Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. А стало быть, распоряжаться им: продавать, покупать, обменивать.
Несовершеннолетние – это особые субъекты жилищных правоотношений. В настоящее
время все большее значение приобретает одно из существенных прав
несовершеннолетних: право на жилье.
Статья 40 Конституции РФ закрепляет право каждого гражданина на жилище, и
несовершеннолетние здесь не исключение.
Согласно ст.ст. 26, 28 Гражданского Кодекса Российской Федерации
несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и
несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители
или другие законные представители.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, наиболее свободны в
заключении сделок в отличии от несовершеннолетних детей до 14 лет. Они
самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т.д. Но делают это с
оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия родителей или же
других законных
представителей. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках,
только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
Необходимо обратить внимание на следующее: если квартира или доля в квартире
принадлежит несовершеннолетнему, то для продажи собственности, принадлежащей
ребенку в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо одобрение сделки от
законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка
может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного
разрешения органа опеки и попечительства. Для того чтобы продать квартиру,
которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо
получить согласие органа опеки.
Для государственной регистрации договора купли–продажи жилого помещения от имени
ребенка до 14 лет подписывает
законный
представитель, который также должен подписывать заявление о государственной
регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор и представляет
документы на регистрацию самостоятельно.
В соответствии со ст.
17 ФЗ № 122 «О государственной регистрации права собственности на недвижимое
имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию необходимо
предоставлять следующий
перечень документов:
- заявление;
- документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц от 14 до 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т.д.);
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- договор купли – продажи;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших 14 лет;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
- разрешение органов опеки и попечительства на дачу законным представителям согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом;
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо решение суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним;
- договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
Согласие органов опеки необходимо и на такие сделки с имуществом
несовершеннолетнего как:
- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
- залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний;
- сдача в наем или аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
- обмен имущества несовершеннолетнего;
- отказ от преимущественной покупки доли;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- отказ от наследства;
- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Также обращаем Ваше внимание на то, что следует отличать сделку по продаже
квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры,
где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган
опеки за разрешением на продажу не надо. Если же в продаваемой квартире
проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством,
либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого
помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно с согласия
органа опеки.