Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> Проект  ГК РФ N 47538-6

Отстали от жизни
Нельзя сказать, что действующее законодательство – ГК РФ и ЗК РФ – предоставляет разнообразный выбор ограниченных вещных прав на земельные участки. Напротив, оно закрепляет только следующие виды ограниченных вещных прав на земельные участки:

Отметим, что право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется только в ограниченных случаях, а право пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не предоставляется. Сервитут, согласно действующей редакции ст. 274 ГК РФ, не дает возможности осуществлять строительство объектов недвижимости на чужом земельном участке, поэтому на практике земельные участки для строительства приходится приобретать в собственность или заключать договор аренды для целей строительства.

Однако природа арендных отношений не предполагает изменения арендатором свойств и качеств земельного участка, в том числе связанных с возведением недвижимости на принадлежащем другому лицу участке. Арендные отношения предполагают, что по истечении срока аренды арендодатель должен получить тот же предмет договора, а в действительности при заключении договора аренды земельного участка для целей строительства такой участок либо и не предполагается возвращать после осуществления застройки, либо он возвращается в измененном виде (с изменением его характеристик, включая целевое назначение и разрешенный вид использования земельного участка). Практический недостаток использования конструкции договора аренды для целей строительства: арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды. Согласно абз. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Можно сделать вывод, что действующее законодательство в части закрепления прав на земельные участки не отвечает требованиям современного гражданского оборота.
 
Эмфитевзис
Проектом федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятым Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении 27 апреля 2012 года, предполагается введение новой системы ограниченных вещных прав (текст проекта, подготовленный ко 2-му чтению, размещен 17 сентября 2012 года на сайте: http://www.komitet2-10.km.duma.gov.ru).

Проект закрепляет две базовые модели ограниченных вещных прав на земельные участки:
1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений;
2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции.

Правом постоянного землевладения (эмфитевзис), согласно абз. 1 ст. 299 проектной редакции ГК, является право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (эмфитевзис).

Таким образом, целью введения этого вещного права является предоставление земельного участка для осуществления деятельности, которая связана с использованием природных свойств и качеств участка (ведение сельского хозяйства, создание заповедников, заказников и т. п.). Это право не должно предоставляться для размещения и (или) обслуживания жилых и офисных зданий, промышленных объектов.

Основные характеристики этого права:
1) бессрочное (презумпция), однако по соглашению сторон оно может быть установлено на срок, который должен быть длительным (не менее 50 лет) – ст. 299.3 проектной редакции ГК РФ;
2) переходит в порядке сингулярного и универсального правопреемства (п. 2 ст. 299.5 проектной редакции ГК РФ);
3) платное, размер платы может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления и может в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, быть ограничен размером земельного налога или меньшим размером (п. 2 ст. 299.5 проектной редакции ГК РФ);
4) основания возникновения и прекращения четко определяются проектной редакцией ГК РФ (ст. 299.6 проектной редакции ГК РФ), например, нарушение условий, в частности  существенное ухудшение природных свойств и качеств земельного участка, является основанием для прекращения этого права;
5) возникает на основании договора, считается возникшим с момента государственной регистрации, существенными условиями договора об установлении права постоянного землевладения являются условия о земельном участке (ст. 287 проектной редакции ГК РФ), целях использования земельного участка, плате за право постоянного землевладения (ст. 299.2 проектной редакции ГК РФ). Однако устанавливаться это право будет не только  по воле собственника, но и в случаях, предусмотренных законом, – и по иным основаниям;
6) содержание права – владение и пользование земельным участком с извлечением из него плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права; можно изменять характеристики земельного участка, но только в сторону улучшения его природных свойств и качеств (ст. 299.1 проектной редакции ГК РФ). Постройки, необходимые для осуществления соответствующей деятельности, могут быть возведены обладателем вещного права, только если они носят характер временных построек. Обязанностями правообладателя являются обработка земли и недопущение ухудшения земельного участка.

 

Право застройки

Очень важно, что возведение на земельном участке зданий или сооружений допускается только при наличии у лица, имеющего право постоянного землевладения, также права застройки земельного участка (глава 201 проектной редакции ГК РФ). При изменении целевого назначения или разрешенного использования находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, в результате чего стало допустимым строительство на нем, лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе требовать предоставления ему права застройки земельного участка вместо права постоянного землевладения либо дополнительно к нему.

Право застройки должно будет заменить используемый в настоящее время на практике договор аренды, заключаемый в целях осуществления строительства.

Основные характеристики права застройки:
1) право застройки может быть бессрочным или устанавливаться на определенный срок – до 100 лет, но не менее 30 лет (минимальный срок права застройки в проекте, принятом в первом чтении, был 50 лет);
2) право застройки может переходить в порядке сингулярного и универсального правопреемства, а также может обременяться (при этом вещное право на землю и право на строения, являясь единым правом, на весь срок существования суперфиция не могут быть разделены);
3) право застройки платное – плата устанавливается соглашением сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, размер платы за право застройки может быть не чаще чем 1 раз в 10 лет изменен по соглашению сторон, а при недостижении соглашения – по решению суда (ст. 300.4 проектной редакции ГК РФ);
4) право застройки возникает на основании договора, считается возникшим с момента государственной регистрации;
5) содержание права включает в себя владение и пользование земельным участком, в первую очередь для возведения и эксплуатации зданий и сооружений, в соответствии с целевым назначением земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил, а также владение и пользование находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. На суперфициаре лежит обязанность осуществить постройки в срок, указанный в договоре, а также обязанность использовать незастроенную поверхность земельного участка по целевому назначению (для нужд постройки).

Согласно проектной редакции ст. 300 ГК РФ, закрепляющей легальное определение, правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Однако право застройки позволит лицу, обладающему таким правом, не только осуществлять строительство, но и изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, – реконструировать их, сносить и возводить новые (ст. 300.1 проектной редакции ГК РФ). Некоторые авторы отмечают, что определение права застройки является чрезвычайно узким по своему объему и в связи с этим не раскрывает сущностные признаки института застройки¹.

Кроме того, лицо, имеющее право застройки, вправе возводить на чужом земельном участке как одно, так и несколько зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором об установлении права застройки. При этом гибель (уничтожение) построенного на земельном участке здания или сооружения не является основанием для прекращения права застройки. Право застройки устанавливается бессрочно либо на срок, определенный в договоре об установлении права застройки, и не может быть менее 30 и более 100 лет. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки. Таким образом, право застройки обременяет земельный участок на длительный срок.

Форма сделок с недвижимостью
Основанием возникновения права застройки так же, как и права постоянного землевладения, будет являться договор. Само право будет подлежать государственной регистрации. Проектной редакцией ГК РФ предусмотрены требования к форме и содержанию такого договора. Форма сделки, предметом которой выступает недвижимость, – наиболее спорный вопрос законопроекта.

Так, редакция проекта, принятого в первом чтении, предусматривала введение обязательной нотариальной формы для любой сделки, влекущей возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации. А право застройки и право постоянного землевладения как раз согласно проекту подлежат государственной регистрации.

Редакция проекта изменений ГК, подготовленного к принятию во втором чтении и размещенного 17.09.2012 на официальной странице Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, меняет названное правило, и нотариальная форма сделки должна была быть обязательной только для сделок с недвижимым имуществом, если хотя бы одной стороной такой сделки выступит гражданин (абз. 2 п.   2 ст. 8.1 проектной редакции ГК РФ).

Однако в соответствии с проектом № 47538-6/1 «О внесении изменений в главы первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации» ст. 8.1 проектной редакции ГК РФ уже не предусматривает обязательной нотариальной форы сделок с недвижимостью. Отметим, что Государственная Дума 16 ноября 2012 года впервые приняла решение о рассмотрении одного законопроекта в виде нескольких отдельных проектов законов (Постановление ГД РФ от 16.11.2012).

По проекту сделка должна подлежать нотариальному удостоверению, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, а нормы, посвященные праву постоянного землевладения и праву застройки, не содержат специальных правил к форме договора об установлении права постоянного землевладения и договора об установлении права застройки.

Таким образом, если указанный законопроект будет принят Государственной Думой, для заключения договора об установлении права застройки и договора об установлении права застройки достаточно будет соблюдения простой письменной формы таких сделок.

Существенные условия
Статья 300.2 проектной редакции ГК РФ определяет существенные условия договора об установлении права застройки, причем эти условия будут различаться в зависимости от сторон договора. Если сторонами договора являются граждане и юридические лица, к существенным  условиями договора об установлении права застройки согласно проектной редакции ГК РФ будут отнесены условия:

• о земельном участке (ст. 287 проектной редакции ГК РФ);

• характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения;

• месте расположения здания или сооружения на земельном участке;

• сроке права застройки;

• плате за право застройки.

Перечень существенных условий для договора об установлении права застройки, если стороной, предоставляющей земельный участок на праве застройки, будет выступать публично-правовое образование, может быть сокращен законом.

Так, согласно абз. 2 п. 1 ст. 300.2 проектной редакции ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, договор об установлении права застройки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может не включать условия о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения и о месте его расположения на земельном участке.

По мнению законодателя, для публичного собственника не имеет большого значения, где именно на земельном участке будет расположен объект недвижимости и его характеристики. Однако этот вопрос очень важен, если один земельный участок будет предоставляться на праве застройки нескольким лицам. В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 300 проектной редакции ГК РФ в отношении одного земельного участка, находящегося в собственности гражданина или юридического лица, может быть установлено несколько прав застройки. В этом случае порядок владения и пользования земельным участком должен определяться по соглашению лиц, имеющих право застройки, а при недостижении такого соглашения – по решению суда.

При этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество должны будут вноситься сведения о земельном участке, сроке права застройки, плате за право застройки, а в случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо, – также сведения о возводимом либо реконструируемом здании или сооружении. 
   
Продолжение в следующем номере.

¹  Леонтьева Е.А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6.

Алеся Дёмкина,
к.ю.н.,
г. Москва