистрировано ранее (далее - в данной статье указанное лицо именуется
предшествующим правообладателем).
При реализации данной нормы на практике возникает вопрос -
какое лицо может рассматриваться в качестве предшествующего правообладателя:
только то лицо, право которого был зарегистрировано до внесения в ЕГРП
актуальной записи о праве, либо любое лицо, чье право собственности на
соответствующий объект недвижимости когда-либо было зарегистрировано в ЕГРП.
С одной стороны,
статья 28.1
Закона о регистрации не дает четкого ответа на данный вопрос, с другой -
представление заявления о наличии возражения в отношении зарегистрированного
права лицом, не являющимся непосредственно предшествующим правообладателем
по отношению к лицу, чье право зарегистрировано в ЕГРП, не входит в перечень
оснований для оставления такого заявления без рассмотрения, предусмотренный
пунктом 1
данной статьи.
Полагаем, что правом на подачу заявления о наличии
возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости
обладает любое лицо, право собственности которого на соответствующий объект
недвижимости когда-либо было зарегистрировано в ЕГРП.
При этом
пунктом 7 статьи
8.1
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК), введенной
Федеральным
законом
от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ),
предусмотрено:
в отношении зарегистрированного права в государственный
реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о
возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее;
если в течение трех месяцев со дня внесения в
государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного
права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило
зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется; в этом
случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не
допускается;
лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе
требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного
спора в отношении этого права.
В силу
статьи 11
ГК защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в
соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным
законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.
Статья 46
Конституции Российской Федерации гарантирует каждому судебную защиту его
прав и свобод.
Согласно
статьям 3
,
4
,
6
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК):
заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном
законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за
защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов;
отказ от права на обращение в суд недействителен;
суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица,
обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов, в случаях,
предусмотренных
ГПК
,
другими федеральными законами, гражданское дело может быть возбуждено по
заявлению лица, выступающего от своего имени в защиту прав, свобод и
законных интересов другого лица, неопределенного круга лиц или в защиту
интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации,
муниципальных образований;
правосудие по гражданским делам осуществляется на началах
равенства перед законом и судом всех граждан независимо от пола, расы,
национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного
положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности
к общественным объединениям и других обстоятельств, а также всех организаций
независимо от их организационно-правовой формы, формы собственности, места
нахождения, подчиненности и других обстоятельств.
Аналогичные положения содержатся в
статьях 4
,
7
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Указанные нормы позволяют сделать вывод о том, что правом
на обращение в суд обладает любое заинтересованное лицо, которое полагает,
что его право нарушено, в частности, лицо, полагающее, что запись о
государственной регистрации его права собственности в ЕГРП была незаконно
погашена, независимо от даты погашения такой записи.
Кроме того, в пояснительной записке к
проекту
федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части
первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской
Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в
настоящее время
Закон
N 302-ФЗ) было указано:
если какое-либо лицо, являющееся правообладателем,
неправомерно исключено из реестра (в результате неправомерных действий
третьих лиц, в силу недействительной сделки и прочих обстоятельств), во
избежание появления фигуры добросовестного приобретателя соответствующего
объекта предлагается закрепить конструкцию отметки в реестре о возражении;
такая отметка может быть сделана по заявлению только того
лица, которое ранее было указано в реестре в качестве правообладателя.
Данная мера будет способствовать защите от противоправного присвоения чужой
собственности и одновременно не предоставит слишком широкую возможность
отражения в реестре возражений неопределенного круга лиц. Защита остальных
лиц может осуществляться посредством внесения в реестр записи о возникшем
судебном споре с их участием.
Поскольку при совершении мошеннических действий с
объектами недвижимости могут быть совершены несколько последовательных
сделок с такими объектами с целью "придать" новому правообладателю статуса
"добросовестного приобретателя", представляется неверным ограничивать
бывшего собственника в его праве представить заявление о наличии возражения
в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости.
С целью формирования единообразной практики
территориальными органами Росреестра, учитывая полномочия Минэкономразвития
России в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, просим высказать позицию Минэкономразвития России относительно
понятия "предшествующий правообладатель" и круга лиц, имеющих право подавать
заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на
объект недвижимости.
Заместитель руководителя
Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 4 февраля 2015 г. N Д23и-323
Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев обращение по
вопросу применения
статьи 28.1
Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в целях
формирования единообразной практики регистрационной деятельности сообщает,
что поддерживает позицию Росреестра, изложенную в
письме
от 29 декабря 2014 г. N
14-исх/15310-ГЕ/14.
Директор Департамента недвижимости
