Закон об ипотеке содержит императивную норму, в соответствии с которой ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (см. также § 8 гл. 10).

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке). Следует подчеркнуть, что при ипотеке здания или сооружения земельный участок (его часть, право аренды) автоматически не становится предметом ипотеки; нельзя считать, что при ипотеке здания или сооружения право залога распространяется на земельный участок (его часть, право аренды). Если передается в ипотеку здание или сооружение, то в ипотеку по тому же договору должен быть передан земельный участок (его часть, права аренды). В случае, когда при заключении договора ипотеки стороны не достигли соглашения об ипотеке соответствующего земельного участка (его части, права аренды) либо попросту умолчали об ипотеке земельного участка (его части, права аренды), такой договор ипотеки недействителен (ст. 168, п. 3 ст. 340 ГК) <*>.

--------------------------------
<*> См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июля 1998 г. N 956/98.

Если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка (например, обладает им на праве постоянного пользования либо на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), то правило, предусмотренное п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке, применению не подлежит.

Если предметом ипотеки является не здание или сооружение, а иной объект недвижимого имущества (в частности, нежилые и жилые помещения, встроенно-пристроенные помещения в жилых домах и т.п.), то рассматриваемое правило ст. 340 ГК (ст. 69 Закона об ипотеке) также применению не подлежит.

Нередко законодательство применительно к ипотеке устанавливает ограничения, касающиеся субъектного состава ипотечного правоотношения, либо возможность передачи имущества в ипотеку сопряжена с необходимостью соблюдения определенных условий (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие может передать недвижимое имущество в ипотеку только с согласия собственника) (см. также § 3 гл. 10).

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК, ст. 64 Закона об ипотеке).

При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

Если предметом ипотеки является земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу (а не залогодателю участка), то при обращении взыскания на этот участок и его продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом (права и обязанности залогодателя в отношении этого лица переходят к приобретателю участка) (п. 5 ст. 340 ГК).

Предмет ипотеки остается у залогодателя (п. 2 ст. 338 ГК).

Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению, а также регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение нотариальной формы либо требований о регистрации влечет недействительность договора (п. п. 2 - 4 ст. 339 ГК). Государственная регистрация ипотеки также осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (п. 2 ст. 19 Закона об ипотеке) (см. также § 7 гл. 10).

На недвижимое имущество взыскание может быть обращено по решению суда. Стороны договора о залоге могут предусмотреть своим соглашением удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (п. 1 ст. 349 ГК, ст. 55 Закона об ипотеке). Такое соглашение должно отвечать следующим требованиям:

- во-первых, соглашение заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (должник не исполнил в установленный срок обязательство, обеспеченное залогом, или исполнил его ненадлежащим образом). Включение в договор о залоге недвижимости условия, устраняющего судебный порядок обращения взыскания на предмет залога, не допускается. Если в договор о залоге включено такое условие, то договор в соответствующей части недействителен (ст. 168 ГК). Точно так же недействительным будет и соглашение, заключенное в период действия договора о залоге, но до появления оснований обращения взыскания на заложенное имущество;

- во-вторых, соглашение должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность соглашения (ст. 165 ГК);

- в-третьих, соглашение должно быть заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Несоблюдение этого требования влечет недействительность соглашения (ч. 2 п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

Соглашение залогодателя и залогодержателя об удовлетворении требований последнего без обращения в суд может быть признано недействительным и по иным основаниям признания сделок недействительными. Кроме того, соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением (п. 1 ст. 349 ГК, п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК). При этом основание прекращения ипотеки (исполнение основного обязательства, гибель предмета ипотеки и т.д.) значения не имеет.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 355 ГК).

Среди норм, введенных Законом об ипотеке, важнейшими являются нормы о возможности удостоверения прав залогодержателя закладной (ст. 13 - 18, п. 6 ст. 9, п. 4 ст. 10, п. 3 ст. 20, п. 2 ст. 21, п. п. 1, 3, 4 ст. 22, п. 2 ст. 23, ст. 25, 26 и др.). Благодаря введению этих норм упрочилось правовое положение залогодержателя. В частности, закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспечения ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, если соответствующее право залогодержателя предусмотрено закладной.

Закладная является ценной бумагой. Возможна передача прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу. Допускается залог закладной.

В то же время регулирование отношений, связанных с оборотом закладной, выглядит достаточно противоречиво. С одной стороны, закладная объявлена именной ценной бумагой (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке), с другой - при установлении порядка передачи прав по закладной (ст. 48 Закона об ипотеке) использованы правила, относящиеся к ордерной ценной бумаге (п. 3 ст. 146 ГК). Таким образом, Закон об ипотеке в этой части противоречит ГК. Это во-первых. Во-вторых, квалификация закладной в качестве именной ценной бумаги приводит к тому, что практический смысл закладной почти теряется: передача прав по именной ценной бумаге требует соблюдения формы договора об ипотеке и ее государственной регистрации <*>. В-третьих, как верно отмечают В.С. Ем и Е.С. Рогова, любой отличный от первоначального законный владелец закладной становится заложником принципа: "Чем добросовестнее заемщик, тем менее ценна закладная", потому что надлежащее исполнение обязательства, указанного в закладной, естественным образом влечет уменьшение объема права требования по ней <**>.

--------------------------------
<*> См.: Плешанова О. Закладная - новый вид ценной бумаги // Российская юстиция. 1998. N 5. С. 19 - 20.
<**> См.: Правовые проблемы организации ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М., 1999. С. 81.

Ещё по теме:

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

>> Нотариат

Федеральная нотариальная палата России

Центр нотариальных исследований

НАСТОЛЬНАЯ КНИГА НОТАРИУСА

В двух томах Том I

Учебно-методическое пособие Издание 2-е, исправленное и дополненное

Раздел I. Организация нотариата

Глава 1. Организация нотариального дела

Глава 2. Финансовое обеспечение деятельности нотариуса

Глава 3. Контроль за деятельностью нотариусов

Глава 4. Общие правила нотариального производства

Глава 5. Правила нотариального делопроизводства и совершения удостоверительных надписей нотариусом

Раздел II. Правила совершения отдельных видов нотариальных действий

Глава 6. Общие условия удостоверения сделок

§ 1. Требования к форме сделок

§ 2. Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки

§ 3. Правоспособность и дееспособность граждан, участвующих в сделке

1. Правоспособность граждан, участвующих в сделке

2. Дееспособность граждан - участников сделки

3. Ограниченная дееспособность и недееспособность граждан. Патронаж

§ 4. Правоспособность юридических лиц

1. Возникновение, прекращение и виды правоспособности юридических лиц

2. Общества с ограниченной ответственностью

3. Акционерные общества

4. Полное товарищество

5. Товарищество на вере

6. Производственный кооператив

7. Государственное и муниципальное унитарное предприятие

8. Некоммерческие организации

§ 5. Оформление сделок от имени лиц, признанных банкротами

1. Условия банкротства

2. Наблюдение

3. Внешнее управление (судебная санация)

4. Конкурсное производство

§ 6. Оформление сделок от имени юридических лиц в стадии их ликвидации

§ 7. Документы, истребуемые нотариусами при удостоверении сделок

§ 8. Изменение и расторжение договора

§ 9. Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки

Глава 7. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

§ 1. Понятие недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

1. Понятие недвижимого имущества

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

§ 2. Общие сведения, которые должны содержаться в тексте сделки

1. Сведения об участниках сделки (правообладателях)

2. Описание объекта недвижимости

3. Сведения о праве собственности и об иных вещных правах

4. Сведения об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество

§ 3. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества

1. Определение предмета в договоре об отчуждении недвижимости

2. Требования к правоустанавливающим документам

3. Отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов

4. Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

5. Защита прав несовершеннолетних собственников и третьих лиц

6. Цена договора об отчуждении недвижимого имущества

7. Права на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества

8. Прочие условия договоров об отчуждении недвижимого имущества

9. Место совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества

§ 4. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества

Примерные образцы договоров отчуждения недвижимого имущества

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру

Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего

Договор дарения квартиры

Договор мены

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Примерный образец передаточного акта

Примерные образцы согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества

Примерные образцы заявлений, связанных с правом преимущественного приобретения доли в праве общей долевой собственности

Глава 8. Земельное право в нотариальной практике

§ 1. Общие вопросы регулирования земельных правоотношений

1. Земельное законодательство

2. Участники земельных отношений

3. Состав земель в Российской Федерации

§ 2. Формы собственности на землю

1. Частная собственность на землю

2. Государственная и муниципальная собственность на землю

§ 3. Иные вещные права на землю

1. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

2. Пожизненное наследуемое владение земельными участками

3. Аренда земельных участков

4. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

5. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

§ 4. Особенности совершения сделок с земельными участками

1. Форма и место совершения сделок с землей

2. Объект договора отчуждения

3. Документы о правах на земельные участки

4. Основные требования к содержанию договора об отчуждении земельных участков

5. Отчуждение земельного участка с находящимися на нем строениями

§ 5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения и основные принципы их оборота

2. Субъекты отношений оборота земель сельскохозяйственного назначения

3. Общие требования к обороту земель сельскохозяйственного назначения

4. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

5. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Примерные образцы договоров отчуждения земельных участков

Договор дарения земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома

Глава 9. Удостоверение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением

§ 1. Удостоверение договоров ренты

1. Понятие договора ренты. Виды ренты

2. Предмет договора ренты

3. Стороны договора ренты

4. Форма договора ренты

5. Размер рентных платежей и сроки их выплаты

6. Право плательщика ренты на выкуп ренты

7. Право получателя ренты на выкуп ренты

8. Выкупная цена ренты

9. Обеспечение выплаты ренты

10. Обременение рентой недвижимого имущества

11. Переход прав и обязанностей участников договора ренты

12. Иные условия договора ренты

13. Отличия постоянной и пожизненной ренты

§ 2. Договор пожизненного содержания с иждивением

§ 3. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением

Примерные образцы договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор постоянной ренты

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением

Глава 10. Удостоверение договоров залога

§ 1. Общие положения о залоге

§ 2. Основание возникновения права залога

§ 3. Участники залогового правоотношения

§ 4. Предмет залога

§ 5. Виды залога

§ 6. Существенные условия договора залога

§ 7. Форма договора о залоге

§ 8. Пределы обеспечения залогом основного обязательства

§ 9. Права и обязанности участников залогового правоотношения

§ 10. Обращение взыскания на заложенное имущество

§ 11. Залог товаров в обороте

§ 12. Залог вещей в ломбарде

§ 13. Залог прав

Глава 11. Удостоверение договоров об ипотеке

§ 1. Общие положения об ипотеке

§ 2. Особенности ипотеки

§ 3. Закладная

§ 4. Ипотека имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. Залог не завершенного строительством недвижимого имущества

§ 5. Ипотека жилых домов и квартир

Глава 12. Удостоверение сделок с автотранспортными средствами

Глава 13. Удостоверение завещаний

Примерные образцы завещаний

Глава 14. Удостоверение доверенностей

§ 1. Доверенность как гражданско-правовая сделка

1. Понятие доверенности

2. Форма доверенности

3. Виды и содержание доверенностей

4. Представляемый и представитель

5. Срок действия доверенности

6. Передоверие

7. Основные реквизиты доверенности. Количество экземпляров доверенности

8. Прекращение доверенности

Примерные образцы некоторых видов доверенностей

Доверенность на продажу квартиры

Глава 15. Удостоверение договора поручительства

§ 1. Договор поручительства

1. Понятие и форма договора поручительства

2. Стороны договора поручительства

3. Основные условия договора поручительства

4. Прекращение поручительства

Примерный образец договора поручительства

Глава 16. Удостоверение договоров доверительного управления имуществом

§ 1. Договор доверительного управления имуществом

1. Понятие и форма договора доверительного управления имуществом

2. Основания учреждения доверительного управления. Стороны договора

3. Объект доверительного управления

4. Основные условия договора доверительного управления имуществом

5. Прекращение договора доверительного управления

6. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора доверительного управления имуществом

Примерный образец договора доверительного управления имуществом

Глава 17. Удостоверение договоров хранения

§ 1. Договор хранения

1. Понятие и форма договора хранения

2. Предмет договора хранения

3. Срок договора хранения

4. Основные обязанности участников договора

5. Вознаграждение за хранение и возмещение расходов на хранение

6. Ответственность сторон договора хранения

Примерные образцы договоров хранения вещей

-------

НАСТОЛЬНАЯ КНИГА НОТАРИУСА

Все новости

Глава 11. УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ ОБ ИПОТЕКЕ

§ 2. Особенности ипотеки

Ещё по теме:

НАСТОЛЬНАЯ КНИГА НОТАРИУСА

Лоботомия - варварские методы лечения в ХХ веке

Читать популярные статьи на сайте!!!