24. По смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольное строительство, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.
Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абз. 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ или ч. 2 ст. 46 АПК РФ).
Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.
Уже из самой формулировки ст. 222 ГК РФ (п. 2) видно, что ответчиком надо считать лицо, осуществившее постройку. Под лицом, осуществившим постройку, следует понимать не столько того, чьими усилиями она фактически возведена, сколько того, кто мог бы претендовать на обращение ее в собственность. Например, если постройка создана для себя, ответчиком должно быть лицо, непосредственно создавшее ее. Если же постройка создана по заданию другого, ответчиком должен быть тот, кто дал подобное задание. Так, согласно абз. 1 п. 24 Постановления Пленума N 10/22 при создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
На практике распространены случаи, когда на момент возникновения спора оказывается, что самовольная постройка была отчуждена (например, продана) либо перешла иным субъектам другими способами (например, в порядке наследования). Очевидно, что их нельзя считать лицами, осуществившими постройку. С другой стороны, никто не должен мириться с существованием самовольной постройки только потому, что нынешние владельцы не создавали ее. Для таких случаев абз. 2 п. 24 Постановления Пленума N 10/22 предусматривает, что в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольное строительство, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
Если владелец самовольной постройки и субъект, за которым зарегистрировано право собственности на нее, - разные лица, они должны быть привлечены к участию в деле в качестве соответчиков (абз. 3 п. 24 Постановления Пленума N 10/22). Связано такое положение дел с тем, что решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (абз. 2 п. 23 Постановления Пленума N 10/22).
Представляется правильным привлечение в качестве соответчиков также иных лиц, чьи права зарегистрированы в отношении спорного имущества, - владельцев сервитута, арендаторов и других.
Постановление Пленума N 10/22 не разрешает вопроса о том, как быть, если новый владелец появился после вынесения решения суда о сносе; тем не менее такой вопрос возникает на практике и нуждается в разрешении. Вопрос состоит в том, необходимо ли предъявление нового иска теперь уже к нынешнему владельцу. Полагаем, что необходимости в этом нет, так как, во-первых, судьба объекта решена; во-вторых, нынешнего владельца нельзя назвать лицом, чьи права нарушаются, поскольку самовольная постройка находится вне гражданского оборота и на нее не могут быть установлены права. Оговоримся сразу, что положение абз. 2 п. 24 Постановления Пленума N 10/22 здесь неприменимо, поскольку оно касается случаев определения надлежащих ответчиков по иску, заявляемому впервые. Иной подход, допускающий новые иски, затруднил или даже сделал бы невозможным решение суда о сносе самовольной постройки в случае постоянной передачи объекта недвижимости из рук в руки. Что же касается лица, приобретшего имущество после вынесения решения о сносе, то его защита должна достигаться иными способами в рамках отношений между ним как покупателем и лицом, создавшим самовольную постройку, как продавцом, о чем будет сказано ниже.
Согласно абз. 4 п. 24 Постановления Пленума N 10/22, если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку. Вероятно, что такое положение должно действовать и в отношении лица, которому самовольная постройка перешла после вынесения судом решения о сносе самовольного строения.
Комментируемый пункт не содержит сведений о том, как надлежит поступать, если: 1) ответчик, против которого вынесено решение о сносе, согласился принять на свой риск самовольную постройку; 2) лицо, осуществившее строительство, обладало доказательствами того, что постройка не является самовольной, однако оно не было привлечено к участию в деле. Надежными ориентирами при разрешении подобных ситуаций могло бы стать содержание п. 1 ст. 461 и ст. 462 ГК РФ. Так, согласно п. 1 ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. А в соответствии со ст. 462 ГК РФ, если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем.
С одной стороны, прямое применение ст. ст. 461 и 462 ГК РФ к спорам, связанным с возмещением убытков ввиду сноса самовольной постройки, сомнительно. С другой стороны, из содержания приведенных норм очевиден дух закона, который подходит к разрешению проблемы дифференцированно, и игнорировать его было бы неправильно. Но в конечном итоге судам следует поступать в точном соответствии с требованиями абз. 4 п. 24 Постановления Пленума N 10/22, удовлетворяя иски о возмещении убытков ответчика, против которого вынесено решение о сносе самовольной постройки, вне зависимости от того, принял ли он самовольную постройку с осознанием факта, что она возведена вопреки требованиям закона, а также вне зависимости от того, были ли доказательства у отчуждающего лица, что постройка не являлась самовольной.