Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> Недвижимость: ПРАВА И СДЕЛКИ
5.6. Аренда
подробно см. АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ.
5.6.5. Регистрация соглашений об изменении договоров аренды
Соглашение об изменении и дополнении договора аренды - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор ГК не содержит. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК не урегулирован, представляется, что логика рассуждений может быть следующей.
Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Кроме того, дополнительное соглашение - правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны часто указывают на то, что дополнительное соглашение - неотъемлемая часть заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.
Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о регистрации прав, то также в силу п. 2 ст. 4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в ЕГРП. Так, в п. 9 информационного письма Президиума ВАС N 59 указано следующее. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.