В данной статье мы рассматриваем случай покупки квартиры в новом и уже построенном доме, когда продавцом выступает организация.
Следует отметить, что такие сделки считаются более надежными. Ведь уже то, что вы приобретаете недвижимость у первого собственника, само по себе является гарантией. У продавца в таком случае, как правило, нет мотивов обманывать покупателя.
Между тем все правила проверки продавца и сделки применимы и в этом случае. Поэтому подробно на них останавливаться не будем.
Первое, что важно, - это договор, который вам предлагают заключить. Если такой договор является предварительным и каким-либо еще, но не куплей-продажей, скорее всего, с приобретаемым жильем что-то не так и сделка является рискованной. Как бы то ни было, собственник всегда может заключить основной договор купли-продажи, если у него надлежащим образом оформлены все документы.
Например, встречаются ситуации, когда застройщики еще не успевают зарегистрировать свое право на жилье и потому предлагают заключить предварительный договор. Такое соглашение соответствует закону. Однако нужно понимать, что если к сроку, указанному в договоре, застройщик не оформит свое право собственности, то основная сделка не состоится.
Как уже отмечалось, обязанность продавца по передаче квартиры считается исполненной только в том случае, когда не только подписан акт, но и состоялась фактическая передача квартиры, т.е. покупатели имеют свободный доступ.
Так, по одному из дел суд, установив, что ключи от квартиры были переданы истцам позднее подписания акта приема-передачи, взыскал с продавца неустойку за нарушение срока передачи.
См.: Определение Московского городского суда от 22.02.2012 N 33-2051.
Пожалуй, одно из основных отличий приобретения нового жилья у организации состоит в большей ответственности продавца. Ведь к таким отношениям будет применяться Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей).
Повышенная ответственность продавца будет состоять, во-первых, в выплате установленной законом неустойки за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара. Так, в соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей продавец обязан выплатить неустойку в размере 0,5% от цены предварительной оплаты за каждый день просрочки. Если договор не содержит условия о предварительной оплате, то взыскание указанной неустойки недопустимо. При этом Закон о защите прав потребителей не предусматривает возможности взыскания пени за просрочку передачи квартиры при обычных условиях об оплате.
Часто договор купли-продажи предлагают заключить на условиях кредита с рассрочкой платежа. Не следует путать покупку в кредит и случай, когда на приобретение жилья вы берете кредит в банке, а продавец сразу получает всю сумму (в этом случае оформляется ипотека). Здесь имеется в виду случай, когда денежные средства выплачиваются вами самостоятельно, но продавец предоставляет возможность расплатиться не единовременным платежом, а постепенно. Продажа товара в кредит предполагает наличие условия об оплате в течение определенного срока после передачи товара (ст. 488 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 489 ГК РФ договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
По общему правилу (т.е. если иное не было предусмотрено договором) невнесение даже одного очередного платежа позволяет продавцу расторгнуть договор: тогда все перечисленные за жилье средства будут возвращены. Если же вы успели внести более половины цены квартиры, то продавец лишен возможности расторгнуть договор (опять же если иное не будет предусмотрено договором).
Важной особенностью приобретения жилья в кредит с условием о рассрочке является то, что в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ) объект покупки будет находиться в залоге у продавца. Ипотека (залог недвижимости) устанавливается одновременно с регистрацией права собственности покупателя.
Одним из основных моментов при покупке такой дорогостоящей вещи, как квартира (дом, коттедж), является вопрос проверки качества. В этих целях можно сразу пригласить специалиста из любой организации, занимающейся строительно-технической экспертизой. При обнаружении каких-либо недостатков в силу ст. 475 ГК РФ покупатель вправе потребовать:
- соразмерного уменьшения цены;
- незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;
- возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
При существенных недостатках (в случае обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель также вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных средств.
Все требования могут быть предъявлены покупателем в отношении любого конструктивного элемента квартиры, который оказался некачественным.
Например, по одному из дел суд указал, что поскольку оконная конструкция в помещении комнаты квартиры, которую истец приобрел у ответчика по договору купли-продажи квартиры во вновь возведенном жилом доме, имеет ряд существенных недостатков, то подлежит удовлетворению заявление об обязании заменить витражное остекление, установить дополнительные створки, заменить нижнюю часть остекления на стеклопакет с безопасным стеклом (триплекс) и взыскании компенсации морального вреда.
См.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.07.2011 N 33-9216/2011.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ даже оговоренные в акте приема-передачи квартиры недостатки не избавляют продавца от ответственности за передачу некачественного товара. Однако в практике судов общей юрисдикции встречаются дела, когда в требованиях покупателя отказывают в связи с тем, что он знал о недостатках в товаре до его передачи, а фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что именно жилье с имеющимися недостатками являлось предметом продажи.
Так, по одному из дел судом было отмечено следующее.
Договором купли-продажи от 16.04.2010 не оговорены какие-либо дефекты недвижимости, в том числе дефекты окон и балконных дверей, имевшиеся на момент заключения договора, отраженные в акте от 12.02.2010 и впоследствии в акте от 30.08.2010. Также не оговорено в договоре качество, предъявляемое к окнам и балконным дверям, однако этого не требуется, так как они должны соответствовать требованиям строительных и иных специальных норм и правил. Вместе с тем истец до заключения договора купли-продажи выявил дефекты окон и балконных дверей, знал об их наличии. Более того, двусторонним актом от 12.02.2010 покупатель и продавец оговорили наличие выявленных дефектов. Дефекты не были устранены ответчиком на момент заключения договора купли-продажи, о чем истец также знал, и не усматривается из материалов дела, чтобы на момент заключения договора купли-продажи ответчик брал на себя обязательства по их устранению.
См.: Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.12.2011 N 33-18283.
Во избежание таких ситуаций рекомендуется внимательно проверять документы о передаче и особенно договор купли-продажи на предмет наличия оговорок по поводу недостатков. А при фиксации недостатков до передачи желательно отдельно оговаривать наличие обязанности продавца по их устранению..
В силу специального указания ст. 557 ГК РФ покупатель при обнаружении недостатков в недвижимости не вправе требовать замены одной вещи на другую.
По общему правилу заявить о недостатках возможно в течение гарантийного срока. Однако и после истечения гарантийного срока продавец также будет обязан удовлетворить все требования покупателя. Разница лишь в том, что в течение гарантийного срока продавец отвечает за недостатки, если не докажет, что они возникли после передачи квартиры покупателю; после истечения срока - продавец отвечает, если покупатель докажет, что недостатки возникли до передачи. Иными словами, от наличия гарантийного срока зависит, на ком лежит обязанность доказывания времени возникновения недостатков: в течение гарантийного срока предполагается, что недостатки возникли до передачи и потому продавец может доказывать обратное; после истечения - предполагается, что недостатки возникли уже после передачи и не вызваны ненадлежащим исполнением договора со стороны продавца, но покупатель также не лишен возможности доказать обратное. Если же гарантийный срок вовсе не установлен, то покупатель во всех случаях обязан доказать, что недостатки возникли до передачи квартиры (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
Например, удовлетворяя иск потребителей, суд отметил следующее.
Возражения ответчика о том, что квартира истцам была передана без фактической эксплуатации и он (ответчик) не мог знать о наличии недостатков квартиры, а у истцов (покупателей) претензий и замечаний по качеству квартиры в момент ее передачи не было, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку такие обстоятельства не освобождают продавца от обязанности по передаче товара пригодным для целей, для которых он предназначен. Истцами в обоснование своих требований представлено заключение специалиста ООО "Регион-оценка", в соответствии с которым в вышеуказанной квартире выявлены следующие недостатки: возникновение сырости и плесени в жилых помещениях, промерзание углов в зимнее время, затопление квартиры при каждом сильном дожде. Специалист пришел к следующим выводам: при строительстве здания не были выполнены требования ГОСТ 31168-2003 "Здания жилые". Здание построено с нарушением требований нормативных и инструктивных документов в противоречие п. 1.2 СНиП 3.03.01-87. На дату обследования вышеуказанная квартира непригодна для проживания, не соответствует санитарным и техническим правилам и нормам. Причиной промерзания и попадания атмосферных осадков в стыках наружных ограждающих конструкций являются допущенные нарушения строительно-технических правил СНиП 3.03.01-87 "Несущие ограждающие конструкции при строительстве здания". Из заключения специалиста следует, что недостатки возникли до продажи квартиры вследствие нарушения требований и норм при строительстве здания. Ответчиком ООО "Жилдорипотека", как видно, не оспариваются выявленные в квартире недостатки.
См.: Определение Свердловского областного суда от 05.04.2012 N 33-2191/2012.
Часто на стадии предъявления претензии продавцу последний старается убедить покупателя в том, что ему необходимо обращаться к застройщику, поскольку все недостатки в новом доме могут возникнуть только из-за нарушений правил и нормативов в строительстве (понятно, что речь идет о тех случаях, когда продавец не является застройщиком). Однако именно продавец всегда отвечает перед покупателем за недостатки, вне зависимости от того, по чьей вине до передачи квартиры они могли возникнуть..