5.8.2. Отчуждение здания на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности

5.8. Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием

5.8.2. Отчуждение здания на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности

Рассмотрим другие возможные ситуации оформления прав на земельный участок при отчуждении здания.

Гражданин или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит жилой дом или иное здание, расположенное на земельном участке, также принадлежащем на праве собственности, отчуждает здание по договору (купли-продажи, дарения и др.).

Статья 552 ГК содержит диспозитивную норму, в соответствии с которой соответствующая часть земельного участка, где расположено продаваемое здание, по выбору собственника земельного участка может быть передана покупателю здания в собственность, в аренду или в пользование. Если стороны не определили своим соглашением, на каком праве земельный участок переходит к приобретателю здания, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.

Аналогичная норма содержится и в ст. 273 ГК: в соответствии с ней при любом отчуждении здания права на земельный участок, на котором здание расположено, определяются соглашением сторон.

Однако ст. 35 ЗК содержит императивную норму, в соответствии с которой стороны договора не имеют возможности осуществлять какой-либо выбор права, на котором передается земельный участок, занятый зданием. Здание может быть отчуждено только вместе с соответствующей частью земельного участка, на котором оно расположено и который необходим для его использования. Это требование действует всегда, когда отчуждаемое здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся в собственности одного лица. Исключение возможно только в случаях отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК.

Исходя из положений п. 3 ст. 3 ЗК и ст. 129 ГК применению подлежат нормы ст. 35 ЗК, в связи с чем отчуждение (продажа) здания невозможно без отчуждения земельного участка или части земельного участка.

Возможны два варианта оформления прав на земельный участок.

(А) Вместе со зданием отчуждается весь земельный участок, принадлежащий собственнику здания на праве собственности. В этом случае в предмете договора должен быть определен и земельный участок. В обязательном порядке должны быть проведены кадастровые работы (ст. 37 ЗК). Регистрация перехода права в ЕГРП осуществляется как на здание, так и на земельный участок.

(В) Вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой это здание расположено и которая необходима для использования здания.

Следует отметить, что установленные ЗК особые правила отчуждения недвижимости, прочно связанной с землей, дают основание учреждениям юстиции истребовать правоустанавливающий документ на земельный участок. В соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав перед регистрацией сделки и (или) перехода права необходима регистрация ранее возникшего права продавца (иного отчуждателя недвижимости). Если продавец ранее зарегистрировал право на отчуждаемый земельный участок в учреждении юстиции, ему достаточно указать в договоре номер и дату записи о праве в ЕГРП, номер и серию свидетельства о государственной регистрации, кадастровый номер земельного участка или условный номер, присвоенный при регистрации учреждением юстиции.

Например, в случае заключения договоров купли-продажи жилого дома (или его части, прочно связанной с землей) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, части здания, прочно связанной с землей) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

Ещё по теме:

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры "Менеджмент и финансы" Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).

Все новости

Ещё по теме:

Лоботомия - варварские методы лечения в ХХ веке

Читать популярные статьи на сайте!!!