23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Правильное применение абз. 1 п. 23 Постановления Пленума N 10/22, который не связывает решение о сносе самовольной постройки с фактом регистрации права на нее, возможно при осознании того, что следует понимать под самовольной постройкой и влияет ли факт государственной регистрации на квалификацию постройки как самовольной.

Итак, понятие самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из определения видны следующие признаки самовольной постройки: 1) она должна быть создана на земельном участке, не отведенном для этих целей; 2) создана без получения необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для того чтобы постройка была признана самовольной, достаточно одного из трех признаков. Но в любом из этих случаев самовольная постройка должна подпадать под критерии недвижимого имущества.

Что касается ответа на вопрос о влиянии факта государственной регистрации на квалификацию постройки как самовольной, то его следует начать с того, что существует два противоположных подхода, считать ли государственную регистрацию неотъемлемым признаком недвижимости или необходимо полагать, что государственная регистрация - всего лишь последствие отнесения имущества к недвижимости. В первом случае (концепция юридического понятия недвижимости) обращается внимание на то, что в обороте недвижимость выступает в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 554 ГК РФ). Только благодаря неподвижности такого объекта возможна его государственная регистрация с привязкой к определенному месту. Соответственно, объект недвижимости, имеющий государственную регистрацию, может находиться в обороте. О.М. Козырь пишет: "Недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация" <1>. Зачастую в поддержку такого подхода в литературе приводится пример, когда строительство здания фактически завершено, но до момента государственной регистрации это здание не является объектом недвижимости и единым объектом гражданского оборота. До момента регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности. 

Мы сторонники другой позиции, которая заключается в том, что государственная регистрация прав - не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости <1>, поскольку деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами. Государственная регистрация не является классифицирующим признаком недвижимости, так как ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и п. 30 Постановления Пленума N 10/22 однозначно относят незавершенное строительство к объектам недвижимости.

При таких обстоятельствах любая недвижимая вещь, вне зависимости от того, зарегистрировано на нее право собственности или нет, может быть признана самовольной постройкой.

Абзац 2 п. 23 Постановления Пленума N 10/22 содержит положение, согласно которому решение суда о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку, если, конечно, такое право ранее было зарегистрировано. При поверхностном взгляде комментируемый пункт может вызвать непонимание, поскольку считается, что основания прекращения права собственности содержатся в ст. 235 ГК РФ и среди них нет такого, как принятие решения о сносе самовольной постройки. Кроме того, могло бы показаться логичным, что прекращение права собственности применительно к самовольной постройке должно связываться с моментом уничтожения вещи - самовольной постройки, а не вынесение решения о ее сносе. Однако данные доводы опровергаются тем, что ст. 235 ГК РФ применима к случаям, когда право собственности ранее возникло; в случае же констатации факта самовольной постройки следует исходить из того, что право собственности никогда не возникало, ведь самовольная постройка не является объектом гражданских прав, в том числе права собственности. Следовательно, решения суда о сносе самовольной постройки достаточно для ее вывода из гражданского оборота, в том числе посредством устранения записи о правах на нее в ЕГРП. Фактическая же судьба самовольной постройки как объекта материального мира здесь не будет иметь значения.

Несмотря на то что в абз. 2 п. 23 Постановления Пленума N 10/22 прямо не говорится о судьбе иных прав на строение, признанное самовольным, следует исходить из того, что остальные зарегистрированные права также должны быть устранены из ЕГРП, поскольку они не могут существовать в отношении предмета материального мира, не относящегося к объектам гражданских прав.

Поскольку решением суда о сносе самовольной постройки она выводится из гражданского оборота, прекращаются все права на нее: как вещные, так и обязательственные. В этом смысле абз. 3 п. 23 Постановления Пленума N 10/22 весьма последовательно закрепляет, что, если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются. Такие лица, как субъекты, чьи права могут быть затронуты решением о сносе самовольной постройки, должны быть привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований (абз. 4 п. 23 Постановления Пленума N 10/22).