Главная "Авеню" >>
Электронная библиотека >>
Справочник риэлтора. (Дубровская И.А., Соснаускене О.И.)
>>
Риэлтерские технологии"
Глава 2. Гарантии риэлторской деятельности
2.1. Правовые основы риэлторской деятельности
В настоящее время правовое
регулирование риэлторской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне
правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной
власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в
соответствии с основами конституционного строя РФ.
Общепризнанные принципы и
нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлторской
деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой
системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те,
которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлторской деятельности,
применяются правила международного договора.
Отсутствие федерального закона,
регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику
осуществления риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности не
только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление
единства в правовом регулировании риэлторской деятельности на всей территории РФ
- основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим
для законодательного обеспечения развития рынка риэлторских услуг в РФ.
Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации
от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального
закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации", но до настоящего
момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Главной
концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана идея
регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлторских
услуг, с позиции их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами,
имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на
недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены
нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлторских услуг. При основном
акценте внимания на защиту прав потребителей, тем не менее, должны приниматься
во внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к их
взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными
государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь идет о
необходимости снабжения риэлторов точной информацией об объектах сделок и о
заинтересованных в таких объектах лицах. Необходимо специально выделить нормы,
устанавливающие информационное обеспечение риэлторской деятельности,
осуществляемое по их запросам должностными лицами органов управления на местах.
Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о
наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию
риэлтерского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние,
безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том,
что именно информация об объектах является основной причиной, по которой
гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за
получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с
недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.
Закон "О риэлторской
деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее
законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие
первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие
всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное
управление объектами недвижимости.
В вышеупомянутом проекте
закона предложено более широкое определение риэлторской деятельности, включается
в него не только оказание брокерских, агентских, дилерских и посреднических
услуг, но также и деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов
недвижимого имущества, по доверительному управлению, по организации торговли
недвижимым имуществом.
В законопроекте впервые даны
основные понятия и термины, применяемые на рынке недвижимости: "рынок
недвижимости", "профессиональные участники рынка недвижимости",
"профессиональный риэлтор" и др.
Остановимся на данных понятиях
более подробно:
1) риэлторская деятельность -
осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию
для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами
недвижимости, а также иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке
недвижимости в соответствии с российским законодательством;
2) профессиональный риэлтор -
физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя,
осуществляющее риэлторскую деятельность;
3) профессиональные участники
рынка недвижимости - юридические лица и индивидуальные предприниматели,
осуществляющие риэлторскую деятельность, а также уполномоченные органы,
обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, проведение
единой государственной политики;
4) рынок недвижимости -
совокупность объектов недвижимого имущества, а также гражданско-правовых сделок
и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно
профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве;
5) потребители риэлторских
услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлтором (риэлторской
фирмой) договор на оказание риэлторских услуг.
Участниками риэлторской
деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные
предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы,
риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).
Риэлторской фирмой признается
юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и
действующее на основании российского законодательства, в учредительных
документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана
риэлторская деятельность.
Риэлтор - физическое лицо,
непосредственно работающее с клиентами риэлторской фирмы или индивидуального
предпринимателя и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения
брокером риэлторской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с
клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.
Брокер по недвижимости -
физическое лицо, возглавляющее риэлторскую фирму или являющееся заместителем
руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлторской фирмы,
или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и
осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:
1) все операции, которые
совершает агент по недвижимости;
2) объяснение заказчику
юридических особенностей заключаемых договоров;
3) ведение переговоров и
подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу
(сублизингу) объектов недвижимости;
4) получение аванса, задатка,
комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом
недвижимости;
5) осуществление рекламы своей
деятельности;
6) хранение и несение
ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности
владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов
недвижимости.
Это человек, непосредственно
работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в
качестве индивидуального предпринимателя договора по осуществлению гражданских
сделок с недвижимым имуществом.
Дилер по недвижимости -
предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке,
преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли
от ее использования.
Основные группы участников
рынка недвижимости
1. Биржи недвижимости - это
организации для заключения крупных торговых сделок. Одна из форм - (Московская)
Земельная палата, которая подготавливает сделки на земельном рынке: договоры
аренды, продажа прав аренды, вторичный земельный рынок.
2. Генеральные подрядчики -
данное понятие возникает в договоре подряда (см. ниже). Если из закона или
договора подряда не возникает обязанность подрядчика выполнять предусмотренную
работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других
лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального
подрядчика. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за
последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств
субподрядчиком в соответствии с правилами п. 1 ст. 33 и ст. 403 ГК РФ, а перед
субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение
заказчиком обязательств по договору подряда. Если иное не предусмотрено законом
или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу
требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с
генеральным подрядчиком. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе
заключать договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае
указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение
работы непосредственно перед заказчиком.
3. Ипотечные банки - кредитные
организации, выдающие долгосрочные денежные ссуды под залог недвижимого
имущества, а также выпускающие закладные листы, обеспеченные заложенной
недвижимостью.
4. Организации, которые
регистрируют права на недвижимость. По ГК РФ регистрация прав выполняется
"учреждениями юстиции". Закон о государственной регистрации прав не раскрывает
понятие "учреждение юстиции". До ввода в действие Федерального закона от 21 июля
1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" регистрация прав на недвижимое имущество выполнялась на основе
Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном
кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (утратил силу). В
настоящее время в различных городах России система регистрации прав на
недвижимость организована совершенно по-разному. Во всех случаях регистрацию
выполняют федеральные или муниципальные государственные органы.
5. Организации, которые
управляют государственной недвижимостью. В настоящее время в России существуют
различные схемы регистрации прав на недвижимость и управление государственной
недвижимостью. В Москве Москомимущество и Москомзем выполняют государственную
регистрацию прав на недвижимость и осуществляют управление городской
недвижимостью от имени правительства Москвы по видам недвижимости. В
Санкт-Петербурге Земельный комитет выполняет регистрацию прав на все виды
недвижимости. Комитет по управлению государственного имущества (КУГИ)
Санкт-Петербурга работает с арендой имущества; Фонд имущества - продает. В
некоторых городах созданы Комитеты по управлению муниципального имущества.
6. Организации, которые
формируют кадастровые дела на объекты недвижимости. Формировать кадастровые дела
могут как государственные, так и негосударственные организации. Организации
специализируются по видам недвижимости:
1) земельные комитеты
(земельные участки);
2) Бюро технической
инвентаризации (жилой и нежилой фонд);
3) Городское квартирное бюро
(Мосприватизация) (жилой сектор).
7. Риэлторские фирмы - фирмы,
осуществляющие предусмотренную законом деятельность по совершению операций с
объектами недвижимости:
1) работа с базами данных и
подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных
объектов недвижимости;
2) проведение предварительной
оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды;
3) сбор и оформление
необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в
государственных и иных организациях;
4) проверка юридической
чистоты прав собственности на объекты недвижимости;
5) регистрация договоров
перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных
государственных органах.
8. Страховые компании,
страховщик - это юридическое лицо, имеющее разрешение (лицензию) на
осуществление страхования соответствующего вида. Требования к страховой
организации определены в ст. 938 ГК РФ
9. Фирмы-ассесоры (оценщики
недвижимости) - организации профессиональных оценщиков недвижимости.
10. Рекламные и информационные
агентства.
11. Издательства, которые
специализируются на тематике рынка недвижимости.
12. Организации (комиссии) по
выпуску ценных бумаг (акции, облигации и земельные векселя) под обеспечение
недвижимостью.
13. Фирмы-инвесторы (в том
числе девелоперы - фирмы, которые занимаются строительством и продажей жилого
фонда).
14. Организации, на которые
возложено обучение и контроль деятельности риэлторских фирм.
К числу отдельных видов
риэлторской деятельности (отдельных видов оказываемых риэлторами услуг), в
частности, относятся:
1) деятельность риэлтора в
качестве агента или поверенного;
2) деятельность риэлтора в
качестве брокера;
3) деятельность риэлтора в
качестве дилера;
4) деятельность риэлтора в
качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на
него между третьими лицами;
5) деятельность риэлтора по
организации торговли недвижимым имуществом;
6) деятельность риэлтора по
созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их
продажи, передачи в возмездное пользование;
7) деятельность риэлтора по
доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) деятельность риэлтора по
предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных
возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
