Нужна ли проверка лиц, участвующих в сделке на предмет дееспособности, учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах (справки из ПНД и НД).
 Недееспособный шут впаривает королю Лиру отличный замок на вторичном рынке жилья |
Все без исключения риелторы декларируют проверку "юридической чистоты" сделки. По заявлениям риэлторов в проверку "юридической чистоты" сделки входят и действия по выяснению, имеет ли продавец квартиры какие-либо заболевания, препятствующие заключению сделки, и обладает ли он дееспособностью в полном объеме. Дескать покупатели "... пренебрегают этой необходимостью, если собственник показался им милым, адекватным человеком. А зря, внешность обманчива: улыбчивая женщина может по вечерам прикладываться к бутылке, а тихая старушка состоять на учете с серьезной болезнью в районном диспансере. Купив квартиру у таких лиц, покупатель рискует через некоторое время с ней и расстаться, т.к. сделка может быть признана судом недействительной, учитывая, что прежние собственники в момент ее совершения не понимали значения своих действий.
Чтобы не оказаться в такой ситуации, покупатель должен настаивать на предоставлении продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учете, причем не только с последнего места жительства, но и со всех предыдущих, если за короткий промежуток времени таковых было много.
И еще один важный момент. Чтобы выдача этого важного медицинского документа не превратилась в чистую формальность со стороны работников системы здравоохранения (самые недобросовестные из них могут не глядя "подмахнуть" справку без какой-либо предварительной проверки по учетам), покупателю желательно присутствовать при ее получении вместе с продавцом."
Страшно? Однако, остановимся и подумаем. Является ли наличие болезни, например алкоголизма, препятствием для совершения сделок продавцом? Нет. И даже факт состояния человека на учете в ПНД или НД не ограничивает его права распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В соответствии со статьей 5-й Закона РФ "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании" лица, страдающие психическим расстройствами, обладают всеми правами и свободами граждан, предусмотренными Конституцией РФ и федеральными законами.
Гражданина можно признать недееспособным или ограниченно дееспособным НО только по решению суда. Статья 171. ГК так и называется "Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным". Таким образом, задача покупателя сужается, нужно узнать, признан ли продавец недееспособным. Где получить такую информацию!
Оказывается нет проблем, надо вежливо (ибо некорректно заведомо сомневается в дееспособности человека) попросить продавца получить выписку из ЕГРП, которая называется дословно - "Сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным". Оказывается суды обязаны уведомлять регистрирующий орган о признании граждан недееспособными.
Мало того, в соответствии со ст. 12 При наличии у органа по государственной регистрации сведений о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, записи об этом вносятся в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав.
А если вы все-таки постесняетесь спросить такую справку с продавца? Тоже ничего страшного, регистратор в процессе правовой экспертизы проверяет (обязан проверять :) такие подробности.
Но, даже если справка подтвердит недееспособность продавца, купить понравившуюся Вам недвижимость все же можно, только для этого стоит получить согласие опекуна или попечителя, заверенное в органах опеки и попечительства, на совершение сделки.Однако, как и положено по закону жанра, страшилка не закончена. Дело в том, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной (статья 171 ГКК). Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.