10.2. Налогообложение недвижимости

После того как документы на недвижимость оформлены и права зарегистрированы, стороны должны будут платить следующие налоги.

1. Продавец, а также участник, получивший по договору мены доплату, обязаны подать не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, налоговую декларацию (по месту жительства) и отразить полученные по договору суммы в качестве дохода.

Если недвижимость находилась в собственности продавца 5 лет и более <*>, ему предоставляется имущественный налоговый вычет в размере цены проданной недвижимости, указанной в договоре. Иными словами, сумма облагаемых налогом доходов уменьшается на сумму, полученную им при продаже. Если недвижимость находилась в собственности продавца менее 5 лет, то он также имеет право на налоговый вычет в размере цены недвижимости, но не более 1 млн. руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК <**>). С дохода свыше данной суммы взимается подоходный налог в размере 13%, который уплачивается не позднее 15 июля года, в котором была подана декларация.

--------------------------------

<*> Об исчислении сроков см. п. 2.1.2 "Регистрационная запись и момент возникновения права" данного издания.

<**> Федеральный закон от 07.07.2003 N 110-ФЗ "О внесении изменений в статьи 219 и 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2879.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае совместной собственности).

Приобретатели жилого дома или квартиры (покупатели, инвесторы, застройщики) также имеют право на налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, но в размере не более 1 млн. руб.

Налоговый вычет предоставляется на основании заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денег (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Таким документом может быть и передаточный акт, в котором отражено, что продавец передает покупателю недвижимость в связи с полной оплатой установленной договором цены. В случае заключения сделки в простой письменной форме покупатель может получить в учреждении юстиции копию договора купли-продажи с приложением копии передаточного акта, заверенные и скрепленные печатью учреждения юстиции.

Однако приобретателю налоговый вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между взаимозависимыми физическими лицами - супругами, родственниками или оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры производится за счет средств работодателей или иных лиц (п. 1 ст. 220, п. 2 ст. 20 НК).

Обратим внимание на то, что продавцу вычеты предоставляются независимо от вида проданной недвижимости, а приобретателю - только в случае жилого помещения (квартиры, жилого дома). Поэтому в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо отдельно определять цену дома и цену участка.

2. Обязательна уплата налога с подаренного или унаследованного имущества (Закон РФ от 12.12.1991 N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (в ред. от 30.12.2001) <*>). Ставки налога определяются степенью родства и стоимостью имущества. Оценка жилого дома (квартиры), дачи и садового домика, переходящих в собственность физического лица в порядке наследования или дарения, производится органами коммунального хозяйства (БТИ) или страховыми организациями.

--------------------------------

<*> ВСНД. 1992. N 12. Ст. 593; 1993. N 4. Ст. 118; N 14. Ст. 486; СЗ РФ. 1995. N 5. Ст. 346; 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 2.

Статья 4 вышеназванного Закона освобождает от уплаты налога на дарение имущества одного супруга другому жилых домов (квартир), либо если одаряемые или наследники проживали в этих домах (квартирах) совместно с дарителем или наследодателем на день оформления договора дарения или открытия наследства, а также предоставляет другие налоговые освобождения. Факт совместного проживания подтверждается справкой из соответствующего жилищного органа или городской, поселковой, сельской администрации либо решением суда. При этом не лишаются льготы лица, временно выехавшие в связи с обучением (студенты, аспиранты, учащиеся), нахождением в длительной служебной командировке, прохождением срочной службы в Вооруженных Силах. В этом случае основание для предоставления льготы - справка соответствующей организации о причинах отсутствия гражданина.

Если договор дарения был удостоверен нотариально, то нотариусы, а также должностные лица, уполномоченные совершать нотариальные действия, обязаны в 5-дневный срок (с момента выдачи свидетельства или удостоверения договора) сообщить в налоговый орган по месту их нахождения сведения о стоимости унаследованного или подаренного имущества (п. 6 ст. 85 НК). Если договор дарения был заключен в простой письменной форме, то об этом налоговую инспекцию извещает учреждение юстиции в течение 10 дней со дня регистрации (п. 4 ст. 85 НК). После этого налоговой инспекцией производится исчисление налога и плательщику вручается платежное извещение. Уплата налога производится не позднее 3-месячного срока со дня вручения платежного извещения. В случае необходимости налоговые органы могут предоставлять плательщикам по их письменному заявлению рассрочку или отсрочку уплаты налога, но не более чем на 2 года.

Итак, по правилам налог на подаренное имущество должен быть уплачен после оформления прав. Только физические лица, проживающие за пределами Российской Федерации, обязаны уплатить налог до получения документа, удостоверяющего право собственности на имущество. Выдача им такого документа без предъявления квитанции об уплате налога не допускается. Вместе с тем наследственное и подаренное имущество может быть продано, подарено, обменяно собственником только после уплаты им налога, что подтверждается справкой налогового органа.

3. Все собственники недвижимости независимо от времени и оснований приобретения (покупка, дарение, наследование и пр.) должны уплачивать налог на имущество, установленный Законом РФ от 09.12.1991 N 2003-1 (в ред. от 24.07.2002) "О налогах на имущество физических лиц" <*>.

--------------------------------

<*> Ведомости РФ. 1992. N 8. Ст. 362; 1993. N 4. Ст. 118; СЗ РФ. 1994. N 16. Ст. 1863; 1995. N 5. Ст. 346; 1999. N 29. Ст. 3689; 2002. N 30. Ст. 3027.

Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки налога устанавливаются в следующих пределах: при стоимости имущества до 300 тыс. руб. - не выше 0,1%, от 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. ставка должна быть от 0,1% до 0,3%, свыше 500 тыс. руб. - от 0,3 до 2,0%. От уплаты налога на недвижимость освобождены, например, пенсионеры, граждане, уволенные с военной службы или выполнявшие интернациональный долг в Афганистане, родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Для применения льготы налогоплательщики должны самостоятельно представить подтверждающие льготу документы.

Исчисление налогов производится налоговыми органами на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года, представляемых органами коммунального хозяйства, а в случае, если таковая не определялась, - по стоимости, определяемой для расчета суммы по государственному обязательному страхованию этих строений, помещений и сооружений. За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этих строениях, помещениях и сооружениях. По новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением. За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства. При переходе права собственности от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником - начиная с месяца, в котором у него возникло право собственности.

Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа. Уплата налога производится владельцами равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября.

В соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК для целей налогообложения и в иных предусмотренных законом случаях устанавливается кадастровая стоимость участка. Она необходима для расчета единого сельскохозяйственного налога при налогообложении сельскохозяйственных товаропроизводителей (гл. 26.1 НК), единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (гл. 26.3 НК). Если кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли. Государственная кадастровая оценка земли производится органами Росземкадастра в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" <*>. Нормативная цена земли указывается в кадастровом плане участка.

--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709.

Итак, при оформлении прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательные расходы - это плата за оформление планов недвижимости (паспортов БТИ, землеустройство и выдачу кадастровых планов земельных участков) и плата за государственную регистрацию. При нотариальном удостоверении к этому добавляется еще государственная пошлина (или тариф частного нотариуса). Налоги на недвижимость уплачиваются после оформления прав на нее.

Лоботомия - варварские методы лечения в ХХ веке

НЕЙРОТОН            http://neyroton.ru/38lobotomia.php

Читать популярные статьи на сайте!!!