Современный гражданско-правовой оборот,
включая оборот недвижимого имущества, характеризуется скоротечностью и
оперативностью. Покупаются и продаются, сдаются в аренду здания и земельные
участки. Зачастую эти сделки совершаются через риэлтерские и иные фирмы,
что, в свою очередь, позволяет говорить о развитии института
представительства, одной из категорий которого выступает доверенность.
Доверенности, используемые в сфере
оборота недвижимого имущества, могут быть условно разделены на две
категории:
- доверенности на совершение сделок с
недвижимым имуществом;
- доверенности на представление интересов
доверенного лица в регистрирующем органе (например, выданные для подачи
документов на государственную регистрацию).
Основополагающим вопросом при выдаче
доверенности был и остается вопрос о ее форме.
Должна ли доверенность, предоставляющая
полномочия в сфере оборота недвижимости быть нотариально удостоверена?
Как мы знаем, в соответствии с п. 2 ст. 185
ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы,
должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев,
предусмотренных законом. Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ сделки подлежат
обязательному нотариальному оформлению в случаях, указанных в законе, а
также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. И на сегодняшний день
на уровне закона установлены два случая обязательного нотариального
удостоверения сделок с недвижимым имуществом: договор об ипотеке и договор
ренты. Соответственно по закону должны быть нотариально удостоверены лишь
доверенности на заключение договоров ипотеки и ренты. Доверенности на
заключение любых других сделок с недвижимым имуществом могут иметь простую
письменную форму.
Однако, выдавая доверенность на
совершение сделки с недвижимым имуществом, даже не подлежащей нотариальному
удостоверению, гражданин обычно передает полномочий и по государственной
регистрации такой сделки и своих прав на имущество. А генеральная
доверенность на управление имуществом сама по себе уже предполагает все эти
действия. Таким образом, становится очевидным, что в основном доверенности
на совершение сделок с недвижимым имуществом подлежат нотариальному
удостоверению, несмотря на отсутствие строгих и точных требований закона.
Доверенность, выдаваемая в порядке
передоверия, должна быть нотариально удостоверена всегда.
Какие сведения подлежат обязательному
включению в доверенность на совершение действий с недвижимым имуществом?
В доверенности всегда обязательно должны
быть указаны сведения, касающиеся самого имущества: правильное наименование,
количество, точный адрес местонахождения.
Кроме того, должны быть подробно изложены
полномочия представителя в отношении этого имущества. Если речь идет об
отчуждении, то должно быть конкретизировано, кому, по какой цене (при
возмездном отчуждении), на каких условиях это должно произойти.
Паспортные данные представителя и
представляемого должны указываться в любой доверенности, связанной с
отчуждением и приобретением недвижимого имущества. Что касается других
действий, то в соответствии с требованиями закона правило об указании в
доверенностях паспортных данных представителя не является необходимым.
Вместе с тем Министерство юстиции
Российской Федерации рекомендует при проверке полномочий по регистрации прав
и сделок с недвижимым имуществом, основанных на доверенности, устанавливать
наличие в доверенности необходимых сведений о представляемом правообладателе
или участнике сделки, как то:
- фамилии, имени, отчества;
- даты рождения;
- места постоянного или преимущественного
пребывания представляемого физического лица;
- наименования и реквизитов документа,
удостоверяющего его личность;
а также сведений о представителе,
необходимых для внесения в книгу учета входящих документов и идентификации
его личности:
- фамилии, имени, отчестве;
- наименовании и реквизитах документа,
удостоверяющего личность представителя.
Представление документов на
государственную регистрацию прав осуществляется подачей заявления
правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. В
заявлении о государственной регистрации, подаваемом представителем
(Методические рекомендации, утв. приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184)
рекомендуется указывать:
- данные о правообладателе или стороне
сделки (указаны выше);
- сведения о представителе, необходимые
для внесения в книгу учета входящих документов и идентификации его личности
(также указаны выше);
- наименование и реквизиты документа,
подтверждающего полномочия представителя;
- ходатайство (просьбу) о государственной
регистрации, указывающее на цель обращения заявителя в учреждение юстиции по
регистрации прав, в том числе вид права, размер доли в праве в случае
регистрации права общей долевой собственности, вид сделки, вид ограничения
(обременения) права;
- наименование, реквизиты
правоустанавливающего документа, на основании которого должна быть проведена
государственная регистрация права, ограничения (обременения) права;
- наименование и реквизиты сделки,
заявляемой к регистрации или на основании которой должна быть проведена
государственная регистрация права, ограничения (обременения) права, и
краткие данные о второй стороне сделки (фамилия, имя, отчество физического
лица, наименование юридического лица);
- сведения об объекте недвижимости
(наименование объекта недвижимого имущества, его место нахождения (адрес),
кадастровый или условный номер, если он известен заявителю);
- подпись заявителя (представителя);
- дата составления заявления о
государственной регистрации;
Какие документы подтверждают полномочия
представителя при подаче заявления на государственную регистрацию прав и
сделок с недвижимым имуществом?
В соответствии с законом, доверенность,
как документ, имеет особую доказательственную силу для третьих лиц и
предполагает сохранение в тайне от третьих лиц условий договора поручения
(например, размер и основания вознаграждения поверенного). Таким образом,
доверенность в правовом плане имеет самостоятельное значение, поскольку даже
при разночтении между полномочиями, указанными в доверенности и в иных
документах (договор, учредительные документы), юридическое значение будет
иметь именно текст доверенности.
Договор поручения в ряде случаев также
подлежит представлению в учреждение юстиции, но это касается тех ситуаций,
когда полномочия представителя могут быть изложены не в доверенности, а в
самом тексте договора. Подобное правило о возможности включения в текст
договора записи о полномочиях содержится в ст. 184 и ст. 1005 ГК РФ -
применительно к договору коммерческого представительства и агентским
соглашениям.
Может ли один представитель подавать
заявление на государственную регистрацию сделки с недвижимым имуществом от
имени обеих сторон сделки?
Существуют ситуации, в которых стороны
сделки, подписав договор на отчуждение недвижимого имущества, в целях
экономии своего времени поручают одному лицу обратиться в учреждение юстиции
и сдать необходимый комплект документов на государственную регистрацию
договора и (или) перехода права. В практике встречается два способа передачи
в указанных случаях полномочий на предоставление документов. Во-первых,
заинтересованные стороны согласовывают единого представителя и ему выдают
доверенности. Во-вторых, одна из сторон доверяет другой и оформляет на ее
имя соответствующую доверенность.
В обоих случаях возникает вопрос о
допустимости подобного представительства с учетом того обстоятельстве, что
п. 3 статьи 182
ГК РФ, запрещает представителю совершение сделок от имени
представляемого в отношении себя лично или в отношении другого лица,
представителем которого он одновременно является, за исключением случаев
коммерческого представительства.
Указанное ограничение связано с
необходимостью исключить возможность злонамеренного соглашения представителя
с одним из представляемых во вред другому или возможность совершения иных
действий в ущерб интересам представляемых с учетом личной
заинтересованности. Однако представительство в учреждение юстиции не связано
с формированием договора, договор уже согласован сторонами и ими подписан,
то есть все существенные условия сделки определены и зафиксированы.
Представитель в этой ситуации является лишь правовым инструментом для
механической передачи комплекта документов. С учетом изложенного,
представление документов на государственную регистрацию единым
представителем является допустимым. Подобной точки зрения придерживается и
судебная практика.
