Особенности государственной регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Данные рекомендации разработаны с целью формирования единообразной практики регистрационной деятельности на территории регистрационного округа Новосибирской области на основании и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон), Законом Новосибирской области от 30.12.2003 № 162-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области» (далее – Закон), Законом Новосибирской области от 10.12.2012 N 275-ОЗ "О максимальном размере общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство", Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 (далее – Правила ведения ЕГРП), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

1.1 Федеральный закон и Закон не распространяют свое действие на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения:

- на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

1.2. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, не может превышать 2,5 гектара.

1.3. Максимальный размер земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области или муниципальной собственности, предоставляемых гражданам для создания крестьянского (фермерского) хозяйства и осуществления его деятельности в собственность бесплатно, определяется в размерах, соответствующих размеру средней земельной доли в соответствующем муниципальном районе Новосибирской области.

1.4. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, составляет 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение вышеуказанных требований, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником.

Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу Федерального закона (то есть до 28.01.2004). Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу Федерального закона (то есть после 28.01.2003), подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок.

В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения Новосибирской области, преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей.

В случае, если в нарушение указанных требований собственник не произведет в течение указанного срока отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении вышеуказанных требований обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах). В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должна приобрести Новосибирская область по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

1.5. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территории Новосибирской области, вводится одновременно на всей территории области через десять лет с момента вступления в силу Закона, то есть с 09.01.2014 года.

- Если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения используется собственником, землепользователем, землевладельцем, арендатором с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки (критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения и критерии значительного ухудшения экологической обстановки устанавливаются Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.07.2012 N 736 «О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли») или

- если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у собственника, землепользователя, землевладельца, арендатора права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного срочного пользования, права аренды на земельный участок не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности (признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации»), то

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в рамках осуществления полномочий по государственному земельному надзору одновременно:

В случае неустранения указанных правонарушений в срок, установленный вынесенным предупреждением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области направляет материалы об этом в Правительство Новосибирской области в целях принудительного изъятия земельного участка у собственника, землепользователя, землевладельца, арендатора.

1.7. Право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления:

- участника долевой собственности на земельный участок,

- представителя участника долевой собственности на земельный участок, полномочия которого удостоверяются нотариально,

- представителя участника долевой собственности на земельный участок, полномочия которого удостоверяются уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления,

- лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выпиской из этого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

1.8. Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прекращения права собственности на земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельной доли. К указанному заявлению прилагается документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. Предоставление указанного документа не требуется в случае, если право собственности на такую земельную долю ранее было зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке. При государственной регистрации прекращения права собственности на земельную долю вследствие отказа от такого права, не зарегистрированного ранее в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила пункта 2 статьи 6 Закона о регистрации не применяются.

Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.

При государственной регистрации прекращения права собственности на земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности муниципального образования, к собственности которого будет отнесена такая земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права. В течение пяти дней с даты государственной регистрации права собственности муниципального образования на земельную долю орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в соответствующий орган местного самоуправления, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок или такую земельную долю.

1.9. Если приватизация земельного участка сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» (то есть до 10.11.2001), установившего запрет на приватизацию таких земельных участков, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволявших приватизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации (пункт 8 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

II. О выделе земельного участка в счет земельной доли

2.1. Для проведения государственной регистрации права собственности на земельный участок, выделенный в счет принадлежащей заявителю земельной доли, представляются следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации права на земельный участок подается:

- представителем по нотариально удостоверенной доверенности либо

- заявление о государственной регистрации права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц, может быть подано лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления

Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, выделенный в счет земельных долей нескольких участников долевой собственности, должна осуществляться только в том случае, если обратились все участники общей долевой собственности, поскольку доля в праве общей долевой собственности не означает право собственности на определенную часть недвижимости и государственная регистрация права только одного из сособственников не может быть произведена без регистрации прав остальных.

2) Документ об уплате государственной пошлины (подлинник и копию документа):

- за государственную регистрацию права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - 200 рублей;

- за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - 50 рублей.

3) Если ранее государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, из которого произошел выдел, правообладателем не производилась, также необходимо представить документ, удостоверяющие право на земельную долю (подлинник и копию документа). Выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

4) Решение (протокол) общего собрания участников долевой собственности об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей (подлинник и копию документа).

Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие:

Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению:

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.

Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является:

5) В случае отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей, предоставляются следующие документы:

Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его местоположение на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными.

5.3 В случае, если были получены возражения сособственников по местоположению выделяемого земельного участка и спор о его границах был урегулирован в порядке, установленным Постановлением губернатора Новосибирской области от 23.04.2007 № 176 "Об утверждении положения о порядке проведения согласительных процедур по разрешению споров, возникающих при определении местоположения земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области» на государственную регистрацию соответственно представляется:

5.4 В случае, если согласительные процедуры относительно местоположения выделяемого земельного участка не увенчались успехом и спор разрешался в судебном порядке, представляется вступившее в законную силу решение суда об установлении местоположения земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (две надлежащим образом оформленные копии);

6) Если производится выдел земельного участка в счет земельных долей, принадлежащих нескольким участникам общей долевой собственности, представляется соглашение указанных лиц об определении размера долей в праве общей долевой собственности на выделенный земельный участок (не менее двух подлинных экземпляров).

7) Заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размера их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

8) Соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок.

9) Если решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей в индивидуальном порядке заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 Федерального закона.

Индивидуальный порядок выдела возможен только при условии, что выделяется один участник, если выделяются два и более участника выдел не является индивидуальным и может быть осуществлен только по результатам проведения общего собрания участников долевой собственности.

При наличии ранее принятого решения общего собрания об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, выдел может осуществляться на основании данного решения, проведение общего собрания не требуется.

2.2. Для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

2.3. В случае, если право на исходный земельный участок, находящийся в долевой собственности, зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации, при государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, в Единый государственный реестр прав в отношении исходного земельного участка без заявления о государственной регистрации прав вносятся изменения, уточняющие состав участников долевой собственности и размеры принадлежащих им земельных долей, выраженных в виде простой правильной дроби.

2.4. Размер земельной доли может быть определен в виде простой правильной дроби или иным способом, предусмотренным Федеральным законом.

III. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

3.1. Правовое регулирование сделок, которые совершаются с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения до 5 включительно регулируется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе глава 16. Общая собственность).

Если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения более пяти, то правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных статьями 12-14 Федерального закона.

3.2. Перечень сделок, которые вправе совершать участник долевой собственности с земельной долей без выделения земельного участка в счет земельной доли, является исчерпывающим:

3.3. Государственная регистрация возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю требуется при продаже и дарении земельной доли другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Государственная регистрация ранее возникшего права на земельную долю осуществляется на основании правоудостоверяющего или правоустанавливающего документа на земельную долю – свидетельство о праве на земельную долю, выданное до вступления в силу Закона о регистрации, выписка из принятого до вступления в силу Закона о регистрации решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющая права на земельную долю, решение суда о признании права на земельную долю.

осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю (свидетельство о праве на земельную долю, выданное до вступления в силу Закона о регистрации, выписка из принятого до вступления в силу Закона о регистрации решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющая права на земельную долю), без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

3.5. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Новосибирская область имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В случае не представления на государственную регистрацию перехода права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора купли-продажи документа от Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, свидетельствующего об отказе Новосибирской области от покупки продаваемого земельного участка, государственный регистратор обязан направить соответствующий межведомственный запрос в Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области с целью выяснения намерения Новосибирской области приобрести продаваемый земельный участок. Ответ от Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области о намерении Новосибирской области приобрести продаваемый земельный участок будет являться основанием для отказа в государственной регистрации на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

3.6. В случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал. Представление этих документов не требуется, если право собственности лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Законом о регистрации.

Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, являются документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

Документом, подтверждающим возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал, является документ, подтверждающий право лица, в уставный (складочный) капитал которого вносится земельная доля, на использование земельного участка, в составе которого имеется земельная доля, вносимая в уставный (складочный) капитал.

3.7. Участник долевой собственности вправе передать свою долю в доверительное управление любому лицу, которое в соответствии с положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации может быть доверительным управляющим, в том числе, не являющемуся участником долевой собственности.

3.9 Участники долевой собственности на общем собрании могут, в том числе принять решения:

- о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;

- об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

3.8. Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу Федерального закона, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 Федерального закона в течение восьми лет со дня вступления в силу Федерального закона, т.е. до 27.01.2011.

Приведение таких договоров аренды в соответствие с указанными правилами может осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

3.9. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены государственным (муниципальным) учреждения (научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля) только в аренду для осуществления сельскохозяйственного производства в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса РФ.