Главная "Авеню" >> Электронная библиотека РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕГИСТРАТОР В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ. РЕГИСТРАЦИОННЫЕ ДЕЙСТВИЯ
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ СКАЧАТЬ zip
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 октября 2005 года
Е.А. ЧЕФРАНОВА От автора Список основных сокращений Глава 1. Государственное управление в Российской Федерации. Государственное управление в области юстиции Глава 2. Государственная гражданская служба в Российской Федерации Глава 3. Правовые основы регистрационной деятельности 3.1. Субъекты гражданских правоотношений 3.1.1. Физические лица как субъекты правоотношений. Правоспособность и дееспособность гражданина* 3.1.2. Документы, удостоверяющие личность гражданина 3.2. Юридические лица как субъекты гражданских правоотношений* 3.3. Государство и другие публично-правовые образования как субъекты гражданского права* 3.4. Объекты гражданских правоотношений 3.4.1. Понятие и виды объектов гражданских прав* 3.4.2. Недвижимость как объект гражданских прав. Юридическая классификация объектов недвижимости* 3.4.4. Государственный кадастровый учет земельных участков 3.4.5. Правовой режим объектов незавершенного строительства* 3.5. Сделки. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации 3.5.1. Понятие, виды и формы сделок* 3.5.2. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации* 3.5.3. Недействительность сделок. Основания ничтожности и оспоримости сделок* 3.5.4. Правовые последствия признания недействительности сделок* 3.5.5. Крупные сделки. Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность* 3.6. Представительство и доверенность. Документы, удостоверяющие полномочия представителей 3.7. Право собственности и иные вещные права 3.7.1. Понятие, признаки и виды вещных прав* 3.7.2. Понятие и содержание права собственности* 3.7.4. Основания прекращения права собственности* 3.7.6. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления 3.8. Общие положения об обязательствах и договорах. Виды договоров 3.8.1. Понятие и виды обязательств. Исполнение обязательств Основания возникновения обязательств* 3.8.2. Понятие договора. Классификация договоров* 3.8.3. Порядок и условия заключения, изменения и расторжения договоров* 3.8.5. Предприятие как особый объект недвижимости. Продажа предприятия. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним 3.9. Понятие, принципы и способы приватизации государственного (муниципального) имущества 3.9.2. Особенности приватизации коммунальных квартир и жилых помещений в них 3.10. Правовое регулирование земельных отношений 3.10.1. Объекты земельных отношений. Земельные участки как объекты гражданских прав* 3.10.2. Целевое назначение (категории) земель. Перевод из одной категории в другую 3.10.4. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности 3.10.5. Особенности предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование* 3.10.6. Ограничение прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц* 3.10.7. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации 3.10.8. Виды ограничений (обременений) прав на земельные участки, подлежащие государственной регистрации* 3.10.9. Признание ранее возникших прав на земельные участки* 3.10.10. Особенности правового режима долей в праве общей собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения Государственная регистрация прав на участки земель сельскохозяйственного назначения*
Глава 4. Регистрационная деятельность. Порядок и условия проведения госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним доп. см. Учебное пособие для регистратора - недвижимое имущество, гос. регистрация проблемы правового регулирования 4.1. Понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 4.2. Момент возникновения прав на недвижимое имущество. Признание ранее возникших прав 4.3. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 4.5. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 4.6. Порядок предоставления информации из ЕГРП. Публичный характер государственной регистрации прав 4.7. Представление документов на госрегистрацию прав. Лица, имеющие право обращаться с заявлениями о госрегистрации 4.7.1. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав 4.8. Порядок проведения государственной регистрации 4.9. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки 4.10. Основания для государственной регистрации прав 4.11. Основания, порядок и сроки приостановления государственной регистрации 4.12. Основания для отказа в государственной регистрации прав 4.13. Прекращение государственной регистрации прав 4.14. Сроки совершения регистрационных действий 4.15. Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав 4.16. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в многоквартирном доме 4.17. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда Глава 5. Налогообложение и оценка в сфере недвижимости 5.1. Понятие государственной пошлины. Плательщики государственной пошлины 5.2. Порядок уплаты и размеры государственной пошлины, взимаемой за совершение нотариальных действий 5.3. Порядок уплаты и размеры государственной пошлины, взимаемой за государственную регистрацию 5.4. Налог на доходы физических лиц. Налогообложение доходов от аренды и реализации недвижимого имущества. Имущественные налоговые вычеты 5.5. Налог на имущество физических лиц 5.6. Налог на землю 5.7. Оценка недвижимости* Глава 6. Основы информатизации регистрационной деятельности Специальная литература
ОТ АВТОРА
Административная реформа в Российской Федерации значительно изменила систему государственного управления и государственной службы в стране. Принятые за последнее время федеральные законы систематизировали государственную службу по видам и уровням, определили трехзвенную структуру федеральных органов исполнительной власти и разграничили функции федеральных министерств, федеральных служб и федеральных агентств. Подверглось реформированию и государственное управление в области юстиции. Результатом административной реформы, проводимой в Российской Федерации, стало, в частности, создание в системе Министерства юстиции Российской Федерации Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов. В сжатые сроки проведена федерализация системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За время, истекшее с момента принятия Указа Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" <*>, проделана большая и ответственная работа: образованы регистрационные округа, работники Росрегистрации и ее территориальных органов наделены статусом федеральных государственных гражданских служащих, подготовлено и принято большое число нормативных правовых актов. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2004. N 42. Ст. 4110.
Кардинальная перестройка аппарата управления повлекла за собой изменение компетенции государственных органов и существенное обновление персонального состава федеральной государственной службы. Значительно обновились кадры государственных регистраторов. На государственных регистраторов, получивших статус федеральных государственных служащих, возлагаются соответствующие высокому статусу обязанности, первая из которых - неукоснительно соблюдать требования действующего законодательства при исполнении служебных обязанностей. Динамично развивается законодательство о недвижимости и государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. В 2004 - 2005 гг. принято немало нормативных правовых актов, среди которых Федеральный закон от 29.12.2004 N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 22.12.2004), Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Жилищный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и др. Принятие указанных законодательных актов серьезно повлияло на процедуру государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом и потребовало как внесения изменений в действующие подзаконные нормативные акты Министерства юстиции Российской Федерации, так и принятия новых. Изучение большого числа новых, а также обновленных нормативных правовых актов - залог успешного осуществления регистрационной деятельности всех без исключения государственных регистраторов. Однако для государственных служащих, впервые назначаемых на должность государственного регистратора, чрезвычайно важно и пополнение профессиональных знаний. Предлагаемое вниманию читателей учебное пособие рассчитано на лиц, имеющих высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее 2 лет или иное высшее образование и опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее 3 лет. Это означает, что пособие адресовано специалистам, которые удовлетворяют квалификационным требованиям, предъявляемым действующим законодательством к лицам, назначаемым на должность государственного регистратора. Задача настоящего пособия - оказать помощь в освоении программы специальной подготовки для сдачи квалификационного экзамена в соответствии с установленными требованиями. Основное внимание уделяется законодательным новеллам, которые имеют непосредственное отношение как к правовому статусу органов, осуществляющих государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью, так и к правовому статусу, компетенции и осуществлению деятельности государственного регистратора. Автор выражает глубокую признательность Г.А. Волковой, А.Б. Ефимову, Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой и Б.В. Россинскому за неоценимую помощь и поддержку, без которых подготовка предлагаемого вниманию читателей пособия была бы невозможна.
Елена Чефранова, проректор Российской правовой академии Минюста России
Список основных сокращений
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации Закон о государственной регистрации - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Закон об ипотеке - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях МРОТ - минимальный размер оплаты труда НК РФ - Налоговый кодекс Российской Федерации Росрегистрация - Федеральная регистрационная служба СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации СК РФ - Семейный кодекс Российской Федерации УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации
|
Главная "Авеню"
>>
Электронная библиотека
>>
РИЭЛТОР: ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
>>
РЕГИСТРАТОР ПРАВ: ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
Государственная регистрация сделок является средством обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок.
Поэтому, когда законом предусматривается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после их государственной регистрации. Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ. Следовательно, обязательность государственной регистрации сделки устанавливается исключительно законом и не может быть предусмотрена соглашением сторон.
Государственной регистрации подлежат сделки, направленные на передачу имущества в собственность (см. схему 3).
Схема 3
Законодательство | Объекты недвижимости |
ст. 558 (п. 2) ГК РФ | договоры купли-продажи:- жилого дома (части жилого дома)- квартиры (части квартиры) - доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 251 ГК РФ) |
ст. 560 (п. 3) ГК РФ | договоры продажи предприятия как имущественного комплекса |
ст. 567 (п. 2) ГК РФ | договоры мены: - жилого дома (части жилого дома)- квартиры (части квартиры) - доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 251 ГК РФ) |
ст. 574 (п. 3), ст. 582 ГК РФ | договоры дарения и пожертвования недвижимости (независимо от назначения объекта):- доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ) |
ст. 584 ГК РФ | договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты |
ст. 601 (п. 2) ГК РФ | договоры пожизненного содержания с иждивением |
ст. 624 ГК РФ | договоры аренды недвижимости с правом выкупа |
ст. 4 (п. 3) ФЗ "Об участии в долевом строительстве" | договоры участия в долевом строительстве |
При совершении сделок, направленных на передачу имущества в собственность, производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности нового собственника. Регистрация сделки и перехода права могут не совпадать во времени.
Например, регистрация права собственности за покупателем по договору продажи квартиры, проданной в кредит с рассрочкой платежа, производится после погашения последнего платежа.
Новым для отечественного законодательства является договор участия в долевом строительстве.
ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) в п. 1 ст. 4 определяет договор участия в долевом строительстве как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Такое определение позволяет сделать вывод о том, что законодатель рассматривает данный договор как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора, а не как разновидность одного из существующих в гражданском праве договоров <*>. Однако данный договор еще только предстоит классифицировать. Автор этих строк полагает, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома направлен на передачу в собственность будущей недвижимости, а потому должен быть отнесен к группе договоров по передаче имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. При государственной регистрации договора производится одновременная регистрация законной ипотеки, которой обеспечивается исполнение застройщиком его обязательства перед участниками долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Подробно особенности проведения государственной регистрации названного договора изложены в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82 <*>. В связи с заключением и исполнением данного договора может производиться несколько регистрационных действий: регистрация договора участия в долевом строительстве (его изменений и расторжения); регистрация обременения, т.е. ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества; регистрация уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве; регистрация права застройщика на не завершенный строительством объект (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества) и, наконец, регистрация права собственности на жилое и (или) нежилое помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства; права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.
Сделки, направленные на передачу имущества во владение и пользование или в обеспечение исполнения обязательства (залог). Такие сделки порождают ограничение (обременение) права, но не его прекращение. Среди таких сделок регистрации подлежат (см. схему 4):
Схема 4
Законодательство | Сделки |
ст. 339 (п. 3) ГК РФ | договоры о залоге недвижимости (ипотеке) |
ст. 615 (п. 2) ГК РФ | договоры субаренды недвижимости |
ст. 651 (п. 2) ГК РФ | договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года |
ст. 658 (п. 2) ГК РФ | договоры аренды предприятий как имущественных комплексов |
ст. 36 Лесного кодекса РФ | договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда |
ст. 5 (п. 5) Закона об ипотеке | договоры о залоге права аренды недвижимости |
Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утв. Приказом Минюста России от 23.01.2002 N 18 |
договоры концессии участков лесного фонда |