5.5.5. Приватизация коммунальных квартир и жилых помещений в них

5.5.5. Приватизация коммунальных квартир и жилых помещений в них

Приобретение права долевой собственности. До 31 мая 2001 г. Закон о приватизации жилья содержал норму, позволяющую установить договором передачи как долевую собственность, так и совместную собственность лиц, участвующих в приватизации жилья. Данная норма о возможности установления совместной собственности договором вступила в противоречие с нормами ГК (п. 3 ст. 244), согласно которым совместная собственность возникает только в силу закона, поэтому с 1 января 1995 г. не должна была применяться. Между тем на практике оформление приватизации квартир в совместную собственность проживающих в квартире лиц продолжалось.

Федеральным законом N 54-ФЗ возможность выбора совместной или долевой собственности при приватизации жилья была исключена. Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 244 ГК договором приватизации может быть установлена только долевая собственность, образование совместной собственности на приватизированное жилье с 31 мая 2001 г. не допускается.

Строго говоря, участвующие в приватизации супруги также не могут установить совместную собственность, поскольку полученное в порядке безвозмездной передачи жилье не является совместно нажитым имуществом. Определенная договором передачи доля в праве общей собственности - личное имущество каждого супруга. Каждый из супругов может в дальнейшем самостоятельно распорядиться такой долей. При этом требуется не согласие другого супруга, как при распоряжении совместной собственностью (ст. 253 ГК, ст. ст. 34, 35 СК), а соблюдение преимущественного права покупки другого супруга и иных участников долевой собственности при возмездном отчуждении доли постороннему лицу (ст. ст. 246, 250 ГК).

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности, в том числе доля умершего. При этом указанные доли признаются равными..

Приватизация коммунальных квартир. В этом случае объект приватизации - жилое помещение, квартира в целом. Доли граждан в праве общей собственности на коммунальную квартиру определяются в договоре пропорционально площади занимаемых ими комнат. После заключения договора передачи в установленном порядке производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру. Такая приватизация коммунальных квартир допускалась и ранее в соответствии со ст. 4 Закона о приватизации жилья.

Немаловажно, что один договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками, поскольку долевая собственность согласно п. 4 ст. 244 ГК возникает при поступлении одного объекта в собственность нескольких лиц, а согласно п. 1 ст. 245 ГК доли в праве общей собственности (отличные от равных) устанавливаются соглашением всех участников. Количество подлинных экземпляров договора может соответствовать числу участников приватизации, так как каждый из них вправе иметь правоустанавливающий документ о наличии доли в праве собственности на квартиру в целом. В договоре может быть закреплен и сложившийся порядок пользования квартирой, т.е. указано, кто какой комнатой владеет и пользуется (ст. 247 ГК). Договор приватизации, подписанный только одним участником, неправомерен, поскольку гражданин являлся нанимателем жилого помещения, но никак не доли в праве общей собственности. Объектом приватизации могут быть находящиеся в найме жилые помещения: либо коммунальная квартира в целом, либо ее часть, состоящая из одной или нескольких комнат.

Изменение момента приобретения права собственности на приватизированное жилье Федеральным законом N 54-ФЗ существенно изменило и порядок регистрации. До 31 мая 2001 г. граждане, приватизировавшие жилье в долевую собственность, могли обратиться в учреждение юстиции независимо друг от друга, поскольку они становились собственниками с момента регистрации договора в местной администрации. В настоящее время необходимо, чтобы все граждане одновременно обратились в учреждение юстиции за регистрацией права долевой собственности. С момента регистрации квартира переходит из государственной в частную собственность: право собственности на один объект переходит от государства к гражданам, у которых возникает единое право общей собственности на данный объект (п. 4 ст. 244 ГК). Государственная регистрация права только одного из сособственников не может быть произведена без регистрации прав остальных..

Например, если квартира приватизируется тремя жильцами в равных долях, но один из них уклоняется от регистрации перехода права, осуществить регистрацию права только двух сособственников на 2/3 доли в праве невозможно. При этом нельзя сказать, что на 1/3 долю переход права не произошел, и она осталась в государственной собственности. При приватизации не каждому гражданину передается по 1/3 доли, а целая вещь - квартира - передается в собственность трех лиц, и право собственности на нее может возникнуть только одновременно. Подписавшие вместе один договор граждане обязаны одновременно подать заявления и документы, необходимые для государственной регистрации. В противном случае их действия можно расценивать как уклонение от государственной регистрации, случаи которого установлены п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК.

Приватизация комнат в коммунальной квартире. Как известно, первоначально установленный запрет на приватизацию жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах был признан неконституционным. Он утратил силу с момента провозглашения Постановления Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова" <*>.

При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объект приватизации - изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. Проведенная государственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты).

Хотя ни у кого не возникало сомнений, что собственник комнаты имеет права и на места общего пользования в коммунальной квартире, законодательно этот вопрос был решен только Федеральным законом от 20.05.2002 N 55-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <*>. Собственнику приватизированной комнаты (комнат) принадлежит право долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля собственника приватизированного жилого помещения пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения (если соглашением собственников всех комнат не установлено иное) и следует судьбе права собственности.

По причине производного характера и неразрывной связи с правом на комнату доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не подлежит самостоятельной государственной регистрации и возникает в силу закона на основании договора передачи с момента регистрации права на комнату (часть квартиры).

Ещё по теме:

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры "Менеджмент и финансы" Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).

Все новости

Ещё по теме:

Нейротон. Научно-популярная книга о нервных импульсах

Читать популярные статьи на сайте!!!