АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ

Раздел I. Общие положения
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан
Ст. 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
Ст. 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
Ст. 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Ст. 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
Ст. 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
Ст. 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников
Ст. 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Ст. 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Ст. 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме
Ст. 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Ст. 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
Ст. 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
Ст. 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
Ст. 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
Ст. 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Ст. 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Ст. 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Ст. 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
Ст. 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
Глава 8. Социальный наем жилого помещения
Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда
Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов
Раздел VI. Товарищество собственников жилья
Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

 Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 15 апреля 2010 года

Издание третье, переработанное и дополненное

Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА

АВТОРЫ КОММЕНТАРИЕВ










Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Ст. 46. ЖК РФ авеню,av-ue.ru. Комментарий ЖК РФ.

Главная "Авеню" >> Жилищный кодекс РФ >> Раздел II.                           

Ст. 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 46

1. Собственник помещения в многоквартирном доме сам, своей волей и в своем интересе реализует власть над имуществом - принимает решение о совершении действия и совершает действие. При множественности состава собственников в отношении их общего имущества реализация ими возможностей владения, пользования, распоряжения усложняется. В отношениях с участием множества лиц при формировании единого решения возникает "психическое множество отдельных воль, которое становится единством через множество волевых операций" <1>.

--------------------------------

<1> Суворов Н.С. О юридических лицах по римскому праву. М., 2000. С. 128.

Такая особенность волевой организации в отношениях, усложненных множественностью лиц, владеющих имуществом на праве общей собственности, когда эти отношения могут возникнуть только на основании актов согласования их воль, предполагает необходимость упорядочения их действий по согласованию их воль, т.е. в силу множественности субъектов права собственности необходимо определение порядка принятия ими общих решений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Иначе говоря, порядок принятия общих решений необходим для выработки "общей воли" таких субъектов как воли, сформированной через согласование их воль <1>. При этом акты согласования воль могут представлять собой не соглашения участников общей собственности, а общие решения, принимаемые ими большинством голосов, если принятие таких решений допускается законом либо соглашением между сособственниками.

--------------------------------

<1> Понятия "общая воля субъектов права общей собственности" и "формирование воли субъектов права общей собственности" условны, поскольку воля как таковая отсутствует в связи с отсутствием единого субъекта права. По существу посредством данных понятий характеризуется отношение по реализации отдельных индивидуальных воль субъектов - участников общей собственности.

2. В п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Таким образом, несогласие хотя бы одного из сособственников парализует возможность совершения указанных действий, т.е. принцип приоритета воли большинства при решении данных вопросов не действует.

Применение норм п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ возможно при небольшом количестве участников общей собственности.

В многоквартирных домах, как правило, количество собственников помещений, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве таких участников практически невозможно достичь единогласного решения вопроса об определении порядка владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом.

Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие в общем собрании всех собственников, особенно если вопросы в повестке дня общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, привело бы к парализации всей деятельности по управлению многоквартирным домом. Названные статьи ГК РФ не учитывают такую специфику права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе многочисленность субъектного состава этой собственности. Поэтому наличие отношений общей долевой собственности в многоквартирном доме обусловило необходимость создания такого правового механизма управления общим имуществом в этом доме, который позволил бы достичь разумного компромисса между интересами большинства и меньшинства сособственников. Приемлемой оказалась конструкция, в соответствии с которой владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме должны осуществляться сособственниками по решениям, принимаемым большинством голосов <1>.

--------------------------------

<1> К.П. Змирлов в своей статье "О недостатках наших гражданских законов", опубликованной еще в 1883 г. в журнале "Журнал гражданского и уголовного права", отмечал: "Закон наш не указывает определенного пути при разрешении несогласия между совладельцами относительно способа и порядка эксплуатации общего имущества; по этому вопросу надлежит указать, что постановления большинства обязательны для меньшинства, судебная власть может указать порядок распоряжения только по жалобе этого последнего или при отсутствии наличности большинства" (Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн. вторая. М.: Статут, 2004. С. 270). В эпоху римского частного права каждый из сособственников общей вещи мог управлять данной вещью в целом, даже эффективно отчуждать ее и вносить в нее изменения, будучи ограничен правом воспрещения со стороны других сособственников, причем большинство не имело преимущества над меньшинством и запрещение одного могло пресечь любое нововведение, задуманное остальными (D.8.5.11) (Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997. С. 313). Подобный порядок взаимоотношений сособственников при владении, пользовании и распоряжении общей вещью приводил к определенным трудностям в имущественном обороте. Поэтому многие объединения собственников, основанные на совместной собственности, распадались. В силу потребности объединения имущества для достижения экономического эффекта Юстиниан принял jus prohibendi и ввел принцип большинства, когда большинство совладельцев составляли те из них, которые располагали более 50% доли собственности на вещь. Однако участники общей собственности, оставшиеся в меньшинстве, чьи интересы были ущемлены решением о так сформулированном множестве, могли потребовать выдела или раздела имущества (см.: Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право: Базовый учебник / Под ред. проф. В.А. Томсинова. М., 1999. С. 220, 221). В первом советском Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. (СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904) было установлено, что владение, пользование и распоряжение общей собственностью должны производиться по общему согласию всех ее участников. Однако законодатель допустил и исключение (ст. 62), поскольку при недостижении согласия реализация таких правомочий могла осуществляться по большинству голосов (такое исключение по существу было взято из положения ст. 818 проекта Гражданского уложения Российской империи (Ред. ком. 1905 г.): "Управление и пользование общим имуществом должны быть по общему согласию всех соучастников, а в случае разногласия - по большинству голосов, исчисляемому соответственно размеру долей" (Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. С. 269).

Возможность использования принципа "большинства голосов" следует из того, что в данном случае принадлежащие сособственнику правомочия имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях реализации права общей долевой собственности, во-первых, в силу вышеуказанной специфики назначения объекта, а во-вторых, из-за большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что само по себе предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав.

Данная позиция прослеживается и в отдельных решениях Конституционного Суда РФ. В частности, в Постановлении от 17 декабря 1996 г. N 20-П <1> КС РФ указал на то, что право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии с Конституцией РФ не подлежат ограничению ни при каких условиях, следовательно, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ оно может быть ограничено федеральным законом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. В другом решении КС РФ отметил возможность отхода от принципа равенства лиц одной категории при наличии различных правовых и фактических обстоятельств <2>.

--------------------------------

<1> Постановление Конституционного Суда РФ от 17 декабря 1996 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона Российской Федерации от 24 июня 1993 г. "О федеральных органах налоговой полиции" // Вестник КС РФ. 1996. N 5.

<2> В Определении от 5 марта 2004 г. N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" (Вестник КС РФ. 2004. N 5) указано, что принцип равенства всех перед законом и судом, гарантируя одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, не исключает при этом определенные фактические различия, а также необходимость их учета законодателем. Так, в Определении обосновывается, что особый "законодательно установленный порядок приобретения прав... обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина". При этом уточняется, что "установление неодинакового порядка приобретения прав... для собственников и... сособственников не нарушает конституционный принцип равенства, ибо это обусловлено различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества".

3. Правовой механизм управления общим имуществом в многоквартирном доме, основанный на принципе "большинства голосов", нашел соответствующее отражение в комментируемой статье.

В частности, несмотря на требования ст. ст. 246 и 247 ГК РФ, комментируемая Ст. непосредственно допускает осуществление владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме по решению большинства собственников такого имущества <1>. При этом предварительное достижение всеми собственниками согласия по указанному порядку принятия решения не требуется.

--------------------------------

<1> Жилищный кодекс РФ в этой части по существу, с одной стороны, идет по пути законодательства ряда зарубежных стран (к примеру, Гражданское уложение Германии, § 745, также распространяет принцип "большинства голосов" на порядок принятия собственниками решений при управлении и пользовании имуществом, находящимся в их общей долевой собственности (см.: Гражданское уложение Германии / Пер. с нем. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 224)), а с другой стороны, возвращается к ранее действовавшим положениям законодательства нашего государства (ст. 62 ГК РСФСР 1922 г.).

Так, согласно ч. 1 комментируемой статьи решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При этом следует обратить внимание на то, что в данном случае большинство голосов определяется даже не от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в многоквартирном доме, а только от совокупного числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение из этого порядка представляют только случаи принятия решений, предусмотренных п. п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. К таким решениям относятся решения о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 44 ЖК). Эти решения должны приниматься квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3). При этом, в отличие от вышеприведенного порядка принятия решений, в данном случае указанное большинство голосов определяется от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ связывает только с рассмотрением вопроса об уменьшении размера общего имущества в таком доме. Например, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию.

5. Согласно ч. 1 комментируемой статьи решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны оформляться протоколами, которые в соответствии с ч. 4 данной статьи по существу относятся к документам постоянного хранения (в течение всей "жизни" дома как многоквартирного, т.е. пока он существует, орган управления таким домом - общее собрание собственников помещений в этом доме), поскольку ЖК РФ не устанавливает временных пределов их хранения. Порядок такого оформления, а также место или адрес, по которым осуществляется хранение документов, должны быть установлены общим собранием собственников помещений в данном доме.

6. Жилищный кодекс РФ не предъявляет особых требований к содержанию протокола. Вместе с тем достаточно очевидно, что он должен содержать указание на дату, время и место проведения общего собрания. Причем эти сведения должны совпадать с теми, которые указаны в других процедурных документах, посвященных собранию (сообщениях о проведении собраний, направлявшихся собственникам, объявлении о проведении собрания). Сведения, связанные с общей идентификацией многоквартирного дома, органом управления которого является проводимое общее собрание (адрес такого дома), а также с идентификацией лиц, принимавших участие в общем собрании, с указанием помещения, собственниками или представителями собственника которого они являются, - также обязательные реквизиты протокола. Традиционно в каждом протоколе указывается и его порядковый номер.

Также во вводной части протокола необходимо отразить общее количество голосов, которыми обладают собственники или их представители, участвующие в собрании. Эти данные должны соответствовать ранее составленному списку всех собственников (в котором обобщена информация о площади принадлежащего каждому собственнику помещения в соответствующем доме и с учетом этого - о количестве принадлежащих ему голосов) и подтверждать, что собрание имело кворум, т.е. было правомочно принимать решения (см. комментарий к ст. 45 ЖК).

Кроме того, во вводной части должны быть указаны имя, фамилия и отчество лица, ведущего собрание (в случае проведения внеочередного собрания таким лицом может быть собственник, инициировавший вопрос о его проведении, а годового собрания - лицо, ставшее ведущим по решению собрания), и лица, ответственного за оформление протокола.

Следующая часть протокола - повестка дня. Ее формулировка также должна в точности соответствовать другим документам, составленным при подготовке собрания (сообщениям о проведении собраний, направлявшимся собственникам, объявлению о проведении собрания).

Далее в протоколе могут быть изложены основные положения выступлений, должны быть отражены вопрос, поставленный на голосование, итоги голосования по нему и принятое решение. Обычно для этого в протоколе используются термины "поставили на голосование", "голосовали", "приняли решение". При этом главное, чтобы поставленный на голосование вопрос повторял повестку дня. Нельзя, к примеру, что-то добавить в содержание этого вопроса по результатам его обсуждения на собрании, даже если присутствующие собственники высказываются за это (иначе решение собрания может быть оспорено иными собственниками в суде). Поэтому формулировку вопросов нужно продумывать заранее, еще при составлении повестки дня собрания.

Надлежащим образом оформленный протокол должен быть подписан либо лицом, которое вело собрание, и лицом, ответственным за оформление протокола, либо всеми или частью собственников, принимавших участие в собрании (данное правило устанавливается по решению общего собрания).

7. Оформленный протокол передается на хранение ответственному за это лицу, определенному собранием, либо размещается для хранения в специально отведенном для этого месте. При этом ЖК РФ не исключает, что в качестве адреса хранения общим собранием может быть установлен адрес помещения, принадлежащего указанному лицу. Если собрание проводилось в форме заочного голосования, т.е. без присутствия собственников, путем голосования в виде оформляемых в письменной форме решений каждого собственника по включенным в повестку дня вопросам, то принятые решения должны также храниться в порядке, аналогичном хранению протоколов. При этом, как следует из содержания ч. 4 комментируемой статьи, такие решения хранятся вместе с протоколами в одном месте либо по одному адресу.

Хранение протоколов и указанных решений обеспечивает возможность использования этих документов при разрешении судебных споров, в том числе в части установления правомерности принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу.

8. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает специальные требования относительно повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Повестка дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - это план собрания, содержащий перечень вопросов, которые выносятся на рассмотрение конкретного собрания.

Данная повестка формируется до начала проведения собрания, и согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ сообщение о проведении собрания, которое предварительно (за 10 дней до дня проведения собрания) направляется каждому собственнику помещения в соответствующем многоквартирном доме, должно содержать информацию о повестке дня планируемого собрания.

Повестка дня собрания играет существенную роль в части обеспечения прав указанных собственников на информацию (см. комментарий к ст. 45 ЖК), поскольку предварительно позволяет каждому из них оценить правомерность вопросов, выносимых на рассмотрение собрания, определить, насколько данные вопросы затрагивают их интересы.

Каждый из сособственников, получив информацию о повестке дня, может предварительно согласовать с иными собственниками, с учетом наличия группового интереса, позицию по голосованию на собрании и т.п. При этом собственник помещения в многоквартирном доме, проанализировав включенные в повестку дня вопросы и удостоверившись в том, что данные вопросы не затрагивают существенным образом его интересы, может принять решение не участвовать в общем собрании либо выдать доверенность на голосование другому собственнику, предоставив ему право самостоятельно решить, как голосовать по тем или иным вопросам повестки дня. Именно поэтому ч. 2 комментируемой статьи прямо устанавливает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня собрания. Иначе, если допустить возможность изменения повестки дня собрания, а также принятия решений по не включенным в повестку дня вопросам, собственник, приняв решение не участвовать в собрании, основываясь на предоставленной ему информации о повестке дня, по существу будет отстранен от принятия решений по другим вопросам, которые не были указаны в повестке дня, но рассматривались на собрании. Данные вопросы могли существенным образом затрагивать его интересы, в связи с чем, зная о дате предполагаемого их рассмотрения, собственник не только не отказался бы от участия в собрании и голосовании, но и предпринял бы до начала собрания дополнительные шаги по консолидации голосов других собственников. Поэтому ЖК РФ в этой части категоричен: повестка дня неприкосновенна и обязательна для общего собрания. Отсюда вытекает, что она должна быть ясной и конкретной. В ней не допускается формулировка "разное". Собрание не вправе изменить повестку дня и выйти за ее рамки, даже если за это проголосуют собственники, которым принадлежит 2/3 голосов от общего количества голосов всех собственников. Тем самым гарантируются права собственников, не присутствующих на собрании.

9. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Такое требование, установленное ч. 3 комментируемой статьи, как элемент правового механизма защиты прав сособственников на информацию, связанную с управлением многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 45 ЖК), играет важную роль в процессе формирования общей воли собственников (принятии общим собранием решения).

Вполне справедливо мнение, что при обязательном информировании всех сособственников о принятых общим собранием решениях и об итогах голосования осуществляется всесторонняя защита их интересов, поскольку с учетом данной информации собственники могут применить предусмотренные законом способы защиты своих прав. Иначе говоря, данное требование является юридической гарантией права каждого из сособственников потребовать прежде всего пересмотра принятого общим собранием решения и, в крайнем случае, признания в судебном порядке такого решения недействительным.

Особую актуальность данный вопрос получает при проведении собрания в форме заочного голосования, поскольку даже те собственники, которые участвовали в голосовании путем направления своих оформленных в письменном виде решений, смогут узнать об общих результатах голосования только при соблюдении указанного требования.

10. По поводу вышеизложенного возникает вопрос: может ли служить нарушение требования о доведении до всех собственников принятых общим собранием решений и итогов голосования, в том числе в связи с нарушением 10-дневного срока их доведения, основанием для признания всех принятых решений недействительными?

Очевидно, что невыполнение указанного требования является нарушением законодательства. Однако специальных последствий такого нарушения ЖК РФ не устанавливает.

Вместе с тем требование о доведении указанной информации до ее потребителя в некоторой степени напоминает требование Конституции РФ об обязательном опубликовании законов и о последствиях нарушения такого требования, когда неопубликованные законы применению не подлежат.

В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи решения общего собрания являются обязательными для всех сособственников, в том числе для тех, которые не принимали участие в голосовании. Поэтому возникает вопрос: правомерно ли считать обязательными и, соответственно, подлежащими применению те решения, о которых сособственник не знает в силу нарушения требования об их доведении до всех сособственников? Представляется, что с учетом возможности проведения заочного голосования ответ на данный вопрос можно дать отрицательный, поскольку в случае проведения заочного голосования без обнародования его итогов, формируемых на основе поступивших письменных решений собственников, сособственники, кроме отдельных лиц, которые осуществляли подсчет голосов, не будут знать, по каким вопросам приняты положительные решения и, соответственно, какие из данных решений являются для них обязательными.

Все сказанное подтверждает также то, что начало течения срока исковой давности по обжалованию решения общего собрания ЖК РФ связывает с днем, когда собственник, обращающийся в суд с таким заявлением, узнал или должен был узнать о принятом собранием решении.

Однако не следует забывать и о необходимости учета баланса интересов всех сособственников. С одной стороны, должны быть защищены интересы сособственников, не принимавших участия в собрании и не знающих о принятых решениях, часть которых может нарушить их права. С другой - существует большинство сособственников, которые принимали участие в собрании, обеспечили положительное решение большинства вопросов, включенных в повестку дня, и вряд ли была бы оправданной возможность во всех случаях признавать такие решения недействительными только на основании, к примеру, нарушения срока доведения информации о принятых решениях и результатах голосования. В любом случае решение данного вопроса целиком относится к компетенции суда, поскольку четкие юридические критерии - основания для признания решений общего собрания недействительными и не подлежащими применению - в ЖК РФ отсутствуют.

11. Установленное ЖК РФ право каждого собственника помещения в многоквартирном доме на участие в общем собрании собственников с правом голоса по всем вопросам компетенции данного собрания является неотъемлемой частью прав такого собственника на управление многоквартирным домом. Право на обжалование принятых на общих собраниях решений также включается в право собственников жилых помещений на управление многоквартирным домом и неразрывно связано с необходимостью обеспечения защиты прав таких лиц, как собственников общего имущества.

В ч. 6 комментируемой статьи содержатся условия, на основании которых сособственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников.

Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК РФ (например, с нарушением правил о компетенции общего собрания; при отсутствии кворума; в случае выхода за пределы повестки дня собрания; при принятии решения простым большинством голосов, хотя требовалось принятие квалифицированным большинством); во-вторых, чтобы собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против принятого решения; в-третьих, чтобы решением были нарушены его права и законные интересы.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.

12. Комментируемая Ст. устанавливает, что заявление о признании решения общего собрания недействительным может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Возникает вопрос: является ли этот срок сокращенным сроком исковой давности и поэтому к нему должны применяться все предусмотренные ст. ст. 195 - 207 ГК РФ правила об исковой давности, включая возможность его восстановления применительно к физическим лицам, либо это срок особого вида - пресекательный, восстановление которого не допускается?

Основным аргументом против признания этого срока сокращенным сроком давности следовало бы признать возможность его восстановления только в отношении физических лиц, что поставило бы в неравное положение собственников - физических и юридических лиц (ст. 205 ГК предусмотрена возможность его восстановления только для первой категории).

Тем не менее представляется, что этот срок обладает всеми признаками давностного срока - срока на защиту нарушенного права, а теория пресекательных сроков настолько неразработанна, что активное обращение к подобным срокам ни к чему, кроме правовой неопределенности и даже ошибок, привести не может. Аргумент же в пользу того, что физические лица поставлены в неравное положение с юридическими, никак нельзя считать достаточным, поскольку такова была воля законодателя при принятии ГК РФ. Поэтому в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска указанного срока собственником - физическим лицом по обстоятельствам, связанным с его личностью (тяжелая болезнь и т.п.), этот срок может быть восстановлен судом в соответствии со ст. 205 ГК РФ. Вместе с тем окончательную позицию по этому вопросу должна будет сформировать судебная практика.

13. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает, что суд вправе с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование обратившегося с заявлением собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и решение не повлекло причинения убытков данному собственнику.

Диспозиция этой нормы, не допуская никакой доли усмотрения, точно и ясно формулирует правило, согласно которому суд вправе оставить обжалуемое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в силе, если перечисленные условия присутствуют одновременно.

При этом обращает на себя внимание тот факт, что законодатель не расшифровывает понятие "существенные нарушения". Таким образом, он оставляет решение этого вопроса на усмотрение суда, что предполагает необходимость при рассмотрении дела судом учитывать конкретные обстоятельства такого дела и оценивать каждое нарушение.

Вместе с тем достаточно очевидно, что к существенным нарушениям, которые могут служить основаниями для удовлетворения иска собственника о признании решения общего собрания недействительным, следует отнести, в частности, несвоевременное извещение (неизвещение) собственника о дате, месте и времени проведения общего собрания; непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией (материалами) по вопросам, включенным в повестку дня собрания; рассмотрение вопросов, не включенных в повестку дня; неправильный подсчет голосов; принятие решения при отсутствии кворума; нарушение порядка голосования при принятии решения (простым большинством голосов вместо квалифицированного).

14. В многоквартирном доме все помещения могут принадлежать одному собственнику. Особенности же такого "единоличного" режима собственности очевидны: здесь не может быть такого органа управления многоквартирным домом, как общее собрание собственников помещений в этом доме. Все решения, связанные с управлением многоквартирным домом, принимаются самим собственником. Соответственно, в таком многоквартирном доме не могут применяться и требования ЖК РФ о созыве собраний, уведомлении сособственников, порядке проведения, установлении кворума и т.д. Единственный собственник должен по своему усмотрению принимать решения, не беря в расчет ни дату их вынесения, ни повестку дня. Поэтому ч. 7 комментируемой статьи прямо предусматривает, что решения по вопросам, относящимся в соответствии с ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и положения гл. 6 ЖК РФ, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются. При этом ЖК РФ также устанавливает требование о необходимости оформления таких решений в письменной форме. Очевидно, что это требование подразумевает обязанности собственника по обеспечению их хранения, хотя ЖК РФ на этот счет не содержит прямого указания (место и адрес такого хранения собственник, конечно же, определяет самостоятельно).

Кроме того, можно обозначить несколько условий, выполнение которых необходимо для того, чтобы такие решения были правильными и действительными. Прежде всего это дата принятия решения. Как правило, должен указываться и порядковый номер, хотя его отсутствие на юридической силе решения не скажется. Затем должны быть указаны сведения, идентифицирующие такого собственника (Ф.И.О. или наименование юридического лица), со ссылкой на количество принадлежащих ему голосов (должно быть 100%). Далее в документе формулируется содержание принятого решения. И наконец, решение должно быть подписано таким собственником. Если единственным собственником является юридическое лицо, решение удостоверяется его печатью и подписью лица, которое в силу закона или учредительных документов такого юридического лица вправе выступать от его имени без доверенности.

Собственник всех помещений в многоквартирном доме связан только требованиями ЖК РФ о сроке проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, т.е. ежегодно в самостоятельно определенные им сроки такой единственный собственник должен рассматривать вопросы управления многоквартирным домом, требующие ежегодного его внимания. Эти вопросы прежде всего связаны с поддержанием в надлежащем состоянии многоквартирного дома и его инфраструктуры, поскольку такой объект недвижимости с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием).







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker