Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> Недвижимость: ПРАВА И СДЕЛКИ
7.3. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
Если объект незавершенного строительства как индивидуально определенная вещь имеет прочную связь с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно, то он отвечает критерию недвижимого имущества. Однако до завершения строительства строительный объект, будучи по своей физической природе прочно связанной с землей недвижимостью, не подчиняется правовому режиму недвижимых вещей. До окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходимости доказывать свой титул на недостроенный объект.
Если объект возводится подрядчиком на основании договора строительного подряда по заданию заказчика, то данный объект нельзя рассматривать как объект вещных прав. Строительный объект - предмет договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются § 3 гл. 37 ГК. Передача прав на строящийся объект возможна путем передачи прав и обязанностей заказчика в действующем договоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство. К недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <*>).
--------------------------------
<*> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
Правила, установленные для возникновения и перехода прав на недвижимые вещи, применяются к данному объекту только при вовлечении его в имущественный оборот посредством совершения сделки, предмет которой - передача в собственность или в залог. Для распоряжения незавершенным объектом как объектом недвижимости требуется государственная регистрация вещного права, которая осуществляется только в случае необходимости совершения сделки (п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав, п. 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>).
--------------------------------
<*> Вестник ВАС РФ. 2003. N 10.
Таким образом, помимо вышеуказанных четырех условий возникновения прав на вновь созданные объекты недвижимости (см. с. 241) для регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимо соблюдение еще двух дополнительных условий:
5) у правообладателя имеется необходимость совершения сделки с незавершенным объектом как объектом недвижимости;
6) если объект возведен с привлечением подрядчика, то договор строительного подряда должен быть прекращен: объект не должен быть предметом действующего договора строительного подряда.
Прекращение действия договора строительного подряда может быть подтверждено:
соглашением или решением суда о расторжении договора строительного подряда;
актом приемки-сдачи объекта после завершения подрядчиком определенного этапа заказанных строительных работ и соглашением о приостановлении действия договора строительного подряда;
иным документом о прекращении договорных отношений предусмотренными законом способами (новация, отступное, невозможность исполнения, ликвидация подрядчика - юридического лица и пр.).
Акт о консервации объекта может свидетельствовать не о прекращении подрядных отношений, а о приостановлении работ по договору строительного подряда (ст. 752 ГК).
Подтверждением необходимости совершения сделки с объектом могут, например, служить:
решение уполномоченного единоличного или коллегиального органа юридического лица (руководителя, общего собрания акционеров или участников, совета директоров) о совершении сделки с объектом незавершенного строительства;
кредитный договор или иной договор, из текста которого усматривается, что исполнение обязательств должника обеспечивается ипотекой незавершенного строительством объекта;
предварительный договор.