Как известно, собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом по своему усмотрению. Он может его продать, заложить, сдать в аренду или поступить как-то иначе. В данном материале мы рассмотрим наиболее актуальные вопросы, связанные с таким способом распоряжения недвижимым имуществом, как дарение. Затронем и другие аспекты этой важной, на наш взгляд темы.

Причины, по которым люди дарят друг другу квартиры, отличаются редким разнообразием. К примеру, известен случай, когда одна женщина принимала в дар квартиру от собственного мужа. Но нельзя сказать, что этот подарок очень ее радовал: пойти на подобную сделку супругов заставили обстоятельства. Так как муж имел в прошлом неприятности (связанные с автомобильной аварией) и была вероятность того, что часть стоимости квартиры пойдет на оплату судебного иска. По этой причине он решил произвести отчуждение своей доли в праве на квартиру и в срочном порядке подарил ее жене.

Но подобные случаи, к счастью, довольно редки. Обычно люди делают друг другу такие подарки исходя из самых добрых побуждений. К примеру, дети дарят жилье родителям, или наоборот.

Кстати, для престарелых родителей, которым тяжело самим посещать службу государственной регистрации, собирать необходимые документы, отстаивать и испытывая прочие связанные с этим тяготы, это весьма выгодный и приемлемый способ распорядиться своим имуществом. Достаточно только оформить доверенность у нотариуса и передать все хлопоты другому лицу.

Одним словом, чаще всего подобные сделки заключаются между близкими родственниками, что, в общем то, понятно.

Даритель вправе подарить только то имущество, которое принадлежит ему на правах собственности. Если гражданин захочет подарить квартиру, которую занимает по договору социального найма, у него ничего не выйдет.

Для начала следует жилое помещение приватизировать (если, конечно, есть право на приватизацию) и только потом можно будет распоряжаться квартирой, в том числе дарить ее.

Законодательство разрешает дарение и имущественного права. Так, если документы на купленную в новостройке квартиру еще не оформлены, собственник может подарить право требования на нее.

Гражданин, купивший квартиру в строящемся доме (еще не сданном в эксплуатацию) по договору инвестирования, может подарить свое право требования по договору третьему лицу.

В этом случае договор дарения оформляют в простой письменной форме. Но если квартира приобретена по договору об участии в долевом строительстве, то дарение придется регистрировать в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В какой форме заключается договор дарения?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор дарения имущества должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в соответствующих органах. Удостоверять договор дарения у нотариуса не обязательно, но по желанию сторон можно.

Договор дарения подлежит обязательной государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для дарения недвижимости потребуется тот же пакет документов, который необходим для совершения любых сделок с недвижимостью.

Примечательно, что дарение можно осуществить и через представителя - по доверенности, в которой должен быть указан одаряемый и предмет дарения.

Договор дарения можно удостоверить у нотариуса. В этом случае придется заплатить госпошлину и налог на имущество - такую обязанность закон возлагает на одаряемого.

Размер сбора зависит от степени родства и стоимости жилья (ставки установлены законом "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения".

При заключении договора дарения в простой письменной форме ни даритель, ни одаряемый платить госпошлину не обязаны.

Следует также учесть, что такой вид налога, как налог на имущество, переходящее в порядке дарения, отменен с 1 января 2006 года. При этом в главе 23 Налогового кодекса РФ "Налог на доходы физических лиц" установлено, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками, в том числе родителями и детьми.

Собственник может продать или подарить квартиру даже после того, как написал на нее завещание. При этом гражданин вправе в любое время отменить или изменить свое завещание: достаточно прийти к нотариусу и сделать соответствующее заявление.

Но даже если завещание не изменено или не отменено, а договор дарения заключен и зарегистрирован, то квартира перейдет к одаряемому. И ему не стоит опасаться, что наследники по завещанию станут претендовать на подаренную квартиру.

Условие о завещании квартиры будет признано недействительным, так как жилое помещение при жизни наследодателя выйдет из его права собственности.

Гражданский кодекс РФ допускает отмену дарения в случае, когда одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи, близких родственников или умышленно причинил дарителю тяжкие телесные повреждения.

Если одаряемый преднамеренно лишил жизни дарителя, право требовать отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

В договоре дарения можно предусмотреть пункт, в соответствии с которым недвижимое имущество перейдет обратно к дарителю, если он переживет одаряемого (п. 5 ст. 578 ГК РФ).

Как подарить квартиру, которая находится в общей собственности?

Если квартира находится в общей долевой собственности, то собственник доли может подарить ее любому лицу без каких-либо ограничений.

Дарение имущества, которое является совместной собственностью, допускается по согласию всех ее участников.

Если квартира находится в общей собственности супругов, когда один из них пожелает ее подарить, ему придется заручиться письменным согласием другого супруга.

До 1 января 2006 года действовал налог с имущества, переходящего в порядке дарения. Сейчас с одаряемого взимают налог на доходы, получаемые в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, в размере 13 % от стоимости дара.

Закон освобождает от налога в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общего отца или мать) братьями и сестрами (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ).

Подарить квартиру по доверенности возможно. В этом случае закон требует, чтобы в ней был назван одаряемый и указан предмет дарения. В противном случае доверенность признают ничтожной. Подробнее об этом будет разъяснено в последующих номерах.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ нельзя передавать дар после смерти дарителя. Договор дарения, в котором записано подобное условие, признается ничтожным. Законодательство к отношениям такого рода требует применять правила о наследовании.

Также нельзя подарить квартиру в обмен на то, что одаряемый в дальнейшем будет осуществлять уход за одаряемым. Для этих отношений, квалифицируемых как рентные, установлены иные правила.

Гражданский кодекс РФ не признает дарением договор, предполагающий встречную передачу вещи, права или обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (ст. 292 ГК РФ), если иное не установлено законом. Это положение распространяется и на дарение квартиры.

Не имеют права дарить имущество от имени малолетних детей и граждан, признанных недееспособными, их законные представители (ст. 575 ГК РФ).

Работникам лечебных, воспитательных, социальных и других аналогичных учреждений запрещено принимать дар от находящихся там лиц или их родственников. Например, гражданин не может подарить квартиру лечащему врачу своей жены, проходящей курс реабилитации, а пенсионер, живущий в доме для престарелых, или его дети - сотруднику этого учреждения.

Запрещено дарение государственным служащим и работникам органов муниципальных образований в связи с исполнением ими должностных обязанностей. В этой ситуации подарок будет выглядеть скорее взяткой. Не допускается дарение и между коммерческими организациями.

Какова роль нотариуса в сделке с недвижимостью?

"Торжественно присягаю, что обязанности... буду исполнять в соответствии с законом и совестью, хранить профессиональную тайну, руководствоваться принципами гуманности и уважения к человеку", - такую присягу приносит нотариус, вступая в должность.

Не правда ли, перекликается с клятвой Гиппократа? Поэтому популярность нотариата не снизилась даже после отмены в 1997 году обязательности нотариального удостоверения сделок купли-продажи, дарения, мены, а теперь еще и ипотеки.

В Петербурге, например, более 80% договоров отчуждения объектов недвижимости удостоверяются у нотариуса и только после этого попадают на государственную регистрацию.

Нотариусов назначает на должность Управление юстиции, они имеют государственную печать и лицензию.

Действия нотариуса в ходе сделок с недвижимостью могут быть самыми разнообразными. Это:

Добросовестные нотариусы сумели предотвратить множество нарушений прав обратившихся к ним граждан, активно докапываясь до истины - действительно ли человек осознает, к каким последствиям приведет его подпись на том или ином документе.

К сожалению, очень часто люди приходят к нотариусу, подвергшись внушению со стороны заинтересованных лиц. Не задавая лишних вопросов, они бездумно ставят подпись на договоре или доверенности.

А ведь в тексте практически всех нотариально удостоверяемых документов есть ссылки на статьи законов, регулирующие порядок и содержание сделки, и указание, что "содержание соответствующих статей сторонам нотариусом разъяснено".

Но всегда ли это так? Когда в цепи оформляется сразу несколько сделок, их участники, естественно, волнуются и спешат.

Не стесняйтесь подробно разузнать, что же конкретно скрывается за ссылками на статьи закона, задайте все вопросы специалисту, а не своим партнерам по сделке. Те не смогут, а то и не захотят доходчиво объяснить, чем для вас может впоследствии обернуться ситуация.

С нотариусом можно и нужно советоваться по самым деликатным вопросам - по закону "нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности". Кроме того, он поможет найти решение, устраивающее всех участников сделки, если заранее обсудить с ним ситуацию во всех деталях.

Почему же нотариальное удостоверение договоров хоть и ненамного, но сдало свои позиции? Виной тому прежде всего материальный аспект. При оформлении в простой письменной форме мы платим только за регистрацию.

Оплата же, взимаемая в нотариате при сделках купли-продажи, мены, дарения большей частью перечисляется в доход государства, поэтому нотариальные действия - это один из серьезных источников пополнения бюджета.

Компромисс между неистребимой жаждой экономии и желанием подстраховаться выражается в том, что большинство сделок проводится у нотариуса, но в договоре часто фигурирует не рыночная стоимость объекта недвижимости, а инвентаризационная.

Пошлина тоже соответственно уменьшается. Но случись признание сделки недействительной - продавцу тут же вернут квартиру, вменив в обязанность выплатить покупателю цену, указанную в договоре.

Истинную сумму расчетов придется долго доказывать, без гарантии успеха. Выводы делайте сами.

Удостоверение договора нотариусом не означает перехода прав собственности от одного лица к другому - это происходит в момент госрегистрации и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость.

Поэтому практиковавшиеся ранее (до 1997 г.) расчеты по факту нотариата в настоящее время противоречат и закону, и логике. Ведь в последний момент на объект может быть наложен арест или получен запрет на регистрацию.

Сделка окажется несвершившейся и невозможной по определению. Как тогда вернет свои деньги несостоявшийся покупатель?

Сотрудник регистрирующего органа, который принимает у граждан на регистрацию договоры в простой письменной форме, - квалифицированный специалист. Но его интересует прежде всего формальная сторона содержания договора и комплектность документов. Он разъясняет сторонам правовые последствия совершаемой ими сделки. Но в отличие от нотариуса, который контролирует, насколько стороны адекватно оценивают происходящее, вникает в нюансы взаимоотношений и заботится о том, чтобы отразить отличительные особенности каждого конкретного случая в тексте договора, делает это не настолько глубоко.

Нотариус же удостоверяет, что стороны имеют полный пакет надлежащим образом оформленных документов, необходимых для совершения сделки, идентифицирует личность граждан по их документам и определяет их дееспособность (насколько поведение и реакции клиента адекватны совершаемым действиям).

Конечно, и нотариус может ошибаться. Но его профессиональная ответственность застрахована им самим и дополнительно - Нотариальной палатой. Поэтому если проблемы у сторон возникли по вине нотариуса, ущерб будет полностью компенсирован страховой компанией.

Сделка, удостоверенная нотариально, обладает той доказательной силой, которой зачастую нет у "простой письменной формы".

Нотариусы уделяют много внимания подготовительному этапу - консультациям и обсуждениям. Так что теперь "семейный нотариус" в цивилизованном мире встречается, пожалуй, даже чаще, чем семейный доктор.

Материал подготовлен по просьбам начальника Краснозерского отдела Управления федеральной государственной регистрационной службы по Новосибирской области

и нотариуса нотариального округа Краснозерского района