Особенности договора дарения недвижимости

В соответствии со ст. 572 ГК РФ под договором дарения понимается безвозмездная передача вещи в собственность другому лицу (дарением также является и освобождение от обязанности перед дарителем или третьим лицом, но мы рассматриваем лишь случаи, связанные с дарением вещи). При этом безвозмездность означает, что получающая вещь сторона взамен не осуществляет какого-либо предоставления, т.е. она не оказывает услуг, не осуществляет работы, не передает взамен вещь и т.д. Если будет установлено, что взамен вещи сторона предоставила что-либо, то такие правоотношения не могут квалифицироваться как дарение. Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ "при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением". Например, если, по каким-либо причинам решив продать вещь, вы оформляете договорные отношения как дарение, то в случае судебного спора при наличии доказательств передачи денег за квартиру (или доказательств наличия такой обязанности) сделка будет квалифицирована как купля-продажа, а не дарение.

Договор дарения может быть сформулирован как обещание подарить вещь в будущем, а также как дарение в настоящем времени.

Согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ обещание подарить вещь в будущем связывает дарителя, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи в собственность.

Надлежащей для договора дарения является письменная форма. Несоблюдение формы ведет к ничтожности договора в силу специального указания п. 2 ст. 574 ГК РФ. В связи с недавними изменениями гражданского законодательства договор дарения недвижимости не подлежит государственной регистрации с 1 марта 2013 г. Соответственно, без регистрации он будет являться незаключенным, только если был подписан сторонами до 1 марта 2013 г.

Практика показывает, что обычно дарение жилья осуществляется между близкими родственниками. Это и понятно: недвижимость - слишком ценная вещь, чтобы передавать ее безвозмездно посторонним лицам. Но, хотя родственные связи и предполагают особые доверительные отношения, именно относительно договоров дарения чаще всего предъявляются иски о признании их недействительными.

Так, встречаются дела, где стороны спорят о правовой природе договора дарения: было между сторонами соглашение о дарении либо же иная сделка. Для выяснения этого вопроса и правильной квалификации всегда важны фактические взаимоотношения сторон и обстоятельства, при которых совершалась сделка.

Истица осуществила дарение дома своему внуку. Впоследствии она предъявила иск о признании договора притворной сделкой - по ее мнению, на самом деле был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, при этом такой договор прекращен в связи с несоблюдением внуком обязанностей по содержанию. В обоснование иска истица ссылалась на то, что после оформления права собственности внука она продолжила проживать в доме, при этом внук дал письменное обязательство председателю комиссии по контролю за законностью сделок с недвижимостью ухаживать за бабушкой.

Однако суд отказал в иске и при этом отметил следующее.

Как следует из протоколов заседания комиссии по контролю за законностью сделок с недвижимостью, показаний председателя комиссии А. и членов комиссии Щ., Т., Ю., допрошенных судом в качестве свидетелей, К. лично присутствовала на заседании комиссии, ей разъяснялись последствия дарения дома внуку, предлагались другие варианты, и в частности заключить договор пожизненного содержания с иждивением, но истица настаивала именно на дарении, ссылаясь на то, что понимает суть сделки, это ее родной внук, который проживал вместе с ней с четырехмесячного возраста, и дарит она ему дом добровольно и без всяких условий.

Аналогичные показания суду даны нотариусом М., показавшей, что по вопросу дарения внуку дома К. обращалась к ней неоднократно, сначала консультировалась, а затем обратилась за удостоверением договора. Нотариус отговаривала ее, предлагая оформить ренту, но К. не соглашалась и настаивала на дарении, ссылаясь на то, что любит внука, который ухаживает за ней, заботится, и дом она желает оставить ему.

Из содержания п. 7 договора также следует, что нотариусом К. разъяснялись юридические последствия заключения сделки дарения, а также мнимой и ничтожной сделки.

Указанные обстоятельства опровергают доводы истицы о намерении К. заключить иной договор, волеизъявление собственницы было направлено именно на дарение ответчику жилого дома, а не на заключение договора пожизненного содержания с иждивением.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что договор дарения был заключен К. с целью прикрыть договор пожизненного содержания с иждивением, по делу представлено не было.

Что касается данного ответчиком председателю комиссии по контролю за законностью сделок с недвижимостью письменного обязательства ухаживать за бабушкой, то оно с учетом вышеприведенных обстоятельств природу договора дарения не изменяет, а дано было, как пояснили свидетели, по их предложению после принятия решения о разрешении совершения К. сделки дарения. То обстоятельство, что К. продолжала проживать в подаренном ему доме, на что сослался суд, основанием для признания недействительным договора дарения не является. Сохранение за дарителем по соглашению с одаряемым права пользования предметом дарения (жилым помещением) закону не противоречит и недействительности договора не влечет.

См.: Постановление Президиума Калининградского областного суда от 14.11.2005 N 44-Г-192/2005.

Как видно, суд квалифицировал отношения сторон исходя из конкретных обстоятельств заключения сделки, которые указывают на действительные отношения сторон.

Часто сделку дарения пытаются отменить на том основании, что истец не понимал значения своих действий в момент ее совершения. Статья 177 ГК РФ допускает признание сделки недействительной на таком основании. Истец обязан доказать, что был лишен возможности осознавать происходящее именно в момент совершения сделки. Даже наличие какой-либо болезни, которая может иметь соответствующие симптомы, еще само по себе не свидетельствует о подобном состоянии психики. Суды обычно изучают обстоятельства, при которых совершалась сделка, и на этом основании делают выводы о том, понимал ли истец значение своих действий.

Например, по одному из дел суд указал, что госпитализация истицы задолго до совершения сделки сама по себе не свидетельствует об отсутствии осознания происходящего в момент заключения договора, при том что она в органах государственной регистрации устно выражала свою волю подарить квартиру З., а также в ее присутствии прочитала и подписала договор дарения, подавала заявку на изготовление кадастрового паспорта для осуществления сделки дарения.

См.: Апелляционное определение Омского областного суда от 16.05.2012 N 33-2569/2012.

Как видно, обстоятельства заключения сделки свидетельствовали о том, что именно в момент ее совершения ничто в поведении истицы не указывало на невозможность осознания ею совершаемых действий.

Часто в силу тех или иных причин, когда даритель не может заключить и исполнить сделку лично, для осуществления дарения выдается доверенность. Необходимо помнить, что доверенность, в которой прямо не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

В силу п. 1 ст. 573 ГК РФ в любой момент до передачи вещи одаряемый вправе отказаться от дара и в таком случае договор будет считаться расторгнутым. Если договор дарения заключался до 1 марта 2013 г., то он подлежал государственной регистрации и отказ от такого договора также должен был быть зарегистрирован (п. 2 ст. 573 ГК РФ). После 1 марта 2013 г. таких действий совершать не требуется.

Согласно п. 1 ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения (речь идет о ситуации, когда вещь еще не передана, соответственно, должен быть заключен договор дарения с обещанием подарить вещь в будущем), "если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни".

В отличие от этой ситуации ст. 578 ГК РФ допускает отмену дарения (т.е. даже когда вещь уже передана), при этом вещь должна быть возвращена дарителю, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Отмена дарения допускается и в случае, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты (очевидно, что в случае с дарением жилья применение этой нормы представить сложно).

Как следует из указанных положений, отмена дарения допускается, если одаряемый умышленно причиняет дарителю телесные повреждения. Никакие иные причины (как, например, плохое отношение, отсутствие заботы) не являются основанием для отмены дарения.

Истица обратилась в суд с иском об отмене договора дарения квартиры. В обоснование своих требований указала, что спорная квартира находилась в общей долевой собственности с мужем. Подарив в 1995 году квартиру дочери (ответчица), они с мужем надеялись, что дочь будет проявлять заботу о них, но это оказалось не так. После смерти мужа отношения с дочерью испортились, заботу о ней осуществляют работники социальной службы. Приезжая к ней, ответчица не только грубо разговаривала с истицей, но и хватала за руки, от чего оставались синяки. В настоящее время имеются опасения, что дочь отправит ее в дом престарелых. В иске было отказано. Вышестоящий суд, рассматривая жалобу, указал следующее. Отказывая в удовлетворении иска, суд правильно исходил из того, что перечень оснований для отмены дарения, приведенный в ст. 578 ГК РФ, является исчерпывающим, поэтому те обстоятельства, на которые ссылается истица, не могут рассматриваться как основания для отмены данного договора дарения.

ДАРЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Все новости

Особенности договора дарения недвижимости

Ещё по теме:

ДАРЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Нейротон. Научно-популярная книга о нервных импульсах

Читать популярные статьи на сайте!!!