Регистрация права собственности
Контакты:
Все новости |
Есть много разных способов приобретения жилья (его можно построить, приватизировать, получить в дар, унаследовать). Но, самый популярный, конечно, это покупка квартиры.
Приобрести квартиру можно самостоятельно или прибегнуть к помощи риелторов. В данной статье мы рассмотрим сложный случай, когда покупатель решил обойтись без посредников. Если же покупатель прибегнет к помощи риэлторов, то и в этом случае статья будет полезна ему, поскольку даст представление о самых важных процедурах сделки купли-продажи. Кроме того вооружившись знаниями, покупатель сможет контролировать действия посредника и компетентно потребовать от него добросовестного исполнения услуг.
Наибольшее количество сделок купли продажи недвижимости принадлежит «вторичному рынку жилья» (торговля подержанными квартирами)
Если Вы приняли решение приобрести квартиру на рынке вторичного жилья, то первое, на что нужно обратить внимание, это «юридическая чистота» квартиры.
Договор купли-продажи в последнее время чаще всего совершается в простой письменной форме, но может быть оформлен и нотариально. При нотариальном оформлении договора Вам придется заплатить нотариусу сумму примерно равную 1-1,5 % от стоимости квартиры указанной в договоре.
Договор купли-продажи и переход права собственности от продавца к покупателю на отчуждаемую квартиру подлежат обязательной государственной регистрации в территориальных управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Здесь приведем некоторые пояснения. Договор купли-продажи - это сделка, ограничивающая права продавца. Но право собственности покупателя возникает не в результате регистрации этого договора, а в результате регистрации перехода права – по Атку приема-передачи квартиры. Именно поэтому часто составляются два документа: Договор и Акт приема-передачи. Но может составляться один документ, тогда в тексте договора должно быть указано например «настоящий договор купли продажи одновременно является актом приема-передачи»
Результатом указанных регистрационных действий является выдаваемое покупателю Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. Свидетельство - это правоподтверждающий документ. (Отсутствие Свидетельства у продавца ни в коей мере не ограничивает его прав. А его наличие совсем не означает то "предъявитель сего" является собственником квартиры. Причина тому - возможность получать сей документ в регистрирующем органе на основании простого заявления и оплаты незначительной пошлины). Возможна и следующая ситуация - у продавца отсутствуют по какой-либо причине и Свидетельство и правоустанавливающий документ (договор). Можно ли подать документы на регистрацию сделки? Ответ - да, можно. Регистрирующий орган (Росрестр) зарегистрирует такую сделку на основании сведений, содержащихся в ЕГРП.
А о том, как проверить, какие сведения содержит реестр прав, читайте в разделе здесь.
Все с чего-то начинается. Сделка начинается с принятия РЕШЕНИЯ. Решение можно вынашивать, откладывать и даже отменять по самым разным причинам.
Максимально укрупнено схема сделки купли-продажи квартиры изображена на рис. 1.
рис.1
Для построения алгоритма сделки купли-продажи квартиры“моделирование бизнес-процессов” (Для решения подобных задач моделирования сложных систем существуют хорошо обкатанные методологии и стандарты. К таким стандартам относятся методологии семейства IDEF.) Суть данного метода состоит в том, чтобы разбить любой бизнес процесс (действие) на составляющие, каждый полученный элемент детализации можно разбить еще на более мелкие элементы. В нашем случае, сделку купли продажи (рис 1) разбили на пять основных этапов (рис 2).
рис 2
см. Перечни документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ
ДОКУМЕНТЫ ПРОДАВЦА
Для того чтобы распорядиться своей квартирой продавец должен иметь на нее право. Удостоверьтесь, что продавец квартиры на самом деле ее собственник. Не стесняйтесь, просите паспорт у продавца и сверяйте его данные со сведениями, указанными в правоустанавливающих документах на жилье. В идеале право продавца подтверждается Свидетельством о государственной регистрации выданным не ранее 1999 года регистрирующим органом * и документом, на основании которого выдано свидетельство. В Свидетельстве в графе "документы-основания" указан правоустанавливающий документ на основании которого произведена регистрация права продавца. Основаниями для возникновения прав продавца могут быть:После того как собственник идентифицирован, придется убедиться в его дееспособности. В противном случае в дальнейшем у него будут все аргументы оспорить сделку и оставить вас с носом. Вам необходимо потребовать у владельца справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит там на учете. Некорректно требовать такую справку, скажет кто-то. Но для получения водительских прав или разрешения на оружие получить такую справку не зазорно. Особенно важно иметь ее если продавец в преклонных годах или ведет себя не вполне адекватно (алкоголик, наркоман...). Доп. см.. "Юридическая чистота" сделки
РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА (СДЕЛКИ)
см. Порядок проведения государственной регистрации прав собственности на недвижимость
