Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

1. Нотариальное удостоверение сделок требуется в случаях, указанных в ст. 163 ГК РФ. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.

Суд может признать сделку действительной, несмотря на несоблюдение нотариальной формы, при наличии следующих условий:

1) одна из сторон полностью или частично исполнила сделку (очевидно, и другая сторона может полностью или частично исполнить сделку);

2) другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки; обычно это происходит в результате бездействия, хотя не исключены и активные действия;

3) заявлено требование стороны, исполнившей сделку, о признании ее действительной.

При рассмотрении таких требований суд, кроме названных условий, учитывает, конечно, и конкретные обстоятельства каждого дела (причины того, почему сделка не была нотариально удостоверена, упречность поведения каждой из сторон и т.д.).

Важно отметить, что даже при наличии названных трех условий суд может (но не обязан!) признать сделку действительной.

На первый взгляд возможность признания ничтожной сделки действительной алогична. Действительно, с точки зрения юридической логики вряд ли можно признать обоснованным объявление ничтожной, т.е. абсолютно недействительной, сделки действительной (правомерным актом). Однако торжество формально-юридической логики не должно вести к ущемлению справедливости. К тому же сторона, уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, исполненной полностью или в части другой стороной, как правило, является недобросовестной (она уклоняется от надлежащего оформления сделки), нередко допускает злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). Другая сторона, как правило, является более слабой. Ведь она исполнила сделку (полностью или частично), но не может произвести ее оформление в установленном законом порядке. Поэтому провозглашено общее правило: несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки. При этом допускается отступление от этого правила по усмотрению суда.

2. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ) (о государственной регистрации сделок см. ст. 164 ГК РФ и комментарий к ней). В то же время в п. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность.

Суд может (но не должен!) вынести решение о регистрации сделки, требующей государственной регистрации, если:

- сделка совершена в надлежащей форме. Так, договор ренты должен быть совершен в нотариальной форме (ст. 584 ГК РФ); договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 560 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ), и т.д.;

- одна из сторон уклоняется от регистрации сделки;

- заявлено требование о регистрации сделки (хотя это условие не упомянуто в п. 3 комментируемой статьи, однако оно само собой разумеется).

Понятно, что и в этом случае суд учитывает конкретные обстоятельства дела.

3. Взыскание убытков (ст. 15 ГК РФ), о котором говорится в п. 4 комментируемой статьи, возможно только в том случае, если уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки признано необоснованным.