Регистрационная служба отказала в регистрации договора об ипотеке жилого дома по тому основанию, что в нем не указаны существо и размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, хотя в договоре был назван кредитный договор и подробно изложены существенные условия обеспечиваемого ипотекой обязательства - кредитного договора: стороны, сумма кредита, проценты по кредиту, порядок исчисления процентов, срок, порядок уплаты основной суммы кредита и процентов (суммы, сроки), содержалось условие о том, что из стоимости заложенного имущества будет осуществляться погашение основной суммы долга, процентов, повышенных процентов за просрочку возврата кредита и пени за просрочку уплаты плановых процентов, и т. д.
Что необходимо указать в договоре залога, чтобы отразить в нем размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой?
Перечень существенных (обязательных) условий договора об ипотеке содержится в ст. 9 ФЗ от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и ГК РФ. К ним, в частности, относятся следующие условия:
1. Предмет договора об ипотеке, сформулированный в соответствии с п.1 ст. 339, п. 1 ст.432 ГК РФ. Причем, ипотека жилого дома допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом (п. 1 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке).
2. Предмет ипотеки (ст.5 Закона об ипотеке) - наименование предмета ипотеки (жилого дома, квартиры и т.п.), место его нахождения (адрес); описание и индивидуализация, достаточные для идентификации этого предмета (например, площадь здания, количество этажей в доме, комнат и т.д.).
3. Оценка предмета ипотеки в соответствии с ФЗ от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (указывается в денежном выражении).
4. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого
ипотекой (ст.3 Закона об ипотеке), в т.ч.:
- наименование договора (например, кредитный договор, договор займа и
т.п.),
- его стороны;
- основания возникновения;
- дата и место заключения;
- размер (сумма) договора (если сумма обеспечиваемого ипотекой
обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть
указаны порядок и другие необходимые условия ее определения);
- сроки исполнения;
- если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям
- сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия,
позволяющие определить эти размеры;
- все иные существенные условия основного договора (несмотря на то, что в
постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 г. N 6/8 "О некоторых вопросах,
связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
говорится, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном
обязательстве, достаточно наличия в договоре залога отсылки к основному
договору, на практике регистрирующие органы наличие подобной отсылки считают
недостаточным и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного
договора).
5. Указание на право, свидетельствующее о принадлежности предмета ипотеки залогодателю (право собственности и т.п.), и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право залогодателя.
6. Указание о закладной - при ее наличии (за исключением случаев выдачи
закладной при ипотеке в силу закона).
При отсутствии любого из перечисленных условий договор об ипотеке считается
не заключенным и государственной регистрации не подлежит (п. 8
Приказа Минюста
РФ, Госстроя РФ и ФКЦБ РФ от 16.10.2000 г. N 289/235/290 "Об утверждении
Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу
закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи
с переходом прав требований по ипотечным кредитам"). Если все перечисленные
условия соблюдены, то отказ в государственной регистрации может быть обжалован в
судебном порядке.
Эксперт АКДИ "Экономика и жизнь"
Зуйкова Л.П