Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> Недвижимость: ПРАВА И СДЕЛКИ
Глава 3. ПРОЦЕДУРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
3.1. Порядок проведения государственной регистрации
Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном ст. 13 Закона о регистрации прав, и включает следующие регистрационные действия:
прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявленными правами и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В целом при выполнении регистрационных действий учреждения юстиции руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184 <*> (далее - Методические рекомендации Минюста от 01.07.2002).
--------------------------------
<*> Бюллетень Минюста России. 2000. N 11.
Особенности государственной регистрации также определены:
- Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233 <*> (далее - Инструкция Минюста о регистрации купли-продажи);
--------------------------------
<*> Зарегистрирован в Минюсте России 16.08.2001, N 2881 // БНА. 2001. N 35.
- Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 N 289/235/290 (в ред. от 07.02.2003) (далее - Инструкция о регистрации ипотеки) <*>;
--------------------------------
<*> Зарегистрирован в Минюсте России 16.11.2000, N 2452; 26.02.2003, N 4231 // БНА. 2000. N 48; 2003. N 17.
--------------------------------
<*> Экспресс-Закон. 2003. N 29 - 30.
Регистрация сделки, перехода права, его ограничений (обременений) возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП. Поэтому до приема документов на государственную регистрацию сделки уполномоченный принимать документы сотрудник учреждения юстиции должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом, наличие государственной регистрации прав в ЕГРП (в том числе возникших до 31 января 1998 г.) на объект недвижимости, с которым совершается сделка. При отсутствии регистрации права продавца, сторон договора мены, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя сотрудник учреждения юстиции должен сообщить о необходимости ее осуществления до регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав. Регистрация ранее возникшего права проводится в месячный срок одновременно с регистрацией сделки, перехода или ограничения права <*>.
--------------------------------
<*> О льготах по оплате за регистрацию прав, возникших до 31 января 1998 г., см. гл. 10 настоящего издания.
Порядок подачи заявлений на государственную регистрацию установлен ст. 16 Закона о регистрации прав. Независимо от того, заключен договор в простой письменной или нотариальной форме, для его регистрации требуются заявления всех сторон сделки. Если регистрации подлежит переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременное заявление о регистрации договора и перехода права от имени отчуждателя и о регистрации договора и права от приобретателя.
Обращение обеих сторон договора (особенно при возмездных сделках) в учреждение юстиции необходимо не только в силу прямого указания закона. Во-первых, как уже говорилось, до регистрации договор не считается заключенным, а право - перешедшим к приобретателю. Во-вторых, отчуждатель недвижимости должен представить в учреждение юстиции подлинник правоустанавливающего документа. В-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, на случай судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.).
В сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, найм-продажа) определить момент перехода права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя.
Особый порядок установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст. 596 ГК гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если же получатель ренты не доживает до регистрации договора, учреждения юстиции должны отказать в регистрации сделки и права собственности плательщика ренты в силу прямого указания закона, несмотря на нотариальную форму договора.