Возврат недвижимости ненадлежащего качества не является отдельной сделкой, поскольку происходит в рамках первоначального договора (ст. ст. 557, 475 ГК РФ). Поэтому такую операцию нельзя рассматривать как обратную реализацию, тем более что товаром признается имущество, предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). А некачественный товар не может быть предназначен для реализации без особых о том оговорок в договоре (ст. 469 ГК РФ). Таким образом, платить НДС при возврате продавцу недвижимости ненадлежащего качества не нужно. Сумму же налога, которая была принята к вычету, следует восстановить в периоде возврата, так как в этот момент отпадают основания для применения вычета: недвижимость не была приобретена налогоплательщиком (п. 2 ст. 171 НК РФ). Оснований для начисления пеней в данном случае не возникает, поскольку вычет был применен законно (ст. ст. 171, 172 НК РФ) и на момент его применения недоимки не возникло (п. 2 ст. 11, ст. 75 НК РФ).

Важно! По мнению Минфина России, возврат оприходованного товара всегда признается обратной реализацией, предполагающей выставление счета-фактуры бывшим покупателем в адрес бывшего продавца (Письма от 03.04.2007 N 03-07-09/3, от 07.03.2007 N 03-07-15/29).

Дополнительно см. также Практическое пособие по НДС, Энциклопедию спорных ситуаций по НДС.