5.8.1. Отчуждение здания на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения

5.8. Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием

С вступлением в силу ЗК усложнилась процедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы ЗК в ряде случаев вступили в противоречие с нормами ГК. ГК допускал возможность нахождения в гражданско-правовом обороте как зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от зданий, стоящих на этих земельных участках. ЗК закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование, которое может создать проблемы у приобретателей. Поэтому цель настоящего раздела - предложить читателю возможные варианты оптимального оформления сделок с недвижимостью в зависимости от вида права на землю.

Наиболее распространена в настоящее время ситуация, когда у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Рассмотрим эту ситуацию подробнее.

При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что, несмотря на нормы ГК, он не приобретет автоматически право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание.

Названные вещные права на землю не могут быть приобретены покупателем по сделке со зданием, поскольку ЗК установлены определенные ограничения по субъектам таких вещных прав. Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 ЗК. Граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения ЗК вообще не допускается (ст. 21 ЗК).

Итак, орган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить покупателю здания земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Следовательно, купив недвижимость, расположенную на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, покупатель вещные права на землю не приобретает, равно как продавец с отчуждением здания не утрачивает имеющихся у него прав на земельный участок. Покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 ЗК.

Продажа жилого дома или иного здания в данном случае осуществляется без земельного участка. Предмет договора купли-продажи - здание. Покупатель недвижимости, зарегистрировав свое право (переход права собственности) на здание в ЕГРП, может по своему выбору оформить права на землю: или приобрести земельный участок в собственность, или оформить его в аренду в порядке, установленном ст. 36 ЗК.

Оформление прав покупателя недвижимости на занятый этой недвижимостью земельный участок включает следующие действия:

При приобретении покупателем здания земельного участка в собственность земельный участок передается за плату. При этом стоимость земельного участка будет зависеть от цены земли, установленной субъектом РФ, на территории которого этот земельный участок расположен.

Самым оптимальным вариантом оформления права на земельный участок при покупке здания у физического лица следует признать ситуацию, когда продавец здания оформит земельный участок, на котором это здание расположено, в собственность и продажа здания будет осуществлена вместе с земельным участком. Такой вариант представляется выгодным как для продавца, так и для покупателя.

Выгода такой сделки заключается в следующем.

1. Продавец здания, расположенного на земельном участке, находящемся у него на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, в соответствии со ст. ст. 20 и 21 ЗК имеет право на однократную бесплатную приватизацию земельного участка. Иными словами, земельный участок передается ему в собственность бесплатно (конечно же, при условии соблюдения однократности приватизации), в то время как покупатель недвижимости может приобрести земельный участок в собственность только за плату.

2. Продажа здания и земельного участка, на котором это здание расположено, оформляется одним договором купли-продажи, который представляется в учреждение юстиции один раз для регистрации перехода права на здание и земельный участок. При этом регистрация перехода права на здание и на земельный участок должна быть осуществлена в месячный срок.

3. Цена сделки существенно возрастает за счет стоимости земельного участка.

4. Покупатель приобретает здание вместе с земельным участком и избавлен от необходимости обращения в орган местного самоуправления за оформлением прав на землю и заключением договора купли-продажи земельного участка, а также от повторного обращения в учреждение юстиции за регистрацией перехода права на земельный участок.

5. От продавца не требуется совершения целого ряда действий, направленных на прекращение его права на земельный участок. Следует заметить, что при выкупе покупателем здания земельного участка у органа местного самоуправления продавец недвижимости также должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об отказе от своих прав на земельный участок. Впоследствии продавец также должен обратиться в учреждение юстиции с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении права на принадлежащий ему земельный участок.

6. Оформление прав покупателя недвижимости на здание и земельный участок и регистрация перехода права происходит в более короткий срок.

7. При заключении договора стороны определяют границы земельного участка, что впоследствии позволяет избежать спора о границах земельного участка.

Все вышесказанное в равной степени относится к случаям, когда продавец жилого дома имеет земельный участок в фактическом пользовании.

В соответствии со п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР" <*>, имеют право на однократную бесплатную передачу в собственность земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 20 ЗК.

Следовательно, продавец жилого дома может бесплатно получить земельный участок в собственность и совершить сделку по продаже жилого дома вместе с земельным участком. В случае если право собственности на земельный участок продавцом до сделки отчуждения жилого дома оформлено не было, то покупатель жилого дома может приобрести право собственности на земельный участок только в результате возмездной сделки.

Применительно к юридическим лицам вышеназванный Федеральный закон содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания (п. 2 ст. 3). При продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК по выбору покупателя здания.

Обращает на себя внимание тот факт, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность или в аренду. Однако все положения ЗК, устанавливающие порядок и основания заключения договора аренды и купли-продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности. Может ли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить вопрос о переоформлении прав на земельный участок?

Представляется, что покупатель, заключив договор купли-продажи, должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:

Представляется, что все действия по переоформлению прав на земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация перехода права на здание должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.

Насколько изложенный подход найдет практическое применение в реальной практике, в настоящее время трудно прогнозировать.

Ещё по теме:

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры "Менеджмент и финансы" Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).

Все новости

Ещё по теме:

Нейротон. Научно-популярная книга о нервных импульсах

Читать популярные статьи на сайте!!!