Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> Недвижимость: ПРАВА И СДЕЛКИ
6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков
6.3.1. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации
Пунктом 1 ст. 25 ЗК определено, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК, возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав. Какие же правоотношения по поводу земельных участков подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции?
Напомним, что государственная регистрация - это институт гражданского законодательства: нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) и сделок введены ГК. Государственной регистрации подлежат имущественные правоотношения по поводу земельных участков как объектов недвижимости, регулируемые ГК, а не любые отношения по землепользованию, "права на землю".
Пунктом 1 ст. 2 Закона о регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Что подлежит регистрации - право, сделка или ограничение (обременение), устанавливается ГК.
В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК, ст. 25 ЗК государственной регистрации подлежат следующие вещные права на земельные участки:
право собственности;
право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
частный сервитут.
Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных ГК. Поэтому подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с земельными участками:
- договоры дарения (в том числе пожертвования) земельных участков (п. 3 ст. 574 ГК) и земельных долей как долей в праве общей собственности на участки (ст. 251 ГК, ст. 15 Закона об обороте земель);
отказ одаряемого принять в дар участок или земельную долю (ст. 573 ГК);
договоры ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или земельной доли под выплату ренты (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);
договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК);
договоры субаренды земельных участков на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 615 ГК);
договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 ЛК, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 224
договоры о залоге (ипотеке) земельного участка или земельной доли (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке);
договоры о залоге права аренды участка (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);
уступка требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке (ст. ст. 389, 391 ГК), в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды участка - договор перенайма (ст. 615 ГК);
соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК).
Приказом Минюста России от 23.01.2002 N 18 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса) <*>!!!Документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минюста РФ от 14.02.2007 N 30
Но, как уже отмечалось, договор концессии не подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции, поскольку не является сделкой с недвижимым имуществом. Согласно ст. 39 ЛК и ст. 1028 ГК предмет концессии - передача не имущества, а исключительных прав, в том числе пользования лесными ресурсами. Поэтому договоры концессии участков лесного фонда подлежат регистрации органами по регистрации юридических лиц.
--------------------------------
<*> Зарегистрировано в Минюсте России 30.01.2001, N 3204; 20.11.2003, N 5251 // БНА. 2002. N 6; 2003. N 51.