Любые сделки с недвижимостью вызывают большое количество вопросов.
Особенно проблематичными являются вопросы, связанные с приобретением жилья в
собственность.Существует две категории, на которые разделен весь рынок недвижимости, -
первичный и вторичный рынки недвижимости.
Первичный рынок недвижимости состоит из новостроек, которые сдаются в
эксплуатацию. У этой недвижимости еще не было хозяина.
Вторичный рынок недвижимости состоит из объектов недвижимости, которые уже
находились в чьей-то собственности. Каждый объект недвижимости на вторичном
рынке имеет свою историю или даже легенду. Именно изучение и проверка
соответствия действительности таких историй и легенд представляет собой основную
сложность для покупателей или работников рынка недвижимости.
Продавцами на первичном рынке жилья выступают строительные компании, агентства
недвижимости или частные лица, обладающие правом собственности на данный объект,
например, по договору долевого участия в строительстве. Основным неудобством
покупки жилья на первичном рынке является то, что пройдет большое количество
времени, прежде чем покупатель сможет въехать в приобретенную квартиру.
Каждый человек сам для себя решает, на каком из двух рынков приобретать свое
жилье. И первичный, и вторичный рынки недвижимости имеют свои плюсы и минусы.
К плюсам приобретения жилья на первичном рынке, т.е. в новостройках или еще
строящихся домах, можно отнести:
1) привлекательная цена за 1 кв. м;
2) возможность изменения планировки квартиры;
3) широкие возможности по проведению ремонтных и отделочных работ и др.
К плюсам приобретения жилья на вторичном рынке можно отнести:
1) на продажу выставляются уже готовые объекты, которые можно самостоятельно
посмотреть, оценить и т.д.;
2) быстрое оформление квартиры в собственность и др.
Однако при покупке новостроек тоже возникают проблемы. Так, процесс
строительства, регистрации и заселения в новый дом занимает очень большой период
времени. Несмотря на то, что у квартир в новостройках нет историй и легенд, это
не исключает возможность того, что покупатель может стать жертвой обмана или
мошенничества. Проблемы и излишние финансовые траты могут возникнуть при ремонте
или установке телефона, кабельного телевидения и т.д.
Многие профессиональные участники рынка недвижимости считают, что приобретение
квартиры в строящемся доме - это самый выгодный и надежный вариант. Покупателю
не нужно будет проверять юридическую чистоту покупаемого жилья. Да и цены на
жилье в строящихся домах ниже, чем в уже готовых.
Существует также возможность осуществления зачета старой квартиры в счет новой.
В подобных ситуациях клиент теряет около 20% рыночной стоимости своей прежней
квартиры, зато избавляется от проблем, которые сопровождают процесс
самостоятельной продажи. Однако существует опасность, что строительство
задержится и покупатель не сможет въехать в новую квартиру в установленный срок.
Еще одним плюсом вторичного рынка недвижимости является то, что там происходит
реализация альтернативных квартир, т.е. там совершаются разнообразные виды
обмена жилья посредством купли-продажи, например, съезд (разъезд), расселение,
обмен с оплатой одной из сторон.С жильем можно осуществлять разнообразные операции.
Выделим несколько видов операций:
1) простая покупка (приобретение новой квартиры без одновременной продажи старой
квартиры); 2) простая продажа (продажа старой квартиры без приобретения новой); 3) мена квартиры (одна квартира обменивается на другую с доплатой либо без нее); 4) обмен квартиры путем купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно
производятся продажа старой и покупка новой квартиры); 5) съезд с квартиры путем купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно
осуществляется продажа двух или нескольких квартир, вместо которых приобретается
одна новая); 6) разъезд посредством купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно
осуществляется продажа одной квартиры, взамен которой приобретают две или более
новые); 7) дарение (носит безвозмездный характер); 8) рента, пожизненное содержание с иждивением.
Следует отметить, что даже не находящееся в собственности жилье можно обменять.
Однако такой обмен влечет массу проблем. Во-первых, неприватизированный жилищный
фонд ограничен, что сокращает возможность подобрать наилучший вариант обмена.
Во-вторых, если приватизировать квартиру не представляется возможным, то и
обменять ее, скорее всего, не удастся.
Поэтому неприватизированные квартиры крайне редко обмениваются, и вновь
въехавшие жильцы стараются как можно быстрее такую квартиру приватизировать.
Помимо перечисленных способов, квартиру можно также приобрести по договору
долевого участия в строительстве, поручения или комиссии, в результате уступки
доли инвестирования или права требования.