Регистрация права собственности
Контакты:
Все новости |
Право - понятие многозначное. Право в общем смысле обычно понимается как система общеобязательных норм поведения, закрепленных в законах и других признаваемых государством источниках - его называют позитивным правом. Тогда этот термин употребляется только в единственном числе. В другом смысле под правом (его называют субъективным правом) понимается основание, обеспеченная принятыми нормами возможность требовать от других лиц определенного поведения. Таково, например, право собственности: наличие у лица права собственности на некоторую вещь означает, что никто помимо его воли не может ("не имеет права") завладеть этой вещью, пользоваться ею, уничтожить ее и т.д. Другой пример: право требования, которое имеется у кредитора к должнику. Когда слово "право" употребляется в смысле "субъективное право", оно может иметь не только единственное, но и множественное число - в выражениях "права человека", "гражданские права", "права налогоплательщика" и пр.
Субъективные права всегда связаны с реальными, жизненными интересами, потребностями людей. Это могут быть как материальные потребности, такие как потребность в пище, одежде, безопасности, так и нематериальные - например, сохранение чести и достоинства личности, религиозные или творческие устремления.
Право - социальное явление. Оно отражает признание за индивидом его потребностей со стороны всех членов общества. Признание это не безгранично, определенные рамки ему задаются правами (признаваемыми потребностями) других людей. При отсутствии или неразвитости общественных отношений, в так называемом "естественном состоянии" человека, прав и обязанностей не существует. Возможность удовлетворения потребностей человека в таком гипотетическом состоянии всецело зависела бы от его физических сил и стечения обстоятельств. Развитые общественные отношения позволяют людям сообща добиваться их целей и, в частности, вырабатывать такие правила поведения, которые позволяют всем по возможности оптимальным способом удовлетворять свои потребности. Эти правила поведения, или нормы - могут иметь технологический (например, правила строительства кораблей), этический - нравственный (например, заповедь "помогай ближнему") и, наконец, правовой (юридический) характер. Наивысшее выражение юридические нормы получают в законах - системах норм, принятых по специальной, строго регламентированной процедуре уполномоченными на такое принятие государственными органами (в РФ - это органы законодательной власти), имеющих обязательную силу для всех граждан, организаций и самого государства.
Субъективное право одного лица всегда означает и то, что у другого лица (у конкретного или у всех вообще) имеется связанная с этим правом обязанность. Во взаимоотношениях кредитора и должника право кредитора требовать уплаты долга означает в то же время обязанность должника уплатить этот долг. В случае права собственника на вещь это право связано с обязанностью всех и каждого уважать неприкосновенность этой вещи, признавать власть собственника над ней.
"Права" и "обязанности" в субъективном смысле в речи могут означать не только юридические права и обязанности. Так, например, когда говорят "моральное право", имеют в виду его отличие от юридического. Не являются юридическими и такие права и обязанности, которые вытекают из не признаваемых обществом правил поведения и ценностей, к примеру, обязанность члена воровской шайки платить деньги в "общак".
Юридические права и обязанности возникают только тогда, когда они вытекают из норм, правил поведения, официально установленных государством (например, законов), или же в установленном порядке признаваемых государством (например, обычаев делового оборота). Права и обязанности в юридическом смысле могут возникать как непосредственно в результате требований закона (как, например, конституционные права и свободы человека и гражданина), так и в результате определенных событий, фактов (например, непосредственная обязанность солдата в данный момент заступить на дежурство возникает в результате того, что его командир отдал соответствующий приказ). Государство требует от лиц исполнения их юридических обязанностей, в случае необходимости применяя санкции в виде принудительных мер. С другой стороны, государство следит за тем, чтобы имеющиеся права лиц не нарушались, охраняет эти права, и, при необходимости, предоставляет каждому возможность защищать свои права, прибегая к помощи правосудия и принудительной силы государственных органов.
События реальной жизни, жизненные обстоятельства, которые в соответствии с нормами права (позитивного права), приводят к возникновению, изменению или прекращению прав и обязанностей лиц, называются юридическими фактами. Примером юридического факта является договор. Например, при договоре купли-продажи квартиры, у покупателя возникает право требовать от продавца представить документы для государственной регистрации, передать саму квартиру в надлежащем состоянии и ключи от нее, а у продавца возникают соответствующие обязанности. В свою очередь, продавец получает право требовать оговоренной оплаты, покупатель же обязан заплатить.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка представляет собой юридический факт.
Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Пример односторонней сделки - завещание (см. раздел Наследование). Двусторонние и многосторонние сделки называются договорами.
Сделка совершена, когда стороны (или единственная сторона) определенным недвусмысленным образом выразили свою волю относительно прав и обязанностей. Воля стороны сделки относительно своих обязанностей является ее обязательством. Обязательство, даже в односторонней сделке, - это всегда двустороннее отношение, право одного лица подразумевает обязанность другого. Сторона обязательства, принявшая на себя обязанность, называется должником, сторона, получившая соответствующее право - кредитором. Хотя эти названия произошли от денежных обязательств, кредиторы и должники присутствуют во всех видах обязательств по сделкам, а не только в денежных.
Обязательства могут возникать не только в результате сделок, но и из других юридических фактов (неосновательное обогащение, причинение вреда) - так называемые внедоговорные обязательства.
Одна сделка может содержать сколь угодно много различных обязательств различных лиц. К примеру, договор между юридическими лицами может содержать десятки и даже сотни различных обязательств, касающихся как самих участников сделки, так и третьих лиц. Причем, если обязанности по сделке могут возникать только у ее сторон (возложить обязанности на третьих лиц без их участия стороны сделки не вправе), то права в результате сделки третьи лица приобрести могут (например, в договоре страхования выгодоприобретатель, если он не совпадает со страхователем, не является стороной договора, но при определенных условиях приобретает права по этому договору - такое обязательство берет на себя страховщик - см. раздел Страхование).
Совершение сделки следует отличать от исполнения сделки, т.е. исполнения обязательств по сделке. При совершении сделки лицо лишь выражает свою волю принять на себя определенные обязанности, тем самым принимая обязательство. Обязательство будет исполнено тогда, когда сторона сделки исполнит содержащуюся в нем обязанность. Сделка будет исполнена, когда будут исполнены все принятые по ней обязательства.
Закон допускает возможность того, что до исполнения обязательства права или обязанности стороны в этом обязательстве перейдут к другому лицу. Право, принадлежащее кредитору в обязательстве, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласие должника для такого перехода права не требуется, если оно не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
В свою очередь, должник может заключить с другим лицом сделку и передать ему свои обязанности по первоначальному обязательству (совершить перевод долга). Сделать это он может только с согласия кредитора. Такого согласия не требуется в случае принятия наследства, когда к наследнику переходят долги наследодателя (см. раздел Наследование - Состав наследства).
По общему правилу, сделки, содержащие уступку требования или перевод долга, должны совершаться в той же форме, что и сделка, содержащая первоначальное обязательство.
После замены кредитора или должника возникает, по сути дела, новое обязательство, поскольку право кредитора или обязанность должника теперь принадлежат другому лицу. Поскольку, однако, само содержание обязательства остается прежним, говорится не о новом обязательстве, а о первоначальном, в котором произошла "перемена лиц".
4.1 Устные сделки
4.2 Сделки, совершаемые в простой письменной форме
4.3 Нотариально удостоверенные сделки
Форма сделки - это способ выражения воли. Сделки могут быть совершены в устной или письменной форме (простой или с нотариальным удостоверением). Требования, предъявляемые к каждой из таких форм, регулируется законодательством. У сторон есть возможность выбора формы сделки. Закон лишь устанавливает минимальные требования к форме отдельных видов сделок. Например, по соглашению сторон может быть предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделки, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требуется. О форме сделки см. также Заключение договора.
Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Молчание может признаваться выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
Если для сделки законодательством не установлена обязательная письменная форма, то такая сделка может быть совершена устно. При устной форме сделки воля лица выражается словами. Сделка также считается совершенной в устной форме в случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.
Большинство сделок совершается в устной форме. Устно могут совершаться все сделки, исполняемые при самом их совершении. Исключением являются сделки, для которых установлена нотариальная форма, и сделки, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность.
Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону или договору.
Сделка в письменной форме совершается путем составления документа, в котором выражается содержание сделки. Документ подписывается лицом или лицами, совершающими сделку. Также документ может быть подписан надлежащим образом уполномоченным лицом (например, по доверенности). Законодательством или соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования к письменной форме сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.) и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.
Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. В этом случае подпись этого лица должна быть удостоверена нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. При удостоверении подписи обязательно указывается причина, по которой лицо, совершающее сделку, не может подписать документ собственноручно.
Подпись того, кто подписывает сделку, может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.
В простой письменной форме (т.е. не обязательно с нотариальным удостоверением, но не устно) должны совершаться:
Если сторонами сделки не была соблюдена письменная форма сделки, то в случае спора стороны не имеют права ссылаться в подтверждение совершения сделки и ее условий на свидетельские показания. Для подтверждения они могут приводить письменные и другие доказательства.
Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи и сведений о совершенной сделке. Нотариальные действия в Российской Федерации совершают нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах или занимающиеся частной практикой. В случае отсутствия в населенном пункте нотариуса нотариальные действия совершают должностные лица органов исполнительной власти. Право совершать нотариальные действия также предоставлено должностным лицам консульских учреждений РФ.
Помимо удостоверения сделок, нотариусы (как государственные, так и частные) совершают и другие действия:
Государственные нотариусы, кроме того, выдают свидетельства о праве на наследство и принимают меры к охране наследственного имущества.
При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, проверяет его дееспособность, проверяет правильность составления документов, их соответствие требованиям закона. Нотариус может отказать в совершении нотариального действия, если:
Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
Действия (бездействие) нотариуса могут быть обжалованы в судебном порядке.
При удостоверении сделок нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
Нотариальное удостоверение обязательно для сделок:
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом в большинстве случаев подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законом.
Законом в редких случаях может быть установлена государственная регистрация и для сделок с движимым имуществом определенных видов.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат не только сделки, но и само право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется по ходатайству правообладателя путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Датой государственной регистрации является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества. Отказ в государственной регистрации либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
Гражданский Кодекс устанавливает строгие
требования к соблюдению нотариального удостоверения сделки и ее государственной
регистрации. Несоблюдение обязательного нотариального удостоверения сделки
влечет ее недействительность во всех
случаях. Это относятся и к сделкам, нотариальная форма которых предусмотрена
законом, и к сделкам, нотариальное удостоверение которых предусмотрено
соглашением сторон. Если не соблюдено установленное законом требование о
государственной регистрации сделки, то такая
сделка считается ничтожной.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации этой сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В указанных случаях сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
