Письмо Росреестра от 20.03.2015 N 14-03669/15 <О государственной регистрации прав на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме>
Управление методического
обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
сообщает следующее.
Положением
о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии,
утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009
N 457, Росреестр:
уполномочен осуществлять в том
числе государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, государственный кадастровый учет объектов недвижимости,
ведение государственного кадастра недвижимости;
вправе при рассмотрении
обращений физических лиц и организаций давать разъяснения только по
вопросам, относящимся к установленной сфере деятельности.
Согласно
статье 36
Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее
имущество в многоквартирном доме, а именно:
-
помещения в данном доме, не
являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,
лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи,
чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические
подвалы);
-
иные помещения в данном доме,
не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для
удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в
данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга,
культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и
спортом и подобных мероприятий;
-
крыши, ограждающие несущие и
ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое,
санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
-
земельный участок, на котором
расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного
дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и
размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и
законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно
статье 23
Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации)
государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения
(обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в
многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией
неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее
имущество.
В этой связи право общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у
собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона. Вместе с тем
государственная регистрация права общей долевой собственности на объект
недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме,
обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование
(например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных
сделок, на основании которых право общей долевой собственности
ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (пункт
2 статьи 6
,
пункт 2
статьи 13
Закона о регистрации), и такие сделки (ограничения
(обременения) права) подлежат обязательной государственной регистрации; при
возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений
возникает право общей долевой собственности (статья
219
Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом действующим
законодательством не предусмотрены полномочия государственного регистратора
самостоятельно вносить в Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о праве собственности на
объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме,
собственников жилых помещений при государственной регистрации прав
собственности на жилые помещения в многоквартирном доме.
Государственная регистрация
прав на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется в соответствии
с Законом
о регистрации, записи в ЕГРП вносятся также в соответствии с
Правилами
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденными приказом
Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (далее - Правила).
Согласно
пункту 163
Правил сведения о государственной регистрации права общей долевой
собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о
государственной регистрации права и выписку из ЕГРП, удостоверяющую
проведение государственной регистрации, выдаваемые собственнику помещения в
многоквартирном доме, содержащие сведения о зарегистрированном праве на
такое помещение, посредством внесения в них описания объектов недвижимости и
указания размера доли в праве общей собственности на него согласно
соответствующей записи в ЕГРП.
Выдача отдельных свидетельств
о государственной регистрации права на общее имущество в многоквартирном
доме, в том числе отдельных выписок из ЕГРП на объекты недвижимости,
составляющие общее имущество в многоквартирном доме, действующим
законодательством не предусмотрена.
Также отмечаем, что на
основании норм гражданского и жилищного законодательства многоквартирный дом
в целом не является объектом гражданских прав, т.е. объектом недвижимости,
права на который подлежат государственной регистрации в соответствии с
Законом
о регистрации. Государственной регистрации подлежат права на жилые и нежилые
помещения, расположенные в многоквартирном доме, а также на объекты
недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме.
Вместе с тем Федеральный
закон
от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее -
Закон о кадастре) допускает одновременное наличие в государственном кадастре
недвижимости сведений и о многоквартирном доме и о помещениях, в нем
расположенных.
Согласно
части 4 статьи
25
Закона о кадастре, если здание или сооружение не поставлено на учет,
постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении,
осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания
или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на
учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для
кадастрового учета документы. Правила
части 4 статьи
25
Закона о кадастре не применяются при осуществлении кадастрового учета
жилых помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с
частью 4.1
статьи 25
Закона о кадастре орган кадастрового учета при постановке на
учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех
расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в
таком многоквартирном доме).
Таким образом, органом
кадастрового учета на основании запроса могут быть предоставлены сведения из
государственного кадастра недвижимости (при их наличии) в отношении
многоквартирного дома в порядке, установленном
статьей 14
Закона о кадастре и принятыми в соответствии с ней приказами
Минэкономразвития России, в том числе от
27.02.2010 N 75.
Также отмечаем, что
приказом
Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от
08.04.2013 N 113/ГС "Об утверждении формы электронного паспорта многоквартирного
дома, формы электронного паспорта жилого дома, формы электронного документа о
состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов
коммунальной и инженерной инфраструктуры и порядка заполнения указанных
документов" утверждена в том числе
форма
электронного паспорта многоквартирного дома.
Дополнительно сообщаем, что органом, осуществляющим
функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, является Министерство экономического развития Российской Федерации
(Положение
о
Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденное
постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437).
И.о. заместителя начальника
Управления методического
обеспечения
и анализа в сфере регистрации
прав и кадастрового учета
Р.Н.МАЗУКАБЗОВА
