Регистрация права собственности
Контакты:
Все новости |
Главная"Авеню"
>>
раздел "СамСебеРиэлтор"
>>
"Риэлтерские технологии"
Доп. см.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ЯВЛЯЮЩИЕСЯ
ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
ОФОРМЛЕНИЕ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
В СОБСТВЕННОСТЬ
А. ЧИКИЛЬДИНА
67. Если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Пу нкт 67 Постановления Пленума 10/22 обосновывает, что собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами земельного участка, на котором расположен данный дом, даже если этот земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен кадастровый учет. Соответственно, собственники помещений в многоквартирном доме наделены возможностью защищать свое право способами, указанными в ст. ст. 301 - 304 ГК РФ (имеются в виду виндикационный и негаторный иски).
Такое весьма полезное и своевременное разъяснение может породить некоторые вопросы у судов, поскольку для защиты вещных прав вне зависимости от того, связано нарушение с лишением владения или нет, необходимо индивидуализировать спорный земельный участок. При этом действующее законодательство не содержит ни четкого определения, что должно входить в состав земельного участка, ни однозначного механизма индивидуализации земельного участка.
Примерное направление здесь, впрочем, как и при реализации абз. 2 п. 66 Постановления Пленума N 10/22, дает ст. 36 ЖК РФ. В ней указано, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Но какие-либо специальные нормы в земельном законодательстве и законодательстве о градостроительной деятельности, посвященные формированию земельного участка под многоквартирным домом, отсутствуют.
Ранее, до 24 октября 2009 г., действовало Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" (в последней ред. от 21 августа 2000 г.), которое утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 17 октября 2009 г. N 834. Во исполнение Постановления Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 был издан Приказ Минземстроя России от 26 августа 1998 г. N 59 "Об утверждении Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах".
Есть мнение, что суды могут руководствоваться указанными выше Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 и Приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 г. N 59 в части, не противоречащей ЗК РФ. Дозволение на это содержит ст. 6 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 29 декабря 2010), которая установила, что изданные до введения в действие ЗК РФ и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента РФ и нормативные правовые акты Правительства РФ применяются в части, не противоречащей ЗК РФ.
Полагаем, что такая позиция была бы обоснованной, если бы Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 не утратило силу в связи с прямым указанием на это в Постановлении Правительства РФ от 17 октября 2009 г. N 834.
Таким образом, рассматривая дела о защите собственниками жилых помещений своих прав на несформированный земельный участок в порядке ст. ст. 301 - 304 ГК РФ, судам необходимо исходить только из общего смысла ст. 36 ЖК РФ, согласно которой к общему имуществу относится все то, что предназначено для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Бремя доказывания того, какой земельный участок необходим для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, необходимо возлагать на истцов. Надлежащим средством доказывания здесь могла бы стать экспертиза, проводимая за их счет.
68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории ( ст . ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности ( ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
Если п. 67 Постановления Пленума N 10/22 признает за собственниками помещений в многоквартирном доме вещное право на земельный участок, на котором расположен такой дом, даже если земельный участок не сформирован, то вполне логичным и последовательным выглядит положение абз. 1 п. 68 Постановления Пленума N 10/22, согласно которому указанные выше лица могут оспорить действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории ( ст. ст. 45 и 46 ГсК РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, ибо правом на подачу заявления об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего обладают лица, считающие, что нарушены их права и свободы ( ч. 1 ст. 254 ГПК РФ). Если же земельный участок сформирован, то право собственников помещений в многоквартирном доме на оспаривание действий (бездействия) властных органов и должностных лиц, предметом которого являлся или является земельный участок, ставится вне всякого сомнения.
Вместе с тем следует иметь в виду, что в силу ч. 3 ст. 247 ГПК РФ, если при подаче заявления в суд будет установлено, что имеет место спор о праве, подведомственный суду, судья оставляет заявление без движения и разъясняет заявителю необходимость оформления искового заявления с соблюдением требований ст. ст. 131 и 132 ГПК РФ. В случае если при этом нарушаются правила подсудности дела, судья возвращает заявление. По этой причине абз. 2 п. 68 Постановления Пленума N 10/22 разъяснил: если в результате действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. Например, собственники жилого помещения могут обратиться в суд с иском о признании недействительным договора аренды, заключенного органом местного самоуправления с третьим лицом в отношении участка, находящегося под многоквартирным жилым домом или прилегающего к нему и необходимого для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
Несмотря на то что абз. 3 п. 68 Постановления Пленума N 10/22 указывает в качестве надлежащих ответчиков только третьих лиц, т.е. лиц, чьи права возникли вследствие действий властных органов, необходимо привлекать к участию в деле в качестве соответчиков и властные органы тоже, если речь идет о случаях приобретения прав по зарегистрированным в ЕГРП сделкам. Поводом для подобного вывода является положение п. 53 Постановления Пленума N 10/22, согласно которому ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Кроме того, согласно абз. 1 п. 67 Постановления Пленума N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Следовательно, решением суда, которым установлены границы земельного участка, одновременно прекращается право собственности соответствующего публично-правового образования. Таким образом, публично-правовое образование должно принимать участие в деле по иску об установлении границ земельного участка в качестве соответчика.
При рассмотрении указанных выше исков, как это видно из абз. 2 п. 68 Постановления Пленума N 10/22, суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности ( ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Несмотря на прямое указание в комментируемом абзаце на "рассмотрение указанных исков", вероятнее всего, что в контексте абз. 3 п. 68 Постановления Пленума N 10/22 речь идет не об исковом производстве, а производстве по делам из публичных правоотношений, поскольку, во-первых, п. 68 Постановления Пленума N 10/22 не считает публичные органы надлежащей стороной искового производства, называя надлежащим ответчиком только третье лицо; во-вторых, возложение бремени доказывания на публичные органы является признаком производства из публичных отношений ( ч. 1 ст. 249 ГПК РФ). При исковом производстве бремя доказывания должно распределяться в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. от 27 декабря 2009 г.) кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 , 10 - 21 ч. 2 ст. 7 данного Закона сведений об объекте недвижимости. В связи с этим, если решением суда установлены границы земельного участка, т.е., по сути, индивидуализирован (образован) земельный участок, то данное решение является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости ( абз. 3 п. 68 Постановления Пленума N 10/22).
