Закладка денег в банковскую ячейку при расчетах за покупаемую
недвижимость - тема важная и обширная. Собственно, ради получения
определенной суммы денег и затевается продажа недвижимости.
Сегодня мы поговорим о вопросе, который неизбежно встает при расчетах через
банковскую ячейку- где будет находиться ключ от ячейки с заложенными
деньгами в течение месяца, отпущенного законом на регистрацию сделки с
недвижимостью.
Сначала надо определиться, насколько в принципе это существенное условие, и насколько важен сам акт передачи ключа от ячейки.
Группа риска - «миллионщики», люди, «продающие» недвижимость за миллион рублей. Речь идет о той части сделок, когда продаваемая недвижимость находится в собственности менее трех лет.
Напомню, в этом случае при продаже продавец получает вычет в размере одного миллиона рублей, а с разницы между стоимостью, указанной в договоре, и миллионом платит 13% налога на доходы физических лиц. Несомненно, эта норма закона — следствие проявлений «совка» в головах депутатов, которые таким образом хотели вставить палки в колеса «спекулянтам» недвижимостью. Типа, наживаетесь на квадратных метрах- платите! Наживаются, будут наживаться, но не платят и платить не будут... Национальное сознание, знаете ли..
Понятно, что в случае, если заветный ключ не будет получен продавцом - "миллионщиком", его может ждать пренеприятная ситуация, когда ему вручат миллион рублей после сделки, и что-то оспорить будет весьма проблематично. Случаи подобные не часты, но имеют место быть.
Для этой категории сделок вопрос о том, у кого будет находиться ключ от ячейки, весьма важен.
Сложившаяся практика по расчетам через индивидуальный банковский сейф- банковскую ячейку -такова.
После пересчета и закладки денег и заключения трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и банком, ключ остается у покупателя. Это логично- покупатель пока еще не приобрел право собственности на квадратные метры, и формально деньги в ячейке- его. После регистрации сделки и перехода права покупатель, получив документы на квартиру, передает ключ от ячейки продавцу. Продавец, получив деньги, пишет расписку о проведенных расчетах и отсутствии претензий к покупателю (отдельный вопрос- когда должен писать расписку продавец- до того, как он получил ключ и спустился в хранилище или же после).
Как видим, в этой схеме у «миллионщика» есть шансы не получить ключ от ячейки, а получить миллион рублей, указанный в договоре. Поэтому при «миллионных» сделках идут жаркие споры о том, у кого и под какие гарантии останется ключ. Идут в дело аргументы, какая из фирм «народнее», известнее, и тд, и тп. (Споры вообще часто идут, когда сделка проходит между «солидными» фирмами- ведь это так важно «не поступиться принципами»! Да и клиент должен видеть, за что он заплатил такие комиссионные- за то, что его интересы ОТСТАИВАЛИ!).
В этой ситуации я бы порекомендовал искать банки, в которых ключ от ячейки после закладки запечатывается и хранится в депозитарии и выдается участникам договора в зависимости от того, какое из условий- квартира продана\квартира не продана- выполнено.
В случае же, когда в договоре указана полная стоимость недвижимости, вопрос о месте хранения ключа становится не столь актуальным. Конечно, продавец может вынуть деньги и не написать расписку о произведенных расчетах. Но тут возникает вопрос- если Вы нашли такого «умного» контрагента, как Вы планируете получить от него ключи от квартиры и подпись на акте приема -передачи ?
«А вот он пойдет в суд и напишет заявление, что он денег не получил, и заберет квартиру обратно!»- возразят мне скептики.
Написать исковое заявление можно какое угодно. В случае лирического душевного состояния судьи это заявление даже может быть принято к рассмотрению.
Но!
Есть запись в банке о том, что продавец принес договор купли-продажи и вскрыл ячейку (и почему -то не поднял крик в банке, мол, ограбили, деньги из ячейки утащили)- и эти документы банки предоставляют в суд как подтверждение завершения сделки.
Есть записи видеокамер- давайте не будем наивными оптимистами, во всех банках камеры фиксируют происходящее в зале индивидуальных сейфов.
Есть показания работников депозитария.
Есть предварительный договор.
Есть показания риелторов и знакомых, которые сопровождали сделку.
А еще есть возможность возбуждения в отношении «умного» продавца уголовного дела о мошенничестве в особо крупных размерах с серьезными сроками исправительного наказания. Подумайте- стоит ли человеку идти на такой риск, если он хотел просто продать квадратные метры?
Те весьма серьезные проблемы при купле-продаже недвижимости, о которых мне известно, возникали после написанных расписок, переданных квартир и подписанных актов. ..
В заключение повторю еще раз правило, о котором не раз писал в рассылке. Выбираете квартиру- смотрите на продавца. Или же почитайте отзывы в Интернете о фирме, которая продает Вам недвижимость. От того, насколько вменяемы Ваши контрагенты, будет зависеть успех сделки и сохранность Ваших денег и нервов.
Итак. Как правило, ключ после закладки остается у покупателя. После регистрации в банке покупатель передает ключ продавцу, продавец пишет расписку.
Вариации возможны- как договоритесь. Как посчитает нужным и безопасным Ваш риелтор.
Радин Максим