Договором мены признается соглашение, на основании которого каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность вещь. В нашем случае - жилое помещение (квартира, дом и т.п.). В силу закона каждая из сторон такой сделки выступает по отношению друг к другу как покупатель и продавец одновременно (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Соответственно, при заключении договора мены следует учитывать все сказанное выше относительно заключения договоров купли-продажи. На практике в отношении договоров мены часто возникают споры о недействительности или незаключенности договора. Как правило, это связано с тем, что после обмена какая-либо из сторон решает, что предыдущее жилье стоило дороже и т.п.

В связи с этим следует обратить внимание на следующее. В силу закона цены меняемых вещей признаются равными ((п. 1 ст. 568 ГК РФ). Поэтому даже если рыночная стоимость квартир различается, но в договоре не было указано на эту разницу, ни одна из сторон не вправе впоследствии требовать доплаты, как не вправе и предъявлять требования о расторжении договора.

Часто встречаются ситуации, когда вместо оформления договора мены заключаются две и более иных сделок (скажем, купли-продажи), при этом стороны в действительности договариваются об обмене. Впоследствии одна из сторон обращается с требованием о расторжении договора (встречаются иски и о признании сделки недействительной, незаключенной) на том основании, что другая сторона не осуществляет оплату. Но даже при оформлении отношений мены различными договорами (купля-продажа, дарение и т.п.) согласно ст. 170 ГК РФ правоотношения сторон тем не менее будут регулироваться нормами ГК РФ о договоре мены.

Например, по одному из дел судом было отмечено следующее.

Довод истца о недействительности сделок купли-продажи недвижимого имущества, поскольку денежные средства по договорам не передались и фактически между сторонами сложились отношения по договору мены, несостоятелен.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам указанной главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Таким образом, не имеет правового значения для разрешения спора тот факт, что между сторонами фактически имел место договор мены.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 455, 465 ГК РФ, которые применимы к договору мены, поскольку не противоречат существу последнего, условие договора купли-продажи о товаре считается существенным. Договор купли-продажи может считаться заключенным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Подробный анализ договоров купли-продажи недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

См.: Определение Свердловского областного суда от 09.02.2012 N 33-1902/2012.

При обмене жилыми помещениями нередки случаи, когда стороны договариваются об обмене, подписывают договор, оформляют акты приема-передачи, а в действительности помещения друг другу не передают (т.е. остаются проживать в своих "старых" квартирах), например, рассчитывая переехать после регистрации. Следует иметь в виду, что в таком случае вы не застрахованы от того, что до регистрации ваш контрагент передумает совершать сделку..

Так, по одному из дел было установлено следующее.

Из материалов дела усматривается, что истец Ш. и ответчик Б. 9 апреля 2011 г. заключили договор мены, по условиям которого с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности Б. становится собственником квартиры, принадлежащей Ш. на основании договора купли-продажи от 21.01.2011; а Ш. становится собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащую Б. на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан (договора приватизации) от 11.08.1993.

20 апреля 2011 г. стороны обратились с совместным заявлением о его государственной регистрации в регистрационную службу, которая 27 апреля 2011 г. направила Ш. уведомление о приостановлении государственной регистрации до 26 мая 2011 г. в связи с поступившим заявлением Б. о возврате документов и без проведения государственной регистрации договора мены.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Отказывая в удовлетворении иска, суд установил, что передача жилых помещений по обмену не состоялась, несмотря на указание об этом в договоре мены. Более того, судом было установлено, что ответчик Б. постоянно проживает в квартире. Следовательно, в решении обоснованно указано на несоответствие фактическим обстоятельствам п. 9 договора мены, согласно которому передача отчуждаемого имущества и его принятие состоялось до подписания договора мены. При этом судом одновременно установлено, что предложенная ему по договору квартира является "малосемейкой".

Таким образом, установив несоблюдение сторонами требований ст. 556 ГК РФ, предусматривающей порядок передачи недвижимости, и не установив реальность исполнения договора мены, суд обоснованно отказал Ш. в удовлетворении иска, поскольку действия ответчика в отсутствие реальности исполнения сторонами договора мены свидетельствуют об отсутствии воли на исполнение договора мены.

См.: Определение Свердловского областного суда от 16.08.2011 N 33-11345/2011.

Следует также обратить внимание на налоговые последствия договора мены. Поскольку обмениваемое имущество по общему правилу признается равноценным, то ни одна из сторон не получает налогооблагаемого дохода. И при этом не имеет также права на совершение налогового вычета..