(Постатейный) Под редакцией доктора юридических наук В.В. АЛЕШИНА

АВТОРЫ:

Введение

Глава I. Общие положения

Статья 1. Основные термины
Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Статья 3. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Статья 5. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Статья 6. Признание ранее возникших прав
Статья 7. Открытость сведений о государственной регистрации прав
Статья 8. Условия предоставления сведений о государственной регистрации прав и об объектах недвижимого имущества

Глава II. Органы в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 9. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Статья 10. Полномочия федерального органа в области государственной регистрации
Статья 11. Платежи за государственную регистрацию прав. Финансирование органов по государственной регистрации

Глава III. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав
Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав
Статья 15. Государственный регистратор
Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав
Статья 17. Основания для государственной регистрации прав
Статья 18. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав
Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав
Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав
Статья 21. Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав

Глава IV. Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 22. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним
Статья 22.1. Государственная регистрация прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах
Статья 22.2. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков
Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах
Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества
Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве
Статья 25.2. Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства
Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества
Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
Статья 27. Государственная регистрация сервитутов
Статья 28. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда
Статья 29. Государственная регистрация ипотеки
Статья 29.1. Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом
Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом
Статья 30.1. Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю
Статья 30.2. Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него

Глава V. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Статья 31. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение

Глава VI. Заключительные и переходные положения

Статья 32. Об организационных мерах по реализации настоящего Федерального закона
Статья 33. О введении в действие настоящего Федерального закона

Перечень использованных нормативно-правовых актов

Введение

Со вступлением в силу настоящего Федерального закона в Российской Федерации начала свое формирование современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная система не является статичной, она постоянно развивается и совершенствуется, и основной целью этого процесса является защита законных прав и интересов субъектов гражданско-правовых отношений, упрощение взаимоотношений физических и юридических лиц с органами, выполняющими государственную функцию по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В настоящее время в системе государственной регистрации происходит масштабная реформа. Прежде всего, это связано с централизацией сведений об объектах недвижимого имущества. Государство ставит своей целью формирование до 2011 г. на всей территории Российской Федерации системы Росреестра, которая объединит в себе информацию, имеющуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и системе государственного кадастрового учета недвижимости. Под созданием единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета подразумевается создание нормативно-правовых актов для технологического объединения процедур кадастрового учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. Это также сделает систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество более совершенной и прозрачной.

После начала действия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в развитие правовой системы России было принято и вступило в силу множество нормативно-правовых актов, как конкретизирующих положения настоящего Закона, так и регулирующих отношения в смежных областях.

Среди них особо следует отметить Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и, конечно, Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (Закон о дачной амнистии).

Принятие указанных законодательных актов повлекло за собой внесение изменений и в данный Закон, появление в нем новелл, разъяснение которых также являлось задачей авторов настоящего Комментария. Авторы надеются, что данный Комментарий будет полезен лицам, сталкивающимся в своей деятельности с практикой правоприменения настоящего Закона.

21 июля 1997 года N 122-ФЗ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

(в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 N 20-ФЗ,

от 12.04.2001 N 36-ФЗ, от 11.04.2002 N 36-ФЗ,

от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 11.05.2004 N 39-ФЗ, от 29.06.2004

N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. 29.12.2004),

от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ,

от 29.12.2004 N 196-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ,

от 30.12.2004 N 217-ФЗ, от 05.12.2005 N 153-ФЗ,

от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 17.04.2006 N 53-ФЗ,

от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 30.06.2006 N 93-ФЗ,

от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ,

от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 24.07.2007 N 214-ФЗ,

от 02.10.2007 N 225-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ,

от 08.11.2007 N 257-ФЗ, от 23.11.2007 N 268-ФЗ,

от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ,

от 22.07.2008 N 141-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ,

от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 30.12.2008 N 306-ФЗ,

от 08.05.2009 N 93-ФЗ, от 17.07.2009 N 174-ФЗ)

Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основные термины

Комментарий к статье 1

Понятие недвижимого имущества (недвижимых вещей, недвижимости) является ключевым для уяснения содержания комментируемого Закона. Поэтому данная статья содержит характеристику основных и наиболее важных терминов и понятий, используемых в Законе.

Понятие недвижимого имущества содержится в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Ею установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо этого, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

При этом часть 1 ст. 130 ГК РФ указывает на то, что законом может быть отнесено к недвижимости и иное имущество. Таким образом, законодатель оставляет перечень недвижимого имущества открытым, указывая, что он может быть изменен и без внесения каких-либо изменений непосредственно в ст. 130 ГК РФ путем принятия в рамках какого-либо закона соответствующей нормы. Например, к нижеупомянутым в ст. 130 ГК РФ объектам недвижимости относится, в частности, такой объект недвижимости, как предприятие (часть 2 п. 1 ст. 132 ГК РФ).

Понятие недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, по объему шире сформулированного понятия в комментируемой статье. В Законе не говорится о судах и космических объектах, а также не упоминается возможность отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. Из этого, однако, не следует, что ст. 1 Закона противоречит положениям ст. 130 ГК РФ. В этой статье определяется сфера действия Закона: указывается, что в порядке и на условиях, которые установлены данным Законом, производится регистрация не всех объектов недвижимости, а лишь тех из них, которые в нем перечислены. В отношении иных недвижимых вещей в абзаце 2 п. 1 ст. 33 Закона предусматривается: впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, применять действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

Земельный участок - недвижимая вещь, а вещи согласно ст. 133 ГК РФ могут быть делимыми и неделимыми. Земельные участки бывают как делимыми, так и неделимыми - это зависит от их размера, конфигурации, целевого назначения и разрешенного использования. В отдельных случаях запрет раздела земельного участка установлен Законом, например в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств.

Делимость земельного участка имеет принципиальное значение в случае, когда предполагается его раздел, например между собственниками, если участок находится в общей собственности. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. 252, 258 ГК РФ.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Индивидуализация земельного участка как объекта права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается Федеральным законом о государственном земельном кадастре.

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории Российской Федерации, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соляных озер и заливов морей, регулируются Законом РФ "О недрах". Некоторые из названных отношений регулируются и иными федеральными законами и другими правовыми актами (например, Федеральным законом "О континентальном шельфе Российской Федерации", Федеральным законом "О драгоценных металлах и драгоценных камнях", Инструкцией по оформлению горных отводов для разработки месторождений полезных ископаемых и др.). Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

Используемые участки недр представляют собой геометризованные блоки недр (ст. 2 Закона о недрах).

Недра предоставляются в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т.д. (ст. 6 Закона о недрах).

Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе участники простого товарищества, иностранные граждане, юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. Так, для геологического изучения участки недр могут предоставляться на срок до 5 лет, для добычи подземных вод - на срок до 25 лет и т.д. Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных целей.

Недвижимостью являются жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир) (ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)). Жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

При этом под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Когда речь идет о части квартиры, то имеется в виду ситуация, при которой объектом права являются несколько комнат квартиры. Например, гражданин занимал в четырехкомнатной коммунальной квартире две комнаты по договору социального найма. В результате приватизации он получил право собственности на эти комнаты. Объектом права собственности является часть квартиры (две комнаты).

Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).

В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

Следует иметь в виду, что в нежилых зданиях иногда размещаются жилые помещения (например, для использования в качестве служебной жилой площади). В жилых домах всегда есть нежилые помещения. В одних случаях такие помещения являются объектом права (например, в жилой дом встроен магазин). В других - помещение не относится к самостоятельному объекту права (например, подсобные помещения, места общего пользования и т.п. (колясочные, холлы и т.д.)).

В комментируемой статье упоминаются такие разновидности недвижимого имущества, как здания и сооружения. Действующее законодательство не содержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. Однако обычно понимается, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, тогда как в сооружениях люди находятся временно и используются они для технических целей.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимому имуществу. Они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения. Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства. Так, ст. 25 комментируемого Закона устанавливает порядок государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. Регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица.

Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав.

Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

В соответствии с гражданским законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество:

• ипотека на основании и в силу закона;

• доверительное управление, кроме договоров аренды земельных долей, не приведенных в соответствие с ГК РФ;

• рента;

• аресты, запрещения заключения сделок;

• права требования в судебном порядке;

• обязательства по сохранению объектов культурного наследия (недвижимых памятников истории и культуры);

• решения органов государственной власти и местного самоуправления об изъятии земельного участка и жилого помещения для государственных, муниципальных нужд;

• ограничение права возведения зданий, строений, сооружений и проведения мелиоративных работ в связи с резервированием земель для государственных, муниципальных нужд;

• сервитут.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Например, договор аренды здания или сооружения должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента регистрации, если он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Судебная практика исходит из того, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом. Его нельзя продать, подарить, передать в аренду, заложить и пр.

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Например, гражданин может пройти на свой земельный участок не иначе как через участок соседа. У него есть право требовать от соседа предоставления ему возможности ограниченно пользоваться его земельным участком, т.е. не препятствовать проходу (не препятствовать - значит, не возражать, не ставить на пути прохода забор, не разбивать на дорожке клумбу и не совершать иных действий, лишающих возможности проходить через земельный участок).

Сервитут есть право вещное. Это право на вещь. При этом интерес управомоченного лица (обладателя данного права) удовлетворяется посредством собственных действий, а не путем совершения активных действий лицом обязанным. Последнее должно лишь воздерживаться от действий, нарушающих данное право (в приведенном примере - не препятствовать проходу).

Сервитут, как и другие вещные права, характеризуется также тем, что он следует за вещью, т.е. сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК).

Сервитут есть право ограниченного пользования чужой вещью. Объем данного права (сервитута) предопределен его названием: сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, если отпали основания, по которым он был установлен. Например, было предоставлено право проезда через земельный участок соседа. Позже с другой стороны земельного участка лица, в пользу которого установлен сервитут, было осушено болото и проложена дорога. Поскольку появилась возможность проезда на земельный участок, минуя участок соседа, сервитут может быть прекращен.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Устанавливается сервитут по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В случае недостижения согласия спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Следовательно, при регистрации сервитута может быть представлено либо соглашение, либо решение суда.

Регистрационный округ - территория, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции.

Согласно ст. 3 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Ведение Единого государственного реестра прав путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют:

служба при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, и сделок с ними;

территориальные органы службы - при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества, и сделок с ними.

В связи с этим можно отметить своеобразное понимание в Законе места регистрации недвижимого имущества. Им признается не город, поселок, район и т.п., но регистрационный округ. Такое внутреннее подразделение регистрационных округов призвано обеспечить надлежащую организацию деятельности регистрирующих органов.

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 2

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст. 131).

Итак, государственная регистрация:

• это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

• это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

• это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

Комментируемым Законом установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок:

• договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) (ст. 339 ГК РФ);

• договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

• договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

• договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

• договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

• договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

• договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ);

• договор аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 13 комментируемого Закона регистрация ограничений (обременений):

• возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП;

• может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;

• производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением;

• осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах;

• сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.

В некоторых случаях законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

а) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ);

б) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК РФ);

в) регистрация договора и перехода права собственности по договору дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

До введения в действие комментируемого Закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона.

Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу комментируемого Закона, признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.

Так, договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным; право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда отчуждение имущества требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим и т.д.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо установленных комментируемым Законом. Основания отказа в государственной регистрации прав прописаны в п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 20 комментируемого Закона.

Комментируемой статьей установлена возможность заявителя, если он посчитает его необоснованным, обжаловать отказ в суд.

Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 Гражданского процессуального кодекса и юридическими лицами в соответствии с гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе.

При удовлетворении требования суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить регистрацию. При этом судом может быть установлено, в какой срок должна быть осуществлена такая регистрация. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении.

Также обжаловано в суд может быть уклонение соответствующего органа от государственной регистрации, которое может выражаться, например, в непринятии документов на регистрацию под различными предлогами.

Статья 3. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 3

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, ГК РФ, комментируемый Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией прав, является комментируемый Закон, который был принят на основании и во исполнение ст. 131 ГК РФ. Указанная статья устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию в Едином государственном реестре.

Во исполнение комментируемого Закона также принят ряд нормативно-правовых актов:

Постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и от 12 ноября 2004 г. N 627 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с Федеральным законом "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации",

приказы Министерства юстиции Российской Федерации об особенностях осуществления государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.

Итак, исполнение государственной функции по государственной регистрации осуществляется в соответствии с:

• Конституцией Российской Федерации;

• Гражданским кодексом Российской Федерации;

• Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 25.3);

• Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон);

• Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

• Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Правила ведения ЕГРП);

• Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

• Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2003 г. N 580 "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей";

• Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2004 г. N 773 "Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме";

• Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 февраля 2005 г. N 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи";

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения";

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Правила ведения книг учета документов);

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. N 183 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов";

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество";

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. N 226 "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах" (далее - Инструкция о порядке заполнения свидетельств);

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 г. N 185 "О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы";

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 8 декабря 2004 г. N 192 "Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер";

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 мая 2004 г. N 107 "Об утверждении Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме";

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 июля 2004 г. N 126 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним";

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 26 июля 2004 г. N 132 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки";

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. N 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества";

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 4 марта 2005 г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами";

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 г. N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества";

• Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества";

иными правовыми актами Российской Федерации, регламентирующими правоотношения в сфере государственной регистрации прав.

Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 4

К недвижимому имуществу в соответствии со ст. 130 КГ РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Таким образом, при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Обратимся к практике разрешения судебных споров, связанных с отсутствием государственной регистрации.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства один из ответчиков - арендодатель - заявил, что в соответствии с п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном п. 4 ст. 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, п. 3 ст. 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по уплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу п. 3 ст. 165 ГК РФ и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

Статья 5. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 5

Комментируемая статья предусматривает следующих участников отношений, которые возникают при государственной регистрации прав на недвижимое имущество:

• собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него (граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования);

• органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Рассмотрим по порядку указанных участников.

В соответствии с положениями ФЗ "О гражданстве Российской Федерации" от 31 мая 2002 г. гражданин Российской Федерации - это лицо, имеющее гражданство Российской Федерации на день вступления в силу данного Закона либо которое приобрело гражданство Российской Федерации в соответствии с законодательством РФ; иностранный гражданин - лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее гражданство (подданство) иностранного государства; лицо без гражданства - лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательства наличия гражданства иностранного государства.

Гражданское законодательство РФ закрепляет способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) в равной мере за всеми гражданами. Наряду с гражданской правоспособностью существует и дееспособность - это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, возникающая с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. Следует учитывать, что, за исключением некоторых случаев и в порядке, предусмотренном законом, никто не может быть ограничен как в правоспособности, так и в дееспособности. Если ограничение правоспособности и (или) дееспособности наступило после издания соответствующего акта государственного органа или иных органов, то это влечет недействительность данного акта.

Не могут выступать участниками отношений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним лица, признанные судом недееспособными и обладающие частичной или ограниченной дееспособностью.

Статья 62 Конституции Российской Федерации закрепляет, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в РФ правами и исполняют обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором.

Согласно ст. 48 ГК РФ российское юридическое лицо - организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Любому юридическому лицу присущи следующие признаки: самостоятельная имущественная ответственность; организационное единство; обособленное имущество; возможность от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права; нести обязанности; быть истцом и ответчиком в суде. Иностранными юридическими лицами являются юридические лица, созданные за пределами Российской Федерации. Право собственности указанных лиц на территории РФ может быть ограниченно, например ст. 15 ЗК РФ устанавливает запрет на приобретение в собственность земельных участков в пределах приграничных территорий.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 15 июля 1995 г. "О международных договорах Российской Федерации" международная организация означает межгосударственную, межправительственную организацию.

В соответствии с законодательством РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами (ст. 124 ГК РФ). К указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. По общему правилу, от имени Российской Федерации и ее субъектов юридически значимые действия осуществляют органы государственной власти, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Иностранное государство также может выступать участником отношений, которые возникают при государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Оно признается самостоятельным субъектом не только публичного, но и частного права. В гражданских правоотношениях государство выступает на равных началах со всеми контрагентами данных отношений и не пользуется своими властными полномочиями.

Муниципальное образование - городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения. Полномочия муниципальных образований по вопросам участия в регистрационных правоотношениях определяются в Федеральном законе от 6 октября 2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Указанные субъекты являются одной из сторон в регистрационных правоотношениях в качестве носителей права на недвижимое имущество. Другой стороной в данных правоотношениях как носитель властных полномочий выступает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии.

Статья 6. Признание ранее возникших прав

Комментарий к статье 6

Данная статья закрепляет принцип действительности ранее возникших прав.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) закрепил норму, по которой обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введение в действие указанного Закона, т.е. после 31 января 1998 г. Зарегистрированные права на недвижимость ранее указанной даты признаются юридически действительными, их регистрация производится по желанию правообладателей.

До принятия Закона о регистрации прав на недвижимость права на нее регистрировались в различных государственных органах. В субъектах и муниципальных образованиях Российской Федерации была собственная система органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Руководствовались данные органы в своей деятельности преимущественно актами, изданными субъектами либо муниципальными образованиями.

Существуют случаи, когда государственная регистрация должна производиться в обязательном порядке:

• регистрация сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие указанного Закона;

• регистрация перехода ранее возникшего права;

• регистрация ограничения (обременения) ранее возникшего права.

Процедура для регистрации данных прав предусмотрена упрощенной и выглядит следующим образом: заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права подается совместно с заявлением на государственную регистрацию перехода данного права, ограничения (обременения) ранее возникшего права либо сделки с соответствующим имуществом. В данном случае указанная "двойная" государственная регистрация осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов, необходимых для проведения государственной регистрации указанных прав.

Институт приобретательной давности имеет сравнительно недолгую историю в России. Впервые о нем упоминается в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.

В настоящее время данный институт регулируется нормами ГК РФ и других подзаконных актов. В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Понятие добросовестности может быть выведено из ст. 302 ГК РФ, где дается определение добросовестного приобретателя. В соответствии с указанной статьей лицо не знало и не могло знать о незаконности своего владения. Для определения длительности владения могут учитываться, например, свидетельские показания, факт начала уплаты налога на недвижимое имущество и др. Принцип открытости владения подразумевает, что несобственник использует имущество по назначению открыто для окружающих и совершает иные действия, свидетельствующие о том, что он рассматривал данное имущество как собственное.

Право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть как на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ), так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (ст. 234 ГК РФ). Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" нормы данного института неприменимы, если владение недвижимым имуществом в течение длительного времени осуществлялось на договорных началах (аренда, хранение, безвозмездное пользование) либо имущество было закреплено за владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Помимо общих сроков, указанных в ст. 234 ГК РФ, законодательством могут устанавливаться специальные сроки для отдельных видов имущества. Так, в соответствии со ст. 43 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. "О вывозе и ввозе культурных ценностей" устанавливается срок приобретательной давности для культурных ценностей в 20 лет.

Право собственности на недвижимое имущество, возникшее в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта и условий приобретательной давности в судебном порядке.

Статья 7. Открытость сведений о государственной регистрации прав

Комментарий к статье 7

Наряду с принципом обязательности государственной регистрации Закон закрепил также принцип открытости сведений о регистрации.

Статья 131 ГК РФ закрепляет, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в органе, осуществляющем регистрацию недвижимости. Данную норму надо толковать в узком смысле, так как не всю информацию может получить лицо, которое обратилось в регистрирующий орган. Неограниченное распространение такой информации может причинить вред правообладателям.

Согласно п. 1 ст. 7 Закона любое лицо может получить следующую информацию: описание объекта недвижимости (кадастровый и (или) условный номер, адрес, название, площадь, этажность); зарегистрированные права на него (вид права, дата государственной регистрации и т.д.); ограничения (обременения) права (например, ипотека, аренда); сведения о правообладателе (наименования юридических лиц либо Ф.И.О. физических лиц). Информация предоставляется в форме выписки из Единого государственного реестра прав.

Предусмотрен следующий порядок предоставления информации: лицо обращается в орган, осуществляющий государственную регистрацию, с заявлением с соответствующей просьбой. При этом заявитель обязан предъявить документ, удостоверяющий личность; если за сведениями обращается юридическое лицо, то представителю необходимо предъявить документ, подтверждающий регистрацию данного юридического лица и его полномочия (например, приказ о назначении на должность, доверенность и т.д.). Также необходимо подтвердить факт оплаты выписки из ЕГРП (квитанция, платежное поручение с отметкой банка).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет запрошенную информацию в течение 5 дней со дня подачи заявления. В соответствии со ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (например если заявление подано 21 октября, то срок начинает исчисляться с 22 и истекает 26 октября). Если Реестр ведется на магнитном носителе, то информация должна предоставляться в течение рабочего дня.

Законодатель не прописывает оснований для отказа в предоставлении информации о зарегистрированных правах, указывается лишь на письменную форму и необходимость его мотивированности. Причинами, являющимися основаниями для отказа, могут быть, например, обращение малолетнего (не достигшего 14-летнего возраста) гражданина с заявлением либо если стало достоверно известно, что информация запрашивается исключительно с намерением причинить вред другому лицу, и т.д. Отказ может быть обжалован в судебном порядке, а если отказ в предоставлении информации привел к возникновению убытков у заявителя, то в рамках ст. 15 ГК РФ можно также взыскать и убытки.

Законодатель отдельно не прописывает порядок предоставления информации из ЕГРП для лиц, перечисленных в п. 3 комментируемой статьи, следовательно, данным субъектам необходимо придерживаться обычного порядка подачи документов.

Однако есть некоторые особенности для данных субъектов, например при обращении за информацией лиц, имеющих право на наследование имущества правообладателя, они должны представить соответствующий запрос нотариуса, в производстве которого находится наследственное дело; предоставление информации судебным и правоохранительным органам происходит по письменному запросу с указанием номера дела, по которому необходима запрашиваемая информация.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведет учет обращений и письменных запросов.

За использование полученных сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество способами, противоречащими законодательству и наносящими ущерб правам и законным интересам правообладателя, наступает уголовная, гражданско-правовая, административная ответственность. К данным видам ответственности может быть привлечено как лицо, получившее выписку из ЕГРП, так и орган, осуществляющий государственную регистрацию.

Статья 8. Условия предоставления сведений о государственной регистрации прав и об объектах недвижимого имущества

Комментарий к статье 8

Государственная регистрация производится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Вся юридически значимая информация об объектах недвижимого имущества, о правах на объекты, сделках с объектами и ограничениях, обременениях прав на объекты недвижимого имущества содержится в ЕГРП. Только информация ЕГРП позволяет определить момент возникновения и момент прекращения прав на определенный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, а также момент возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права. Любое лицо имеет право получить информацию в виде выписки из Единого государственного реестра прав о любом объекте недвижимого имущества. Об этом говорит п. 1 комментируемой статьи: "Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и статистическая информация предоставляются за плату, если иное не установлено законом".

Пункт 2 данной статьи определяет круг организаций, которым орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляет сведения о зарегистрированных правах бесплатно. К числу таких организаций относятся бюро технический инвентаризации, осуществляющие учет жилых и нежилых помещений, территориальные подразделения Роснедвижимости, Департамента земельных ресурсов, осуществляющие учет земельных участков, и т.д. Второй абзац комментируемого пункта содержит перечень государственных органов, которым также предоставляется данная информация безвозмездно по соответствующему запросу: правоохранительные, налоговые органы, федеральный антимонопольный орган и т.д.

Пункт 3 перечисляет организации, которые обязаны предоставить имеющиеся у них сведения, необходимые для государственной регистрации прав по запросам правообладателей или органа, осуществляющего государственную регистрацию. Данные сведения должны быть предоставлены в течение 10 дней с момента обращения.

Абзац второй комментируемого пункта содержит обязанность для органов охраны объектов культурного наследия (Федеральная служба по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия) направлять сведения о недвижимом имуществе, отнесенном к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия, в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

Глава II. ОРГАНЫ В СИСТЕМЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Статья 9. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 9

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, образованная Указом Президента РФ N 1847 от 25 декабря 2008 г. "О Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии" (до 30 декабря 2008 г. - Федеральная регистрационная служба, а территориальные органы по субъектам РФ - управления Федеральной регистрационной службы). Деятельность Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации и основывается на Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законах, федеральных законах, актах Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международных договорах Российской Федерации и других нормативно-правовых актах Российской Федерации.

Абзац 2 п. 1 настоящей статьи определяет общие особенности регистрации протяженных объектов недвижимого имущества и объектов, расположенных в нескольких регистрационных округах (например, автомобильные и железные дороги, предприятия как имущественные комплексы, линии электропередачи и др.), которые подлежат государственной регистрации в центральном аппарате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Однако в тексте статьи сделана ссылка на то, что по инициативе заявителя допускается государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной дороги и расположенные на территориях более одного регистрационного округа в любом территориальном органе, через который проходит протяженный объект.

В пункте 2 настоящей статьи законодатель делает акцент на то, что структура регистрирующих органов определяется центральным аппаратом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации.

Пункт 3 устанавливает перечень юридически значимых действий, относящихся к компетенции Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Установление регистрирующим органом:

• права заявителя на представление документов в целях государственной регистрации;

• правового статуса объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации;

• наличия правопритязаний третьих лиц.

Осуществление действий, связанных с государственной регистрацией прав и перехода прав собственности на недвижимое имущество, и выдача правоподтверждающих документов.

Выдача информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о зарегистрированных правах в виде выписок из ЕГРП.

Постановка на учет объектов недвижимого имущества, не являющихся чьей-либо собственностью (бесхозяйных объектов).

Выдача архивных копий правоустанавливающих документов, поданных на государственную регистрацию.

Пункт 4 комментируемой статьи особо подчеркивает узкоспециализированную направленность деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Статья 10. Полномочия федерального органа в области государственной регистрации

Комментарий к статье 10

Статья 10 устанавливает перечень полномочий Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в области государственной регистрации прав.

Порядок контроля за осуществлением деятельности регистрирующего органа установлен Приказом Минюста РФ от 16 августа 1999 г. N 244.

Помимо основной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на центральный аппарат Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии возложена обязанность по контролю за порядком ведения ЕГРП и функционирования системы ведения ЕГРП в электронном виде. Одновременно с этим на федеральный регистрирующий орган возложена обязанность по подготовке методических материалов и рекомендаций; назначению и освобождению от должности государственных регистраторов, возглавляющих территориальные подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии; обеспечению обучения и повышения квалификации работников органов по государственной регистрации.

На сегодняшний день регистрирующий орган осуществляет свою деятельность, основываясь на Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законах, федеральных законах, актах Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международных договорах Российской Федерации и других нормативно-правовых актах Российской Федерации, а также следующих ведомственных нормативных актах:

Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденная Приказом Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. N 29;

Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденная Приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 г. N 135;

Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 183 "О порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов";

Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденная Приказом Минюста РФ от 20 июля 2004 г. N 126;

Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденная Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233;

Методические рекомендации о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы, утвержденные Приказом Минюста РФ, Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ и Госстроя РФ от 30 октября 2001 г. N 289/422/224/243.

Перечень полномочий, указанных в комментируемой статье, остается открытым, однако его дополнение возможно только в рамках действующего законодательства.

Статья 11. Платежи за государственную регистрацию прав. Финансирование органов по государственной регистрации

Комментарий к статье 11

В соответствии с комментируемой статьей за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина. Размеры и порядок взимания государственной пошлины установлены гл. 25.3 НК РФ. Так, согласно п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16 Закона регистрация прав начинается только при ее оплате, документ об уплате государственной пошлины представляется вместе с заявлением о государственной регистрации. Платежный документ представляется в подлиннике и копии, после осуществления государственной регистрации возвращается заявителю с отметкой "Погашено".

Согласно ст. 333.16 и 333.17 НК РФ плательщиками государственной пошлины являются организации и физические лица, в интересах которых специально уполномоченные органы, организации и должностные лица совершают юридически значимые действия.

Внесение платы в безналичном порядке подтверждается копией платежного поручения с отметкой банка, иной кредитной организации о его исполнении. Внесение платы наличными средствами подтверждается квитанцией установленной формы.

Организации уплачивают налоги и сборы самостоятельно в безналичной форме.

Государственная пошлина уплачивается за регистрационное действие. Так, например, при государственной регистрации договора мены производится три регистрационных действия, которые должны быть оплачены: регистрация сделки (мены), регистрация прав сторон - участников по договору мены. По договору мены могут передаваться два объекта недвижимого имущества, например жилой дом и земельный участок, соответственно, государственная пошлина уплачивается и за регистрацию права собственности на земельный участок и на жилой дом. Правообладателю выдается два свидетельства.

Так же обстоит дело с государственной регистрацией договора купли-продажи жилого помещения (ст. 558 ГК РФ). Государственной регистрации подлежат сам договор купли-продажи и право собственности покупателя.

Государственная пошлина взимается не только за регистрацию прав и сделок, но также и за внесение изменений в записи ЕГРП. За внесение изменений в существующие записи предусмотрены существенно меньшие тарифы, чем за регистрацию прав. В ЕГРП вносятся изменения в случае изменения фамилии, обмена паспорта после приобретения недвижимости и регистрации права, изменения адреса, площади и других характеристик недвижимости. После внесения изменений в ЕГРП может быть выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права, содержащее новые сведения о недвижимости и правообладателе. При этом не требуется внесения изменений в правоустанавливающие документы: договоры, свидетельства о наследстве и др.

При уплате государственной пошлины за регистрацию следует обратить внимание на некоторые особенности:

• в случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц;

• в случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные настоящей главой, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях;

• в случае если среди лиц, обратившихся за совершением юридически значимого действия, одно лицо (несколько лиц) освобождено (освобождены) от уплаты государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты. При этом оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицом (лицами), не освобожденным (не освобожденными) от уплаты государственной пошлины;

• при обращении за государственной регистрацией прав, договоров об отчуждении недвижимого имущества физических лиц, признанных малоимущими в соответствии с ЖК РФ, государственная пошлина не уплачивается;

• при преобразовании объекта недвижимости государственная пошлина взимается за государственную регистрацию права на каждый объект недвижимости в соответствии с НК РФ: для юридических лиц - 7500 руб., для физических лиц - 500 руб.

НК РФ предусмотрены льготы по уплате государственной пошлины. В частности, от уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества освобождаются физические лица, признаваемые малоимущими в соответствии с ЖК РФ. При этом основанием для предоставления данной льготы является выдаваемый органом местного самоуправления соответствующий документ.

Одновременно государственная пошлина также не уплачивается в следующих случаях:

• за государственную регистрацию прав Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну Российской Федерации, казну субъекта Российской Федерации, муниципальную казну;

• за государственную регистрацию права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

• за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона;

• за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП;

• за государственную регистрацию возникшего до введения в действие комментируемого Закона права на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.

НК РФ установлен порядок возврата излишне уплаченной государственной пошлины. Заявитель (правообладатель или представитель правообладателя) должен обратиться в Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии (по субъекту) с заявлением о возврате государственной пошлины с представлением копий (если государственная пошлина подлежит возврату частично) платежных документов или их оригиналами (если государственная пошлина подлежит возврату полностью). В заявлении должны быть указаны сведения о заявителе и платежные реквизиты для перечисления денежных средств.

Заявление о возврате излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы.

Госпошлина подлежит возврату в полном размере: в случае отказа лиц, уплативших государственную пошлину за государственную регистрацию, от совершения юридически значимого действия до подачи документов на совершение таких действий, т.е. до начала процедуры государственной регистрации; т.е. ошибочно уплаченная.

Госпошлина подлежит возврату частично: в случае оплаты свыше размера, установленного НК РФ; в размере 50% - при условии прекращения государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании заявления правообладателя до внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.

В случае отказа регистрирующего органа госпошлина возврату не подлежит.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 2 недель со дня регистрации заявления плательщика принимает решение о возврате платы, оформляет платежный документ в соответствии с правилами, установленными Министерством финансов Российской Федерации, и представляет его в соответствующий орган федерального казначейства.

Возврат платы осуществляется органами федерального казначейства в порядке, установленном Министерством финансов Российской Федерации.

Помимо государственной пошлины в соответствии с комментируемой статьей также предусмотрено взимание зачисляемой в федеральный бюджет платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Размеры указанной платы, порядок ее взимания и зачисления в федеральный бюджет установлены Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773 "Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме".

По состоянию на 9 марта 2004 г. на финансирование деятельности учреждения по регистрации прав средства из бюджета субъекта Российской Федерации не выделялись и финансирование осуществлялось за счет платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах и средств, полученных из иных не запрещенных законом источников.

В настоящее время финансирование Федеральной службы государственной регистрации прав, кадастра и картографии осуществляется из федерального бюджета.

Следует отметить, что Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии передана в ведение Министерства экономического развития Российской Федерации.

Глава III. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 12

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).

ЕГРП предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Итак, ЕГРП - это единая на всей территории Российской Федерации система записей, содержащих юридически значимую информацию об объектах недвижимого имущества, о правообладателях, существующих и прекращенных правах и ограничениях (обременениях) прав на объекты недвижимого имущества, а также о сделках с ними.

Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Согласно комментируемому Закону дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а также изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.

Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343.

ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел Реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

На каждый объект недвижимого имущества при начале регистрации прав открывается отдельный раздел, который идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел ЕГРП.

В соответствии с Инструкцией о порядке присвоения объектам недвижимого имущества условных номеров при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной Приказом Минюста РФ от 8 декабря 2004 г. N 192, условный номер имеет следующую структуру: А-Б-В-Г, где:

А - двузначный номер субъекта Российской Федерации;

Б - двузначный номер регистрационного округа;

В - одиннадцатизначный номер книги учета входящих документов, состоящий из разделенных между собой косой чертой двузначного номера подразделения территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (в том числе структурного подразделения центрального аппарата территориального органа Службы, который обозначается цифрами "01"), трехзначного порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением, четырехзначного номера, обозначающего год, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов;

Г - трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Составные части условного номера отделяются друг от друга знаком "-".

Например, 33-33-01/002/2005-127, где:

33 - номер субъекта Российской Федерации;

33 - номер регистрационного округа;

01/002/2005 - номер книги учета входящих документов, состоящий из номера подразделения территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (01), порядкового номера книги учета входящих документов (002), года, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов (2005);

127 - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

При отсутствии кадастрового номера каждому разделу присваивается условный номер. Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав, однако не для всех объектов. Так, если у земельного участка отсутствует кадастровый номер, значит, на участок не оформлен кадастровый паспорт, без чего провести государственную регистрацию прав на него не представляется возможным, так как участок не сформирован.

Комментируемой статьей прямо предусмотрено, что идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета.

Как указывалось в комментарии к настоящей статье, разделы ЕГРП, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.

Если разделы ЕГРП, документы, хранящиеся в делах правоустанавливающих документов, и книги учета документов признаны вещественными доказательствами по уголовному делу, их выемка осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. После вступления приговора в законную силу либо по истечении срока обжалования постановления или определения о прекращении уголовного дела суд или орган дознания, следователь должны возвратить указанные разделы и документы в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Правила ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним определяются Правительством Российской Федерации.

Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

Правила ведения ЕГРП утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219.

Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел Реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Разделы ЕГРП открываются также для записей о правах и сделках: с предприятием, участками недр. Объединенный раздел открывается для внесения записей о правах на общее имущество многоквартирного дома.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

подраздел I - описание объекта недвижимого имущества;

подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества;

подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Записи в подраздел I могут вноситься на основании иных документов в случаях, установленных комментируемым Законом.

Формы подраздела I соответствуют видам недвижимого имущества: земельному участку (форма I-1), зданию или сооружению (форма I-2), жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (форма I-3), участку лесного фонда (леса) (форма I-4), предприятию (форма I-5), участку недр, многолетним насаждениям (форма I-6). В отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и иных объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений), являющихся общим имуществом в многоквартирном доме, находящихся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, используются те же формы I-1, I-2, I-3, но в их заголовках указывается, что эти объекты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Подраздел II содержит записи о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах, о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимого имущества.

Основанием для внесения записи о праве является правоустанавливающий документ или совокупность документов, свидетельствующих о приобретении права на объект недвижимости.

В этот же подраздел вносятся записи о прекращении зарегистрированного права.

Источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений).

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части:

подраздел III-1 - для записей об аренде;

подраздел III-2 - для записей об ипотеке;

подраздел III-3 - для записей о сервитуте;

подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке, договорах участия в долевом строительстве, сделках об уступке прав по договору участия в долевом строительстве и т.п.);

подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);

подраздел III-7 - для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса).

В графе "Особые отметки регистратора" указываются сведения об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия (выявленным объектам культурного наследия), о наличии правопритязаний, об оспаривании в судебном порядке права на объект недвижимого имущества, о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника этого жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника этого жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, иные сведения, предусмотренные настоящими Правилами, другими нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, а также определенные нормативными правовыми актами Министерства юстиции Российской Федерации.

Сведения о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, об оспаривании в судебном порядке права на объект недвижимого имущества вписываются на основании судебного акта с указанием наименования суда и реквизитов этого акта.

При государственной регистрации права хозяйственного ведения или права оперативного управления на объект недвижимого имущества, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в случае отсутствия в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на этот объект в графе "Особые отметки регистратора" пишется слово "собственник" и указывается наименование собственника недвижимости.

Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав

Комментарий к статье 13

В пункте 1 ст. 13 комментируемого Закона названы стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: прием и регистрация документов, представленных для государственной регистрации прав; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Подробная характеристика порядка проведения государственной регистрации прав дана в Методических рекомендациях, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. N 184 (в ред. от 19 января 2005 г.).

Прием документов, представленных для государственной регистрации прав, осуществляется в соответствии со ст. 16 - 18 Закона. Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица. Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов. Пункт 9 Методических рекомендаций, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. N 184, рекомендует должностным лицам, осуществляющим государственную регистрацию прав, осуществлять следующие действия при приеме документов:

установить личность заявителя (заявителей) и проверить полномочия представителя правообладателя и (или) участников сделки действовать от их имени, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

проверить соответствие указанных в заявлении о государственной регистрации данных (сведений) аналогичным данным (сведениям), содержащимся в представленных (предъявленных) на государственную регистрацию документах, а также удостовериться в наличии в заявлении подписи заявителя и даты его представления;

проверить наличие всех документов, необходимых для проведения государственной регистрации;

проверить соответствие представленных документов требованиям, установленным ст. 18 Закона;

в случаях, когда представленные копии документов не заверены в установленном законодательством Российской Федерации порядке, сличить копии документов с их подлинными экземплярами и сделать на них надпись об их соответствии подлинным экземплярам;

в случае установления факта несоответствия представленных документов требованиям Закона, в том числе отсутствия всех необходимых для государственной регистрации документов, обратить внимание заявителя на данный факт, а также на то, что указанное обстоятельство может препятствовать проведению государственной регистрации, о чем сделать отметку на подлинном экземпляре, а также на копии расписки в получении документов на государственную регистрацию;

внести в соответствии с Правилами ведения книг учета документов записи о принятии документов в книгу учета входящих документов с указанием даты и времени их получения с точностью до минуты;

выдать заявителю расписку в получении документов на государственную регистрацию.

Регистрация представленных на государственную регистрацию документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. N 343.

На стадии правовой экспертизы документов и проверки законности сделки производится:

проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов;

если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствия законным требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

принятие по результатам правовой экспертизы одного из следующих решений: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) осуществляется проверка право- и дееспособности сторон (ст. 17, 21, 48, 49 ГК РФ); наличия полномочий у представителей (ст. 182 ГК РФ), если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (ст. 432 ГК РФ); соблюдения формы договора, установленной законом или соглашением сторон (ст. 164, 434 ГК РФ); принадлежности имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочий по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (ст. 9, п. 1 ст. 20 Закона); соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (п. 2 и 3 ст. 209 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона).

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки призваны обеспечить защиту конституционных прав собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости, а также создает дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости в Российской Федерации.

В рамках стадии установления оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав проверяется отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, устанавливается действительность поданных заявителем документов и наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона).

При отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, а также для прекращения государственной регистрации прав в Единый государственный реестр прав в установленном Законом и Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе актами Министерства юстиции Российской Федерации, порядке вносятся записи о праве, ограничении (обременении) права или сделке (п. 1 ст. 13, ст. 19, 20 Закона).

Заключительной стадией процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. В соответствии со ст. 14 Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, а проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок - специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки.

Пункт 2 ст. 13 комментируемого Закона определяет особенности государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц, а также государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества.

В Законе установлено два правовых режима регистрации ограничений (обременений) прав:

по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;

по инициативе органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Если ограничение (обременение) права в соответствии с п. 2 ст. 13, п. 3 ст. 28 Закона регистрируется не по заявлению правообладателя, то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в письменной форме уведомляет правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости о проведенной государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Запись о вещном праве в Едином государственном реестре прав выступает обязательной юридической предпосылкой возникновения правоотношений, связанных с государственной регистрацией перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества. В случаях, когда заявитель ходатайствует о государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о вещном праве, государственная регистрация приостанавливается в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона.

Правоприменительная практика регистрирующих органов свидетельствует о том, что при государственной регистрации перехода права на основании сделки проверяется факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества, например исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (п. 1 ст. 157 ГК РФ), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (ст. 491 ГК РФ) и т.д.

В пункте 2 данной статьи законодатель также регламентирует общественные отношения, возникающие при приобретении федеральными органами исполнительной власти у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах за счет средств федерального бюджета в целях предоставления их гражданам. Нормативно закрепляется, что государственной регистрации государственных контрактов, предусматривающих приобретение таких жилых помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", не требуется. Государственная регистрация перехода права собственности на указанные жилые помещения осуществляется в течение не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для такой государственной регистрации. Приведенные правовые положения направлены на поддержку рынка недвижимости в Российской Федерации и создание эффективных механизмов государственного управления этим рынком.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а ипотеки жилых помещений - не позднее пяти рабочих дней с указанного дня. Законодательное закрепление сроков государственной регистрации прав служит гарантией защиты прав собственников и обладателей иных прав, а установление сокращенных сроков регистрации ипотеки жилых помещений призвано стимулировать развитие ипотечной системы жилищного обеспечения и ипотечного кредитования.

Абзац 2 п. 3 статьи 13 настоящего Федерального закона введен Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ).

Комментируемый пункт введен Федеральным законом от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ. Он запрещает должностным лицам регистрирующих органов отказывать заявителям в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав

Комментарий к статье 14

По своей сути государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подтверждением данного факта является выдача свидетельства о государственной регистрации права либо - при регистрации договоров и иных сделок - совершение специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Важно понимать, что свидетельство о государственной регистрации права не является правоустанавливающим документом, а носит лишь правоподтверждающий характер. Основаниями же наличия права служат документ, устанавливающий права конкретного лица (лиц) в отношении того или иного объекта недвижимости, а также запись в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан по ходатайству правообладателя выдать свидетельство о государственной регистрации прав. Как правило, при обращении с заявлением о регистрации права правообладатель указывает в заявлении о необходимости в выдаче свидетельства. Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то орган по регистрации не обязан его выдавать. Право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с момента выдачи свидетельства.

В пункте 1 ст. 2 Закона о регистрации прав сформулирован важнейший принцип, присущий многим системам регистрации, - принцип достоверности: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Запись в Едином государственном реестре прав свидетельствует о наличии права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Даже при утрате собственником правоустанавливающих документов на недвижимость нет необходимости в их восстановлении, получении дубликатов нотариально удостоверенных договоров и пр. Право не прекращается и не требует дополнительного подтверждения, пока в Едином государственном реестре прав существует соответствующая запись.

Настоящий Закон не предусматривает выдачу дубликатов свидетельств о праве собственности. Отношения по выдаче дубликатов правоподтверждающих документов урегулированы Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах (Приказ Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. N 226, в редакции от 6 декабря 2006 г.). В указанном документе закреплена возможность выдачи по ходатайству правообладателя нового свидетельства о праве собственности взамен ранее утерянного, пришедшего в негодность. Свидетельство может быть выдано правообладателю в течение срока, пока право, о выдаче свидетельства на которое он ходатайствует, принадлежит ему согласно записям Единого государственного реестра прав. Повторное свидетельство выдается на основании соответствующего заявления правообладателя и при условии уплаты государственной пошлины в установленном законом размере. Срок выдачи дубликата свидетельства не должен превышать один месяц со дня подачи заявления.

В этом случае на лицевой стороне свидетельства указываются слова "повторное, взамен свидетельства", а далее - серия, номер и дата выдачи предыдущего (предыдущих) свидетельства (свидетельств). При этом графа "Дата выдачи" вновь выдаваемого свидетельства заполняется, в иные графы свидетельства вносятся сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на дату его выдачи, указанную в свидетельстве (то есть на дату заполнения свидетельства и его подписания государственным регистратором). На основании п. 73 Правил ведения Единого государственного реестра прав свидетельства выдаются собственникам недвижимого имущества и обладателям иных вещных прав на него.

Наличие права на недвижимость, а также отсутствие ограничений (обременений) в отношениях правообладателя с третьими лицами могут подтверждаться выпиской из Единого государственного реестра прав, а не только подлинником правоподтверждающего документа, после выдачи которого может пройти несколько лет. Не следует отождествлять наличие зарегистрированного права со свидетельством о государственной регистрации права, так как на практике во многих случаях даже после прекращения права на объект недвижимого имущества свидетельство о государственной регистрации права и/или правоустанавливающий документ с регистрационной надписью на нем остаются у прежнего правообладателя.

Свидетельство о государственной регистрации права представляет собой документ, форма которого закреплена в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Приложение N 14) (Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г.? в редакции от 22 ноября 2006 г.). Свидетельство содержит данные о наименовании органа по регистрации прав, выдавшего свидетельство, дате выдачи, документе - основании права, субъекте, объекте виде права, кадастровый или условный номер объекта, существующие ограничения (обременения) права. В нижней части свидетельства указываются дата и номер регистрации, которые совпадают с аналогичными данными в Едином государственном реестре прав.

В обязательном порядке свидетельство удостоверяется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и подписью государственного регистратора.

В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей. В случае общей долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников.

Свидетельство о государственной регистрации прав - документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, специальных красок и пр.

Специальная регистрационная надпись, подтверждающая государственную регистрацию договора или иной сделки, совершается путем проставления и заполнения специального штампа, описание которого содержится в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Приложение N 15) (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г., в редакции от 22 ноября 2006 г.).

Штамп содержит следующие реквизиты.

В верхней части штампа - наименование органа, осуществившего государственную регистрацию соответствующей сделки;

"Произведена государственная регистрация". В данной строке указывается вид сделки;

"Дата регистрации";

"Номер регистрации". Указывается номер регистрации, сформированный и присвоенный в соответствии с п. 12 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

"Регистратор". Записи в штампе специальной регистрационной надписи удостоверяются подписью государственного регистратора. После подписи проставляются фамилия и инициалы регистратора.

Специальная регистрационная надпись скрепляется печатью органа, осуществившего государственную регистрацию соответствующего договора, сделки.

Абзац 2 п. 2 комментируемой статьи применяется к правоотношениям, возникшим с момента вступления в силу комментируемого Закона до 1 января 2005 г., т.е. до момента вступления в силу Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ.

Таким образом, свидетельства о государственной регистрации, формы которых были введены отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов и которые были выданы правообладателям с 31 января 1998 г. по 31 декабря 2004 г., признаются юридически действительными. Выдача свидетельства, форма которого установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производится по желанию правообладателя.

Статья 15. Государственный регистратор

Комментарий к статье 15

Государственная регистрация как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав осуществляется государственным регистратором - государственным гражданским служащим Российской Федерации.

Руководители органов по государственной регистрации, именуемые главными государственными регистраторами (далее - государственные регистраторы), назначаются на должность и освобождаются от должности Министерством экономического развития и торговли РФ. В то же время государственные регистраторы, возглавляющие обособленные подразделения органов по государственной регистрации, назначаются и освобождаются от должности Федеральной регистрационной службой.

Иные государственные регистраторы - работники органов по государственной регистрации, в том числе их территориальных подразделений, а также работники федерального органа в области государственной регистрации, назначаются и освобождаются от должности руководителями данных органов, главными государственными регистраторами.

Пункт 2 комментируемой статьи регламентирует основные требования, предъявляемые к лицам, претендующим на замещение должности государственного гражданского служащего - государственного регистратора.

Данные лица должны иметь:

высшее юридическое образование, опыт работы по юридической специальности (не менее трех лет) или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав (не менее двух лет), и пройти соответствующие курсы;

иное высшее профессиональное образование, опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав (не менее трех лет), и пройти соответствующие курсы.

Лица, отвечающие вышеуказанным требованиям, должны сдать квалификационный экзамен, в соответствии с установленными требованиями.

Пункт 3 комментируемой статьи определяет, что государственный регистратор является федеральным государственным служащим, в то время как иные работники (должностные лица) органа, осуществляющего государственную регистрацию прав - государственные служащие. Различие данных должностей приводится в ст. 8 Федерального закона от 27 июля 2004 г. N 79-ФЗ "О государственной гражданской службе Российской Федерации".

Согласно этой статье должности федеральной государственной гражданской службы учреждаются федеральным законом или указом Президента Российской Федерации, а должности государственной гражданской службы субъектов Российской Федерации - законами или иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации с учетом положений вышеуказанного Федерального закона в целях обеспечения исполнения полномочий государственного органа либо лица, замещающего государственную должность.

Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав

Комментарий к статье 16

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Для правообладателей и уполномоченных лиц государственная регистрация не является их обязанностью, а рассматривается как акт их волеизъявления, а вот для приставов-исполнителей это является должностной обязанностью.

В соответствии со ст. 185 и 186 ГК РФ доверенностью признается письменное полномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное полномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. В нем должны быть обязательно указаны срок действия, полномочия представителя, дата выдачи и т.д. Если не указана дата выдачи доверенности, то она не имеет юридической силы.

На практике возникают ситуации, когда одна из сторон договора, в результате которого переходят права на недвижимое имущество, уклоняется от государственной регистрации. В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения, вынесенного судом по требованию другой стороны.

Перечень документов, которые необходимы для представления на регистрацию совместно с заявлением, раскрывается в ст. 17 и гл. IV комментируемого Закона.

Согласно ст. 124 и 125 ГК РФ, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования, выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. Своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности органы государственной власти от имени Российской Федерации и субъектов РФ, а органы местного самоуправления - от имени муниципальных образований. Юридические лица и граждане вправе действовать от имени данных лиц только по их специальному поручению и в случаях и порядке, которые предусмотрены в нормативно-правовых актах. Государственная пошлина в случае регистрации прав на недвижимое имущество, когда стороной выступает один из указанных субъектов, не взимается.

Документами, удостоверяющими личность, помимо паспорта, в частности, могут быть: заграничный паспорт - для постоянно проживающих за границей граждан, которые временно находятся на территории Российской Федерации; свидетельство о рождении - для лиц, не достигших 16 лет, и т.д.

Личность иностранных граждан и лиц без гражданства устанавливается на основе вида на жительство либо национального паспорта с отметкой о регистрации в ОВД или других уполномоченных органах (Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г.).

К документам об уплате государственной пошлины относятся квитанции, платежные поручения.

К учредительным документам юридического лица относятся учредительный договор, устав, изменения в учредительные документы и т.д.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. С указанной в ней даты начинается проведение регистрационных действий и исчисление сроков для государственной регистрации, по общему правилу это месяц, но есть и специальные правила, например для снятия обременения (ипотеки) установленным сроком является 3 рабочих дня.

Статья закрепляет норму о том, что подлежащее государственной регистрации право считается возникшим, а сделка зарегистрированной с момента такой регистрации.

Статья 17. Основания для государственной регистрации прав

Комментарий к статье 17

Пункт 1 комментируемой статьи приводит перечень оснований, устанавливающих наличие, возникновение, прекращение, переход и ограничение (обременение) права:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

В соответствии с Законом о регистрации акт органа государственной власти или местного самоуправления является основанием для регистрации прав, если он предусмотрен законом в качестве основания возникновения гражданских прав, издан уполномоченным органом в рамках его компетенции и в установленном законодательством порядке, а также содержит сведения об объекте недвижимого имущества, его правообладателе и виде права;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Сюда можно отнести договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением, аренды, об ипотеке, доверительного управления имуществом, договоры участия в долевом строительстве;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения.

Под актами (свидетельствами) о приватизации жилых помещений понимаются свидетельства о праве собственности на жилые помещения, выдаваемые в соответствии с Законом о приватизации жилых помещений. Под приватизацией жилых помещений понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;

свидетельства о праве на наследство.

В соответствии со ст. 1152 ГК установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. В данном случае государственная регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Государственная регистрация прав проводится на основании свидетельств о праве на наследство, которые по желанию наследников могут быть выданы всем наследникам вместе или каждому в отдельности, на все наследство в целом или на его отдельные части;

вступившие в законную силу судебные акты.

Под судебными решениями понимаются решения судов общей юрисдикции, арбитражных судов и третейских судов. Судебное решение считается вступившим в законную силу по истечении срока на кассационное обжалование и опротестование, если речь идет о судах общей юрисдикции, и апелляционное обжалование (в случае арбитражных судов) либо если решение вообще не было обжаловано или опротестовано. Обжаловано оно может быть сторонами, а также другими лицами, участвующими в деле. Признанное судом право подлежит государственной регистрации на общих основаниях - в порядке, установленном для регистрации любых вещных прав на недвижимость;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

К ним относятся свидетельства о праве собственности на земельный участок, на жилище и т.п.;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, в том числе: выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, который был предоставлен ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного хозяйства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;

либо, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества (помимо правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, представления которого не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке):

декларация об объекте недвижимого имущества, подтверждающая факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство);

технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, подтверждающие факт создания такого объекта на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). До 1 января 2010 г. технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке;

документы, подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства (помимо правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, представления которого не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке);

разрешение на строительство, проектная документация, документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства;

разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в комментируемом пункте, не допускается.

Статья 18. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

Комментарий к статье 18

Согласно п. 1 ст. 18 комментируемого Закона правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав.

При этом сведения, которые необходимо внести в Единый государственный реестр прав об объекте недвижимости (в зависимости от вида объекта недвижимого имущества), указаны в п. 6 ст. 12 Закона, в разделе III, п. 45 Правил ведения ЕГРП. О виде права - в п. 38 Правил ведения ЕГРП. О правообладателе, стороне сделки, лице, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права или чьи права ограничиваются (обременяются), - в п. 6 ст. 12 Закона, в п. 18 Правил ведения ЕГРП.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.

В соответствии с п. 2 ст. 18 Закона фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их места нахождения.

Согласно п. 18 Правил ведения ЕГРП в Едином государственном реестре прав соответствующие графы листов записи подразделов II и III должны отражать информацию:

для физических лиц - о фамилии, имени, отчестве, дате рождения, удостоверяющем личность документе и его реквизитах, адресе постоянного места жительства или преимущественного пребывания;

для юридических лиц - о полном наименовании, индивидуальном номере налогоплательщика, дате и месте государственной регистрации, номере документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адресе (месте нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности).

Если на государственную регистрацию был представлен документ (документы), имеющий подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в нем исправления, документ, исполненный карандашом, а также документ с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать его содержание, такой документ согласно п. 3 ст. 18 Закона не подлежит приему на государственную регистрацию.

Любые приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены, в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например участников сделки, подписавших документ.

Представленные на государственную регистрацию документы, в отношении которых у государственного регистратора возникли сомнения в их подлинности или в достоверности содержащихся в них сведений, могут быть направлены на подтверждение их подлинности или достоверности содержащихся в них сведений (п. 1 ст. 19 Закона) в издавший их орган государственной власти (орган местного самоуправления) или лицам, их подписавшим, удостоверившим (например, соответствующему нотариусу).

Абзац 2 п. 4 определяет, что форма выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок устанавливается федеральным органом в области государственной регистрации, а абзац 4 предписывает федеральному органу исполнительной власти, уполномоченному на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности, устанавливать форму декларации об объекте недвижимого имущества.

Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок выдается органом местного самоуправления в целях государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии со ст. 25.2 настоящего Закона в случае предоставления земельного участка гражданину для ведения личного подсобного хозяйства. Необходимый объем сведений о недвижимости приведен в Приказе Федеральной регистрационной службы от 29 августа 2006 г. N 146 "Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок".

Декларация об объекте недвижимого имущества является документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется разрешение на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества.

Форма декларации об объекте недвижимого имущества определена в Приказе Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 августа 2006 г. N 232 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества".

Комментируемые положения Закона и разработанная на их основе форма декларации об объекте недвижимого имущества явились предметом рассмотрения Верховного Суда Российской Федерации.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2009 г. N ГКПИ09-484 по заявлению Р.Б. Гриба абзац 4 п. 2 Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 августа 2006 г. N 232 признан недействующим в части, исключающей возможность регистрации в упрощенном порядке объекта недвижимого имущества в виде жилого строения, пригодного для постоянного проживания граждан, расположенного на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

В абзаце 5 комментируемого пункта законодатель регламентирует ситуацию, связанную с изменением сведений об объекте недвижимого имущества и внесением уточненных данных в ЕГРП. Уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации, на основании представленного органом кадастрового учета в соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта недвижимого имущества.

Согласно части 1 ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета в срок не более пяти рабочих дней со дня завершения кадастрового учета представляет документы о данном учете в государственные органы, определенные Правительством Российской Федерации. При этом в случае, если в соответствии с кадастровыми сведениями право на объект недвижимости зарегистрировано, орган кадастрового учета в срок не более трех рабочих дней со дня завершения кадастрового учета, который осуществлялся в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимости или прекращением существования такого объекта недвижимости, представляет документ об указанном учете в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Состав сведений, содержащихся в представляемых органом кадастрового учета документах, устанавливается Правительством Российской Федерации. Особенности информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости установлены в Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 августа 2008 г. N 618 "Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости".

Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ дополнил п. 4 ст. 18 настоящего Закона нормативным установлением, в соответствии с которым отсутствие в кадастровом паспорте земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо в кадастровом паспорте здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства сведений о таком объекте недвижимого имущества в объеме, необходимом в соответствии с ч. 4 ст. 14 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", не может являться основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или сделок с ним либо для отказа в осуществлении данной государственной регистрации.

На основании части 4 ст. 14 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Конкретный перечень сведений об объектах недвижимого имущества, содержащихся в кадастровых паспортах, определен Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 февраля 2008 г. N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка".

В кадастровых паспортах зданий и сооружений указываются: вид объекта недвижимого имущества; кадастровый номер; инвентарный номер; описание объекта (наименование, адрес, основная характеристика, назначение, этажность, год ввода в эксплуатацию (завершения строительства)), кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект, предыдущие кадастровые номера. В кадастровых паспортах помещений указываются: кадастровый номер; инвентарный номер; описание объекта (адрес, этаж, общая площадь, назначение, вид помещения), предыдущие кадастровые номера. В кадастровом паспорте земельного участка содержатся сведения о кадастровом номере, предыдущих номерах, местоположении, категории земель, площади, разрешенном использовании, фактическом использовании, сведения о правах и др.

Правоустанавливающие и иные необходимые для государственной регистрации прав документы представляются в порядке, установленном п. 5 ст. 18 настоящего Закона.

Документы о сделках, совершенных в простой письменной форме, являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Верность копий документов может быть удостоверена нотариусом, организацией, выдавшей документ. Копии актов органов государственной власти, органов местного самоуправления (п. 5 ст. 18 Закона), а также копии судебных актов и актов, вынесенных органами, наложившими арест (ст. 28 Закона), должны быть заверены в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.

Абзацы 6 - 8 определяют круг лиц, уполномоченных получать свидетельство о государственной регистрации прав, закладную и иные документы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Абзац 9 п. 5 комментируемой статьи введен Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ. Он расширил перечень субъектов, имеющих право получать в регистрирующих органах свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы, дополнив его судебными приставами-исполнителями.

Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав

Комментарий к статье 19

Комментируемая статья определяет порядок и основания для приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное приостановление возможно по инициативе государственного регистратора, а также на основании волеизъявления заявителей.

Государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав в следующих случаях:

при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, например при представлении для государственной регистрации не всех требующихся документов;

при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Необходимо отметить, что в случае государственной регистрации прав на основании судебного акта приостановление может быть применено только при наличии сомнений в подлинности представленных документов.

В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителя либо заявителей с указанием оснований для такого приостановления, а также принять меры для получения дополнительных сведений, подтверждения подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. В качестве таких мер может быть применен запрос вышеуказанных сведений у уполномоченных органов либо организаций в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 8 комментируемого Закона. Заявитель также вправе самостоятельно устранить причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, например представив требующиеся документы.

В пункте 2 комментируемой статьи установлен максимальный срок, на который государственная регистрация может быть приостановлена по основаниям, указанным в п. 1. Данный срок составляет один месяц, не включая срок, указанный в п. 3 ст. 13 комментируемого Закона. В случае если причины, препятствующие государственной регистрации прав, не будут устранены в течение вышеуказанного срока, государственный регистратор обязан отказать в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает максимальный срок, на который государственная регистрация может быть приостановлена по инициативе правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. Данный срок составляет три месяца, причем срок, указанный в п. 3 ст. 13 комментируемого Закона, истекший до приостановления, не засчитывается в новый срок. Основанием для такой приостановки является волеизъявление вышеуказанных лиц, оформленное в письменном виде на бланке установленного образца, содержащее причины и сроки приостановления.

Данный пункт комментируемой статьи также предусматривает возможность приостановления государственной регистрации прав на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. Такое приостановление возможно на срок не более одного месяца в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким же заявлением. Государственный регистратор обязан отказать в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, если причины, препятствующие государственной регистрации прав, не были устранены в вышеуказанный срок. Под причиной в данном случае понимается волеизъявление одной из сторон о возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в то время как волеизъявление другой стороны, отсутствует. Исходя из этой ситуации, способом устранения данной причины может являться либо заявление другой стороны о возврате документов без проведения государственной регистрации прав, либо заявление первоначально обратившейся стороны о возобновлении государственной регистрации.

В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить об этом стороны договора с указанием оснований для приостановления.

В соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ данный пункт комментируемой статьи претерпел некоторые изменения, в частности был дополнен новыми положениями. Согласно этим положениям, правила данного пункта, регламентирующие порядок и сроки приостановления государственной регистрации прав, не применяются к государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, в случае если это жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом. В этом случае приостановление государственной регистрации прав возможно на основании совместного заявления сторон сделки, с обязательным приложением документа, подтверждающего согласие на это кредитора или заимодавца.

Пункт 4 комментируемой статьи предусматривает возможность приостановления государственной регистрации на основании определения или решения суда. Срок приостановления в данном случае будет неопределенным, так как зависит от окончания судебного процесса, а не от действий государственного регистратора или правообладателя. Приостановление государственной регистрации прав на этом основании сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

Также предусматривается приостановление государственной регистрации прав на основании решения о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества. Приостановление на этом основании возможно, если вышеуказанное решение поступит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав. В этом случае срок приостановления устанавливается до даты снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

По общему правилу государственный регистратор обязан в срок, составляющий не более пяти рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав, в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях такого приостановления.

Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав

Комментарий к статье 20

Комментируемый пункт содержит основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовые положения ст. 20 Закона носят двойственный характер. С одной стороны, они направлены на обеспечение безопасности и защиту прав участников гражданского оборота при регистрации прав и осуществлении сделок с недвижимым имуществом. С другой стороны, они ограничивают возможность выборочного правоприменения со стороны регистрирующих органов, судов и судебных приставов-исполнителей.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает особенности отказа в государственной регистрации отдельных видов договоров.

Согласно п. 2 ст. 29 Закона, в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пункт 5 ст. 21 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает, что мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации.

Помимо предусмотренных п. 1 ст. 20 настоящего Закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано по основаниям, закрепленным в п. 3.1 ст. 25.1 Закона:

1) при наличии государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2) в случае непредставления договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом п. 1 ст. 20 настоящего Закона (п. 1 ст. 28 Закона).

Пункт 1.1 введен Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ. Он закрепляет исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав по требованию судебного пристава-исполнителя.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Смысл приведенного положения заключается в том, что предметом спора является не правомочие в отношении земельного участка, а размеры участка. Исходя из этого, в государственной регистрации права на земельный участок не может быть отказано.

Решение об отказе в государственной регистрации принимается в течение срока государственной регистрации. В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации заявителю в срок не позднее пяти дней после истечения срока, установленного для рассмотрения заявления, должно быть направлено письменное сообщение о причинах отказа. Законом предусматривается возможность обжалования отказа в государственной регистрации прав либо уклонения соответствующего органа от государственной регистрации в судебном порядке.

Пункт 4 комментируемой статьи закрепляет возможность прекращения процедуры государственной регистрации прав на основании заявлений сторон договора. Законодатель возлагает на государственного регистратора обязанность в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. Прекращение государственной регистрации прав, установленных решением суда, производится только на основании судебного акта. Если государственная регистрация прав проводится по требованию судебного пристава-исполнителя, она может быть прекращена только по требованию судебного пристава-исполнителя.

Правовая природа отказа в государственной регистрации прав и прекращения государственной регистрации прав носит различный характер. Субъектом отказа в государственной регистрации выступает от имени регистрирующего органа государственный регистратор. Субъектами прекращения государственной регистрации права могут являться стороны договора, а также судебные приставы-исполнители. Отказ в государственной регистрации прав не предполагает возможности возврата уплаченной за государственную регистрацию прав государственной пошлины. При прекращении же государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Статья 21. Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав

Комментарий к статье 21

Положения комментируемой статьи регламентируют порядок и сроки исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав. Само понятие технической ошибки не определено комментируемым Законом и действующим законодательством. Исходя из существующей практики, ошибки носят в основном грамматический характер (опечатки в наименованиях организаций, Ф.И.О. правообладателей, адресах), а также проявляются в виде несоответствия сведений об объекте недвижимого имущества (например, общая площадь объекта), содержащихся в ЕГРП, с аналогичными сведениями в правоустанавливающих документах.

Данный пункт комментируемой статьи определяет, что ошибки такого рода исправляются государственным регистратором в течение трех дней после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. При этом все участники отношений (правообладатели, стороны сделок, заявители, органы государственной власти и местного самоуправления), возникающих при государственной регистрации прав, должны быть извещены об исправлении технической ошибки в письменной форме также в трехдневный срок.

Исправление таких ошибок возможно лишь в случае отсутствия у государственного регистратора оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. В этом случае государственный регистратор составляет акт в письменной форме, в котором фиксируется факт совершения технической ошибки, дата совершения, характер ошибки, возможность и способ ее устранения. В соответствии с данным актом происходит списание и уничтожение свидетельств о государственной регистрации права, изготавливаемых на бланках строгой отчетности, выдача новых, а также исправление сведений на штампах о государственной регистрации.

Пункт 2 комментируемой статьи регламентирует действия государственного регистратора при обнаружении технической ошибки и наличии оснований полагать, что ее исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. Факт наличия таких оснований устанавливается самим государственным регистратором, то есть на основании его субъективной оценки сложившейся ситуации. В этом случае регистрирующий орган должен обратиться в суд и исправление технической ошибки будет произведено на основании судебного решения.

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает, что вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате совершения технической ошибки, возмещается в соответствии со ст. 31 комментируемого Закона. В данном случае вред может быть как имущественного, так и неимущественного характера.

Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ

ВИДОВ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Статья 22. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним

Комментарий к статье 22

В соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В силу прямого указания закона предприятие как имущественный комплекс является объектом недвижимости.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Регистрация прав на отдельные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с такими объектами подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в общем порядке, предусмотренном комментируемым Законом, в территориальном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения данных объектов (п. 1 комментируемой статьи).

В том случае, если к моменту регистрации ограничения (обременения) прав на объект недвижимого имущества, сделки в отношении объекта недвижимости данный объект включен в состав предприятия как имущественного комплекса и данное предприятие зарегистрировано в порядке, предусмотренном настоящим Законом, взаимодействие между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Служба) и территориальным органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - территориальный орган Службы) осуществляется в порядке, предусмотренном п. 20 Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в ЕГРП и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами (далее - Правила, утверждены Приказом Министерства юстиции России от 4 марта 2005 г. N 16, в редакции Приказа от 20 декабря 2007 г. N 245).

Так, на основании выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, направленной территориальным органом Службы, Службой заполняется лист об изменениях, в котором указываются предусмотренные Правилами сведения. Заполненный лист записи об изменениях прилагается к подразделу I-5 соответствующего раздела ЕГРП. В срок, не превышающий трех дней со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРП, о произведенных изменениях в письменной форме уведомляется правообладатель (п. 20 Правил). Таким образом, в описанном случае не требуется подачи правообладателем заявления о внесении изменений в ЕГРП.

В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводится Службой (п. 2 комментируемой статьи, п. 1 ст. 9 настоящего Закона).

Исходя из толкования ст. 132 ГК РФ, предприятием как объектом недвижимости может быть имущественный комплекс, как содержащий в своем составе недвижимые вещи, так и не включающий в себя таких вещей или прав на них.

Комментируемый Закон не содержит изъятий в отношении регистрации предприятия как имущественного комплекса, не содержащего в своем составе объектов недвижимого имущества и (или) прав на них. Особенностью регистрации такого предприятия является то, что в соответствии с подп. 4 п. 7 Правил, п. 35-2 Правил ведения ЕГРП (утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, в редакции Постановлений Правительства РФ от 23 декабря 1999 г. N 1429, от 3 октября 2002 г. N 731, от 3 сентября 2003 г. N 546, от 12 ноября 2004 г. N 627, от 22 ноября 2006 г. N 710) в графу "Состав" подраздела I-5 ЕГРП вносятся слова "Объекты недвижимого имущества отсутствуют".

Следует отметить, что регистрация предприятия как имущественного комплекса, не имеющего в своем составе объектов недвижимости и (или) прав на них, в порядке, предусмотренном комментируемым Законом, практически не производилась. Представляется, что причиной этого является наличие в действующем гражданском законодательстве достаточного количества инструментов для совершения сделок с входящими в имущественный комплекс предприятия движимыми вещами.

Для государственной регистрации права на предприятие как имущественный комплекс в Службу представляются следующие документы (примерный перечень).

Заявление.

Нотариально удостоверенная доверенность. Доверенность, выданная юридическим лицом, должна быть подписана руководителем юридического лица и содержать печать юридического лица.

Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Учредительные документы юридического лица. Свидетельства о постановке на налоговый учет, о регистрации юридического лица. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, выданная не позднее чем за месяц до даты обращения с заявлением о государственной регистрации прав.

Справка о присвоении кодов статистики юридическому лицу.

Свидетельства о регистрации прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия.

Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документы, представляемые на государственную регистрацию.

Акт инвентаризации предприятия.

Бухгалтерский баланс с приложениями.

Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия.

Перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указание кредиторов, характера, размеров и сроков их требования.

Документы, содержащие описание объектов недвижимости, входящих в состав предприятия (кадастровые паспорта объектов).

В соответствии с п. 2 комментируемой статьи зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Как уже указывалось выше, порядок взаимодействия Службы и территориальных органов Службы, особенности ведения ЕГРП в таких случаях регламентируются разделом III Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в ЕГРП и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами.

После приема заявления о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним во все разделы ЕГРП, открытые на входящие в состав предприятия объекты недвижимости, вносятся записи о наличии правопритязаний. С этой целью Служба не позднее следующего рабочего дня с даты приема документов на государственную регистрацию права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним направляет в территориальный орган Службы сообщение, содержащее сведения о принятии документов на государственную регистрацию, а также запрос о наличии зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на объект, входящий в состав предприятия, о наличии поступивших в территориальный орган Службы решений (постановлений, определений) о наложении ареста на данные объекты недвижимости или запрета совершать с ними определенные действия, в том числе регистрационные действия, о наличии в ЕГРП актуальных записей о правопритязаниях в отношении данного объекта, а также о заявленных в судебном порядке правах требования на указанный объект (п. 14 Правил).

Территориальный орган Службы не позднее следующего рабочего дня с момента получения запроса Службы направляет в Службу выписку из ЕГРП, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, входящий в состав предприятия, ограничениях (обременениях) прав на него, о наличии правопритязаний и заявленных в судебном порядке правах требования.

В данную выписку включаются, в частности, сведения о наличии поданных на государственную регистрацию сделки, обременения документов в отношении объекта недвижимости, включаемого в состав предприятия, если государственная регистрация по данному поданному пакету документов не произведена, а также сведения о наличии запретов или арестов, наложенных компетентными органами. Копия решения (постановления, определения) о наложении запрета или ареста прилагается к выписке.

Если после направления территориальным органом Службы выписки из ЕГРП поступило решение (постановление, определение) о наложении ареста на входящий в состав предприятия объект недвижимости, о запрете совершать определенные действия с данным объектом, в том числе регистрационные действия, территориальный орган Службы не позднее следующего рабочего дня с момента поступления указанного решения (постановления, определения) направляет в Службу его копию (п. 16 Правил).

Служба не позднее следующего рабочего дня с момента проведения государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним направляет в территориальный орган Службы выписку из ЕГРП, на основании которой территориальный орган Службы:

1) в графу "Особые отметки регистратора" подраздела I раздела ЕГРП, открытого на объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, вносит слова: "Включен в состав предприятия";

2) при проведении Службой государственной регистрации перехода права на предприятие в подраздел II-1 ЕГРП вносит запись о переходе права на объект недвижимости;

3) при проведении Службой государственной регистрации ограничения (обременения) права, договора, на основании которого возникло ограничение (обременение) права на предприятие, вносит в подраздел III ЕГРП запись об ограничении (обременении) права на объект недвижимого имущества (например, при государственной регистрации Службой договора аренды предприятия или договора об ипотеке предприятия, ипотеки предприятия, возникшей на основании закона, запись об аренде вносится в подраздел III-1 ЕГРП, а запись об ипотеке - в подраздел III-2 ЕГРП) (п. 17 Правил).

При принятии решения о прекращении государственной регистрации, отказе в государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним Служба не позднее следующего рабочего дня с момента направления заявителю уведомления о прекращении государственной регистрации или сообщения об отказе в государственной регистрации направляет в территориальные органы Службы заверенную надлежащим образом копию указанного уведомления или сообщения, на основании которой территориальный орган Службы в графе "Особые отметки регистратора" подраздела II-1 ЕГРП погашает запись о правопритязании (п. 19 Правил).

При прекращении предприятия как объекта права и закрытии соответствующего раздела ЕГРП Службой в течение следующего рабочего дня с момента совершения указанного действия в территориальный орган Службы направляется выписка из ЕГРП (приложение N 5), на основании которой территориальный орган Службы погашает в графе "Особые отметки регистратора" подраздела I ЕГРП запись о нахождении объекта недвижимого имущества в составе предприятия.

Запись о нахождении объекта недвижимого имущества в составе предприятия также погашается территориальным органом Службы при проведении государственной регистрации перехода от правообладателя предприятия права на данный объект к иному лицу (не в составе предприятия) (п. 21 Правил).

Правила, принятие которых предусмотрено п. 3 комментируемой статьи, были утверждены Приказом Министерства юстиции России N 16 от 4 марта 2005 г. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним до издания указанного нормативного акта осуществлялась в общем порядке, предусмотренном комментируемым Законом и Правилами ведения ЕГРП.

Статья 22.1. Государственная регистрация прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах

Комментарий к статье 22.1

Комментируемая статья определяет порядок и требования к документам, предъявляемым для государственной регистрации прав на такие виды недвижимого имущества, как гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах. Несмотря на то, что данные объекты непосредственно с землей не связаны, законодатель все же относит их к недвижимому имуществу. Исходя из этого, права, ограничения (обременения), сделки с указанными сооружениями подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов.

Под гидротехническими сооружениями понимаются сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов (рек, озер, морей, грунтовых вод) или для борьбы с разрушительным действием водной стихии. В зависимости от месторасположения они могут быть морскими, речными, озерными, прудовыми. Различаются также наземные и подземные гидротехнические сооружения.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" к гидротехническим сооружениям относятся плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов.

В качестве обязательных приложений к документам, на основании которых осуществляется государственная регистрация прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах, прилагаются планы этих сооружений, в которых схематично обозначено размещение этих сооружений, а также прилагается иная техническая документация.

Статья 22.2. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков

Комментарий к статье 22.2

Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" ЗК РФ и комментируемый Закон были дополнены положениями об образовании, разделе, выделе, объединении и перераспределении земельных участков.

Согласно ст. 11.4 ЗК РФ, раздел земельного участка представляет собой образование нескольких участков из одного. При этом первоначальный участок прекращает свое существование.

Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования, но при этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Объединение в силу ст. 11.6 ЗК РФ подразумевает объединение смежных земельных участков в один. В результате этого образуется один участок, но при этом существование объединяемых смежных земельных участков прекращается. Если они находились в собственности у одного лица, оно является собственником вновь образуемого земельного участка. Если же собственников было несколько, после объединения у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок.

Под перераспределением земельных участков ст. 11.7 ЗК РФ понимается образование из первоначальных смежных участков нескольких других смежных земельных участков. При этом существование первоначальных участков прекращается. Право собственности на вновь образованные в результате перераспределения земельные участки возникает у первоначальных собственников в соответствии с соглашениями между ними об образовании земельных участков.

Еще один способ образования земельных участков - выдел из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - согласно ст. 11.5 ЗК РФ, если первоначальный земельный участок находился в долевой собственности, допускается выдел земельного участка в случае выдела доли или долей из него. В результате образуются один или несколько земельных участков, но первоначальный земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). В этом состоит существенное отличие правовых последствий образования участков путем выдела от образования в виде раздела. Во втором случае существование первоначального участка прекращается. При выделе право собственности на новый участок возникает у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка. Но свое право долевой собственности в отношении изначального участка (измененного земельного участка) он теряет. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Для раздела и выдела земельных участков установлены следующие условия:

сохранение категории земли;

соблюдение минимального размера участка. Так, ст. 33 ЗК РФ определяет порядок установления предельных - максимальных и минимальных размеров предоставления участков. Конкретные размеры участков определяются органами местного самоуправления, а также устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией;

соблюдение правил градостроительной деятельности. Например, если на участке находится один объект недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без образования прочно связанных с участком частей объекта, то такой участок неделим. В таких случаях применяются нормы о регулировании правоотношений по поводу неделимого земельного участка между собственниками помещений в находящемся здании (многоквартирный дом, производственные и административные здания и др.);

отсутствие установленного законодательством запрета раздела земельного участка. Так, например, в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" при выходе одного из членов хозяйства земельный участок разделу не подлежит.

Во всех случаях образования земельных участков их целевым назначением и разрешенным использованием признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых они образованы путем раздела, объединения, перераспределения или выдела.

В соответствии с комментируемой статьей основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с комментируемым Законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Не требуется согласия на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ) принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Если земельный участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, не был зарегистрирован в установленном порядке, это не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на вновь образуемые земельные участки.

В этом случае одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах

Комментарий к статье 23

Комментируемая статья устанавливает правовой режим государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, находящееся в многоквартирных домах.

Пункт 1 ст. 23 указывает на то, что регистрация недвижимого имущества многоквартирного дома соответствует основным принципам государственной регистрации прав на любое другое недвижимое имущество и, хотя действующее законодательство не дает четкого определения понятию "многоквартирный дом", по общему правилу многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования в таком доме.

Согласно ст. 18 ЖК РФ и ст. 558 ГК РФ право собственности на жилое помещение и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации.

Пункт 2 данной статьи указывает на особенность регистрации общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, при совершении регистрационных действий с жилым помещением, расположенным в многоквартирном доме, одновременно с регистрацией права на такое помещение у собственника возникает право долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. К общему имуществу многоквартирного дома законодательно отнесены объекты, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (ст. 36 ЖК РФ).

Однако доля в общем имуществе не имеет самостоятельного правового статуса и является неотъемлемой частью приобретаемого жилого помещения, в связи с чем распоряжение такой долей как самостоятельным объектом невозможно.

Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество

Комментарий к статье 24

Гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает понятие права общей собственности. Имущество, которое находится в собственности у двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Объектом права общей собственности может быть любое имущество, не изъятое из оборота, в том числе и недвижимое. Субъектами права общей собственности являются как физические, так и юридические лица. Участники общей собственности обладают всеми правомочиями собственника, а именно правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом, однако вышеобозначенные правомочия они должны использовать совместно.

Право общей собственности подразделяется на два вида: право общей совместной собственности и право общей долевой собственности.

Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Распоряжение таким имуществом осуществляется исключительно по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка. При условии совершении одним из участников сделки без согласия остальных участников по их инициативе сделка может быть признана недействительной.

Право долевой собственности возникает при условии распределения между сособственниками долей в праве собственности на основании закона либо соглашения между ними. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Но в отличие от совместной собственности участник долевой собственности имеет право распорядиться своей долей по своему усмотрению, при этом соблюдая следующее: в случае возмездного отчуждения доли сособственник должен соблюсти право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). Сущность права преимущественной покупки заключается в следующем: при отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу сособственники имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, исключение составляет продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан оповестить дольщиков в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий предстоящий сделки. При условии, если в течение 30 дней дольщики не изъявили желания приобрести отчуждаемую долю, продавец имеет право продать свою долю третьему лицу. При несоблюдении указанной процедуры дольщики имеют право в течение 3 месяцев потребовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. Также необходимо отметить, что уступка преимущественного права покупки не допускается.

Основываясь на положениях гражданского законодательства, в п. 1 комментируемой статьи указывается на необходимость представления в регистрирующий орган документа, подтверждающего соблюдение права преимущественной покупки. На практике право преимущественной покупки реализуется в следующем: при подаче пакета документов продавец доли в праве общей собственности должен представить либо нотариально удостоверенный отказ сособственников от преимущественной покупки, либо документ, подтверждающий их оповещение надлежащим образом. В случае представления отказа от преимущественного права покупки регистрация перехода права собственности происходит независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных дольщиков.

При условии непредставления указанных документов государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. По истечении срока приостановления государственной регистрации регистратор принимает решение либо о переходе права собственности, либо об отказе в регистрации, если на то имеются основания.

Гражданское законодательство РФ предусматривает возможность изменения долей сособственников общей долевой собственности в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Дольщик, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества при соблюдении установленного порядка его использования, имеет право на увеличение своей доли. Соответственно при увеличении (или уменьшении) доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество дольщики обязаны зарегистрировать такие изменения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В случае если в уполномоченные органы обратился один из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей долевой собственности, то основным условием такой регистрации является наличие письменного согласия остальных дольщиков. Это согласие может быть выражено либо в виде нотариально удостоверенного заявления о перераспределении долей остальных дольщиков, либо в простой письменной форме в виде договора или иного соглашения.

Российским законодательством предусмотрено несколько случаев возникновения права совместной собственности:

у супругов - на имущество, приобретенное во время брака за счет общих доходов супругов, вне зависимости от того, на имя кого из супругов оно приобретено (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ));

у членов крестьянского (фермерского) хозяйства - на предоставленный в собственность крестьянскому (фермерскому) хозяйству или приобретенный им земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов, если договором между членами хозяйства не установлено иное (ст. 257 ГК РФ);

у членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан - на земельный участок, предоставленный для размещения садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения, на земельные участки общего пользования, а также на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким объединением за счет целевых взносов (п. 2 ст. 4, п. 4 ст. 14, п. 2 ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан";

в иных случаях, предусмотренных законом.

Основываясь на п. 3 комментируемой статьи, на государственную регистрацию возникновения, перехода и прекращения права совместной собственности с недвижимым имуществом заявление подает один из правообладателей. Однако законом или соглашением сособственников возможно предусмотреть иной порядок. Необходимо отметить, что при регистрации прекращения права общей совместной собственности учитываются положения не только комментируемого Закона, но и иных нормативно-правовых актов.

Например, ст. 38 СК РФ предусматривает, что раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. Общее имущество супругов может быть разделено по взаимному соглашению супругов, а при желании заключено в нотариально удостоверенной форме. В случае возникновения спора раздел или определение долей на общее имущество супругов производятся в судебном порядке. Соответственно, при регистрации возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, в регистрирующий орган необходимо представить нотариально заверенное согласие супруга на совершение регистрационных действий. При несоблюдении указанного правила супруг, право которого нарушено, имеет право требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Глава 8 СК РФ предусматривает договорный режим имущества супругов, а именно заключается брачный договор, которым признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному заверению. Таким образом, при совершении сделки с общим имуществом супругов и наличии брачного договора представление последнего в регистрирующий орган обязательно.

Порядок распоряжения имуществом фермерского хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства. Распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства. По сделкам, совершенным главой фермерского хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом. Сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах. И при государственной регистрации прав и сделок с общим имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства необходимо представление документа, регламентирующего процесс совершения сделок с недвижимым имуществом.

Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает перечень документов, необходимых для подачи в уполномоченный орган в целях государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом представляются управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд. Таким образом, помимо пакета документов, указанного в ст. 16 настоящего Закона, дополнительно представляются:

выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (далее - Федеральный закон "Об инвестиционных фондах") порядке не ранее десяти дней до даты представления документов на государственную регистрацию;

лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);

правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом "Об инвестиционных фондах".

Государственная регистрация на объект недвижимого имущества, находящийся в собственности владельцев инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда, осуществляется путем внесения в ЕГРП записи о таком праве с указанием, что собственниками данного объекта являются владельцы инвестиционных паев. Однако имена (наименования) владельцев и размер принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности не указываются.

Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

Комментарий к статье 25

Объектом недвижимого имущества признаются земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства) (ст. 130 ГК РФ). Основанием возникновения права собственности на объект недвижимого имущества является его создание, строительство. Однако моментом возникновения права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация, из чего следует, что фактическое строительство здания, строения не влечет возникновения права собственности. Для того чтобы признать право собственности, необходимо зарегистрировать свое право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вновь созданный объект недвижимости. Необходимость регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возникает в случае совершения какой-либо сделки с указанным имуществом, так как совершить сделку с объектом недвижимого имущества возможно лишь после регистрации на него права собственности; если право собственности на него не зарегистрировано, то все совершенные сделки признаются недействительными.

Строительство объекта недвижимости достаточно сложный процесс, и для его начала необходимо получить разрешение на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство (ст. 51 ГрК РФ). По завершении строительства необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 ГрК РФ). Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдаются органами местного самоуправления в области градостроительной деятельности (ст. 8 ГрК РФ).

Пункт 1 комментируемой статьи указывает на то, что созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В соответствии с действующим законодательством на государственную регистрацию необходимо представить: документ, подтверждающий права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.), разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, выданные уполномоченными органами и соответствующие требованиям ГрК РФ, техническую документацию, а именно кадастровый паспорт, справку о присвоении адреса и иные документы на созданный объект недвижимого имущества.

Объект незавершенного строительства также является недвижимым имуществом в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Понятие объекта незавершенного строительства законодательно не закреплено, и, опираясь на существующую практику, можно его сформулировать следующим образом: объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями ГрК РФ, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Пункт 2 комментируемой статьи указывает на то, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов указанных в ст. 25 настоящего Закона. Из чего можно сделать вывод: на государственную регистрацию права собственности объекта незавершенного строительства необходимо представить документ, подтверждающий права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.), разрешение на строительство, выданное уполномоченным органам и соответствующее требованиям ГрК РФ, проектную документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, техническую документацию, а именно кадастровый паспорт, справку о присвоении строительного адреса и иные документы на созданный объект недвижимого имущества, а также документ, подтверждающий факт отсутствия действующего договора подряда на регистрируемый объект.

Одним из основополагающих факторов регистрации права собственности на вновь созданные и не завершенные строительством объекты недвижимого имущества являются надлежащим образом оформленные земельно-правовые отношения. Например, п. 3 комментируемой статьи указывает на то, что в случае если земельный участок, на котором создается объект недвижимости, принадлежит заявителю на праве собственности, то на государственную регистрации прав на создаваемый или созданный объект необходимо представить документ, подтверждающий право собственности на указанный земельный участок. В случае если земельный участок принадлежит заявителю на ином праве (аренды, постоянного бессрочного пользования и т.п.), то на регистрацию представляется документ, подтверждающий указанное право. Однако необходимо учитывать, что разрешенное использование земельного участка должно четко указывать на возможность проведения строительных работ.

Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве

Комментарий к статье 25.1

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом. Положение части 3 ст. 4 распространяется на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г., и не распространяется на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

На основании ст. 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства, договора участия в долевом строительстве осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре перечисленных условий такой договор считается незаключенным.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

На основании п. 2 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляются:

разрешение на строительство;

проектная декларация;

план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, а также

договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство банка.

Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать:

солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика;

переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;

срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.

Документы, поступившие на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, помещаются в одно дело правоустанавливающих документов. Такое дело идентифицируется условным номером, присвоенным первому договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в подразделе III-4 раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства.

Для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, передает застройщик. Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенная копия этого разрешения должны быть переданы застройщиком в регистрационные органы не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

На основании части 4 ст. 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Пункт 2.1 введен Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ. Законодательное закрепление сроков государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости выступает гарантией защиты прав собственников и иных правообладателей.

Особенности государственной регистрации договора участия в долевом строительстве установлены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции от 9 июня 2005 г. N 82.

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору) вносится в подраздел III раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества. В указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "Особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (часть 3 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Положение части 3 ст. 13 распространяется на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г., и не распространяется на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Право залога на данный объект долевого строительства прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Пункт 3.1 введен Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ. Он устанавливает дополнительные основания отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. С учетом обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к основаниям отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве относятся случаи, при которых:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

зарегистрирован другой договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

отсутствует договор поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд.

На основании п. 4 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон такого договора с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

2) неисполнения застройщиком обязанностей по передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей по информированию участника долевого строительства о прекращении поручительства и заключении другого договора поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон договора участия в долевом строительстве в течение одного рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.

Статья 25.2. Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства

Комментарий к статье 25.2

Для целей комментируемой статьи необходимо разъяснить основные термины и определения, применяемые в нормативных правовых актах по вопросу оформления прав граждан на земельные участки, предоставленные до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Территориальные границы земельного участка как объекта права собственности определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК РФ);

допустимое расхождение площадей - разница между фактической площадью земельного участка и площадью, указанной в документе о праве на земельный участок, в пределах нормативной точности межевания - величины допустимого расхождения указанных площадей при межевании (п. 16 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г., п. 11.2 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 8 апреля 1996 г.);

кадастровый паспорт земельного участка - выписка из государственного земельного кадастра (ГЗК), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения об определенном земельном участке, содержащиеся в ГЗК;

кадастровый учет текущих изменений - внесение в ГЗК сведений об изменении отдельных характеристик (уточнение значения площади и прохождения границ) учтенного земельного участка;

межевание земельного участка (далее - межевание) - работы по установлению на местности границ земельного участка с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения (часть первая ст. 17 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве");

правоустанавливающий документ - документ, являющийся в соответствии с законодательством Российской Федерации основанием возникновения у граждан имущественных прав на земельные участки (п. 1 ст. 25 ЗК РФ, ст. 8 ГК РФ, п. 1 ст. 17, п. 2 комментируемой статьи);

предельные минимальные размеры земельных участков - минимальные размеры земельных участков, установленные в соответствии с законами Московской области или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, исходя из ст. 33 и п. 4 ст. 85 ЗК РФ, ст. 27 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

В период с 2006 по 2008 г. был принят ряд федеральных законов, значительно упростивших процедуру оформления прав собственности на земельные участки граждан: от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки", от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с положениями комментируемой статьи государственная регистрация права гражданина в упрощенном порядке проводится в случае, если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

При этом гражданин обращается с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, если указанный участок предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

Для государственной регистрации прав граждан на земельные участки представляются следующие документы:

заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок;

документы, удостоверяющие личность заявителя или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;

документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере, равном 100 рублей (подп. 20.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);

правоустанавливающий документ на земельный участок. В качестве правоустанавливающего документа может быть представлен один из следующих документов:

а) акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент издания;

б) акт (свидетельство) о праве на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

в) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства). Форма выписки установлена Приказом Федеральной регистрационной службы от 29 августа 2006 г. N 146;

г) иные документы, устанавливающие или удостоверяющие право такого гражданина на данный земельный участок (решение суда и др.);

кадастровый паспорт земельного участка.

При этом отсутствие в кадастре сведений о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, в объеме, необходимом в соответствии с ч. 4 ст. 14 Закона N 221-ФЗ (в том числе отсутствие координат характерных точек границ такого участка), не является основанием для отказа в выдаче (направлении) кадастрового паспорта такого объекта недвижимости. Отсутствие кадастровых сведений о таком объекте недвижимости в указанном объеме не может являться основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав на такой объект недвижимости или сделок с ним либо для отказа в осуществлении данной государственной регистрации.

В случае отсутствия кадастрового паспорта земельного участка (сведений о ранее учтенном земельном участке) необходимо будет осуществить кадастровый учет земельного участка. Для этого потребуется провести его межевание и постановку на кадастровый учет.

Правоустанавливающие документы предоставляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник. В случае утери оригинала документа возможно предоставление его архивной копии. Архивные копии актов о предоставлении земельных участков должны быть заверены подписью заведующего архивом и гербовой печатью организации (п. 10.2.13 Основных правил работы ведомственных архивов, утвержденных Приказом Главархива СССР от 5 сентября 1985 г. N 263), а иные копии - подписью руководителя или уполномоченного на то лица и печатью организации. На копии указывается дата ее выдачи и делается отметка о том, что подлинный документ находится в данной организации (Указ Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1983 г. N 9779-X "О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан").

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность, как, например, земельные участки, изъятые из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ), земельные участки из состава земель лесного фонда, которые находятся в федеральной собственности (ст. 19 ЛК РФ) и другие.

Комментируемой статьей также упрощена процедура оформления прав на земельные участки в случае перехода в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение. В этих случаях на регистрацию представляются: свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение; один из документов (комментарий к настоящей статье), удостоверяющий право гражданина - любого прежнего собственника здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

Пунктом 6 комментируемой статьи установлено, что истребование дополнительных документов, не указанных в настоящей статье, не допускается. Данная норма является императивной.

Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества

Комментарий к статье 25.3

С 1 сентября 2006 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (далее - Закон N 93-ФЗ), который регламентировал порядок государственной регистрации прав собственности на некоторые объекты недвижимого имущества, в связи с чем комментируемый Закон дополнен ст. 25.3 "Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества".

Комментируемая статья Закона о регистрации является специальной и определяет перечень объектов недвижимого имущества, на которые распространяется действие данной нормы.

К таким объектам относятся:

1) объекты недвижимого имущества, для строительства или реконструкции которых не требуется выдачи разрешения на строительство.

В соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ разрешения на строительство не требуется, в частности, в случаях строительства гаража на земельном участке, предоставленному физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства или дачного хозяйства, строительства киосков, навесов, строений и сооружений вспомогательного характера;

2) объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства;

3) объекты индивидуального строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебном земельном участке).

Объектом индивидуального жилищного строительства с учетом ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

В соответствии со ст. 25.3 Закона о регистрации для государственной регистрации права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества гражданин к документам, представляемым в соответствии с п. 4 ст. 16 Закона о регистрации, должен представить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества. Представления документа на земельный участок не требуется, если право заявителя на этот участок ранее зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.

Кроме того, п. 2 комментируемой статьи предусматривает, что обязательным приложением к указанным выше документам является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен заявленный на государственную регистрацию объект недвижимого имущества.

Представления кадастрового паспорта земельного участка не требуется в следующих случаях:

1) право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке;

2) земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ земельного участка;

3) для строительства, реконструкции создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества, для строительства которого не требуется выдачи разрешения на строительство либо земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ земельного участка.

Необходимо отметить, что п. 3 комментируемой статьи определен документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимого имущества на земельном участке, предназначенном для садоводства, дачного хозяйства, либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества, в отношении которого в соответствии с законодательством не нужно разрешение на строительство и реконструкцию, а также содержащим описание недвижимого имущества. Таким документом является декларация.

В соответствии с п. 4 ст. 18 комментируемого Закона форма декларации об объекте недвижимого имущества устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Форма декларации утверждена Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 августа 2006 г. N 232 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества".

Все сведения в декларацию вносит гражданин сам.

В соответствии с комментируемой ст. 25.3 для оформления права собственности на объект индивидуального жилищного строительства необходимо представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие факт его создания и содержащие описание объекта недвижимого имущества. Такими документами являются кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию либо разрешение на строительство, если объект является объектом незавершенного строительства.

До 1 января 2010 г. кадастровый паспорт будет являться единственным документом, подтверждающим факт возведения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и содержащим его описание.

Законодатель в комментируемой статье определяет закрытый перечень документов, которые необходимо представить при государственной регистрации права собственности на один из указанных в п. 1 данной статьи объектов недвижимого имущества в качестве основания для такой регистрации. Закрытость данного перечня подтверждает п. 5 комментируемой статьи, согласно которому для такой государственной регистрации не допускается истребование дополнительных документов, кроме уже указанных в этой статье.

Кроме того, в ст. 17 Закона законодателем одновременно были заложены нормы, не допускающие возможности истребования документов, представление которых необходимо в рамках общего порядка государственной регистрации прав.

В частности, п. 3 ст. 17 Закона исключает применение положений данного Закона, устанавливающих общие основания для государственной регистрации прав (т.е. общий перечень документов, являющихся основаниями для государственной регистрации прав), относительно государственной регистрации прав в соответствии с комментируемой статьей. При этом с учетом новой редакции абзаца 10 п. 1 указанной статьи перечисленные в данном абзаце документы необходимо представлять только при осуществлении государственной регистрации прав по установленным этим пунктом основаниям.

Согласно ст. 333.33 НК РФ до 1 января 2007 г. размер пошлины для граждан составлял 500 рублей. С 1 января 2007 г. с учетом пп. 20.2 п. 1 данной статьи размер такой пошлины за государственную регистрацию права собственности гражданина на создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, объект недвижимого имущества составляет уже 100 рублей.

Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Комментарий к статье 26

Одним из распространенных правовых действий с недвижимостью является аренда недвижимого имущества. В соответствии со ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору по договору аренды имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Пункт 1 комментируемой статьи указывает на то, что государственная регистрация аренды происходит посредством регистрации самого договора аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Статья 609 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Статья 651 ГК РФ уточняет, что договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в случае, если заключен на срок более одного года. Статья 26 ЗК РФ говорит о необязательности государственной регистрации договора аренды земельного участка в том случае, если он заключен на срок менее года.

Подать заявление и пакет необходимых документов в целях государственной регистрации договора аренды в приемную Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии может одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" все объекты недвижимого имущества подлежат постановке на кадастровый учет. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, представляются в виде кадастровых паспортов объектов недвижимости.

Пункт 2 комментируемой статьи указывает на необходимость приложения к договору аренды земельного участка (участка недр) кадастрового паспорта этого участка с указанием на нем части, сдаваемой в аренду, а п. 3 - на необходимость приложения к договору аренды зданий, сооружений, помещений в них или части помещений кадастровых паспортов соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Регистрация договора аренды осуществляется путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества.

Статья 27. Государственная регистрация сервитутов

Комментарий к статье 27

Статья 274 ГК РФ устанавливает такой вид вещного права, как сервитут, который представляет собой право ограниченного пользования земельным участком, обременяющее чужой земельный участок и устанавливаемое либо по соглашению между собственниками по требованию одного из них, либо по соглашению между собственником и землепользователем или землевладельцем. Сервитут необходим для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, обеспечения водоснабжения и мелиорации, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут по аналогии с иными вещными правами (арендой, ипотекой) на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в виде ограничения (обременения) земельного участка и вступает в силу после такой регистрации. Наличие зарегистрированного в установленном порядке сервитута имеет существенное значение при совершении сделок с земельными участками, например при переходе права собственности на земельный участок покупатель будет уведомлен об ограничении в использовании приобретаемого земельного участка. Статья 23 ЗК РФ закрепляет два вида сервитута - публичный и частный.

В соответствии с п. 1 комментируемой статьи заявителем при государственной регистрации сервитута может быть либо собственник земельного участка, либо лицо, в пользу которого установлен сервитут, но последний в обязательном порядке должен представить соглашение о сервитуте. Основаниями для регистрации частного сервитута могут быть либо соглашение между лицами, владеющими смежными земельными участками, либо решение суда об установлении сервитута. При регистрации публичного сервитута основанием является заявление органа государственной власти или органа местного самоуправления с представлением надлежащим образом заверенной копии решения об установлении сервитута на земельный участок. Обязательным приложением к документам - основаниям и заявлениям является кадастровый паспорт, на котором обозначена сфера действия сервитута или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

В документах об установлении сервитутов должны быть указаны его наименование и содержание, площадь распространения сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого установлен сервитут, и кадастровый номер участка, на котором он установлен, дата начала сервитута, срок, на который он установлен (при временном сервитуте), плата за пользование чужим участком (если она установлена). Документы, представленные на регистрацию, должны быть заверены собственниками (владельцами, пользователями, арендаторами) обоих соседних участков. Прекращение сервитута также подлежит государственной регистрации. Об этом вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр прав.

Статья 28. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда

Комментарий к статье 28

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ, п. 1 ст. 17 Закона вступившие в законную силу решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции (судебные акты) являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами третейского соглашения (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации"). В третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом.

Требования к содержанию решений судов и порядку их вступления в законную силу установлены ст. 198, 209, 329, 335, 367, 375, 391 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 170, 180, 195, 271, 307 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение третейского суда исполняется сторонами третейского соглашения добровольно в порядке и сроки, которые установлены в данном решении. Если в решении третейского суда срок не установлен, то оно подлежит немедленному исполнению.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании судебного акта осуществляется при наличии ряда условий:

вступления судебного акта в законную силу;

наличия в судебном акте описания объекта, указания правообладателя и вида подлежащего государственной регистрации права;

указания в мотивировочной или резолютивной части судебного акта предписания о государственной регистрации права лица, в пользу которого принято решение суда.

Пункт 1 определяет исчерпывающий перечень оснований, по которым государственный регистратор вправе отказать в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда. В государственной регистрации прав может быть отказано в следующих случаях:

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не допускается, поскольку такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

Согласно п. 2 ст. 28 Закона в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества.

Комментируемый пункт определяет обязанность судебных органов направлять в трехдневный срок копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Законодателем также закреплены особенности государственной регистрации ограничений (обременений) прав на основании судебных актов.

Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится без уплаты государственной пошлины.

Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя.

Настоящий пункт содержит правовые предписания об обязательном информировании органов по государственной регистрации в отношении граждан, ограниченных в дееспособности, признанных недееспособными, а также лиц, находящихся под опекой или попечительством либо несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, оставшихся без родительского попечения (например, родители признаны судом недееспособными, длительно отсутствуют в служебной командировке).

Объем правосубъектности граждан имеет существенное значение при определении прав и обязанностей участников сделок, правомочий в отношении объектов имущества, а также юридических последствий совершаемых ими действий.

В соответствии со ст. 30 ГК РФ дееспособность граждан ограничивается в судебном порядке при наличии двух условий: злоупотребление спиртными напитками или наркотическими средствами; тяжелое материальное положение семьи, связанное с названными злоупотреблениями. Над гражданами, ограниченными в дееспособности, устанавливается попечительство, и совершать сделки по распоряжению имуществом, получать заработную плату (пенсию, стипендию) и иные виды доходов, а также распоряжаться ими они могут только с согласия попечителя.

Согласно ст. 29 ГК РФ гражданин может быть признан судом недееспособным при наличии двух условий: психического расстройства; невменяемости (неспособности гражданина понимать значения своих действий или руководить ими). Над недееспособными гражданами устанавливается опека, и все сделки от их имени совершает опекун.

Опека и попечительство предусмотрены для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан, которые по возрасту или состоянию здоровья не могут сами участвовать в гражданско-правовых отношениях, а в отношении несовершеннолетних также и в целях их воспитания (п. 1 ст. 31 ГК РФ).

В соответствии с Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденными Приказом Федеральной регистрационной службы от 7 июня 2007 г. N 112, при поступлении копии вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным, в графу "Особые отметки" непогашенного листа записи подраздела II-1 Единого государственного реестра прав, на котором зарегистрировано право собственности названного гражданина, рекомендуется внести следующую запись:

слова "Ограничен в дееспособности" или "Признан недееспособным";

наименование суда;

реквизиты вступившего в законную силу решения суда;

дату поступления вступившего в законную силу решения суда;

номер книги учета входящих документов и номер записи в этой книге, под которым в ней зарегистрировано данное решение.

При поступлении сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, в графу "Особые отметки" непогашенного листа записи подраздела II-1 Единого государственного реестра прав, на котором зарегистрировано право собственности гражданина, членами семьи которого являются указанные лица, рекомендуется внести следующую запись:

слова "Проживающий... (Ф.И.О. члена семьи) находится под опекой", или "Проживающий... (Ф.И.О. члена семьи) находится под попечительством", или "Проживающий... (Ф.И.О. несовершеннолетнего члена семьи) остался без родительского попечения";

наименование органа опеки и попечительства;

реквизиты поступившего документа, содержащего указанные сведения;

дату поступления данного документа;

номер книги учета входящих документов и номер записи в этой книге, под которым в ней зарегистрирован указанный документ.

Нормативные установления п. 4 ст. 28 Закона призваны обеспечить создание дополнительных гарантий безопасности для участников рынка недвижимости, а также защиту конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты недвижимого имущества.

Статья 29. Государственная регистрация ипотеки

Комментарий к статье 29

Для уяснения норм законодательства, посвященных государственной регистрации ипотеки, нам представляется целесообразным рассмотреть понятие ипотеки как разновидности залога.

Договор об ипотеке, или залоге недвижимого имущества, представляет собой сделку, в которой одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке (п. 1 ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ, далее - ФЗ "Об ипотеке").

Разновидности ипотеки:

1) ипотека в силу договора, как подвид здесь можно отметить последующую ипотеку;

2) ипотека в силу закона. Необходимо отметить, что данный вид залога возникает в следующих случаях:

при отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (ст. 586 ГК РФ), в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК РФ);

при ипотеке земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.1 ФЗ "Об ипотеке");

при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 ФЗ "Об ипотеке").

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (п. 2 ст. 20 ФЗ "Об ипотеке").

При государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 20 Закона "Об ипотеке").

Понятие последующей ипотеки закреплено в п. 1 ст. 43 ФЗ "Об ипотеке" - имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества (п. 1 ст. 44 ФЗ "Об ипотеке").

В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

В случае, когда сторонами предшествующего и последующего договоров об ипотеке являются не одни и те же лица, при проведении государственной регистрации последующей ипотеки необходимо учитывать в том числе следующее:

последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке (п. 2 ст. 43 ФЗ "Об ипотеке");

если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (п. 2 ст. 43 ФЗ "Об ипотеке").

Независимо от того, кто является сторонами предыдущего и последующего договоров об ипотеке, заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается (п. 5 ст. 43 ФЗ "Об ипотеке").

Особенностью данного вида залога (ипотеки) является его предмет - недвижимое имущество (земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Практика арбитражных судов исходит из того, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ о договоре ипотеки)).

Вопрос сохранения ипотеки в том случае, если первоначально предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, который впоследствии был закончен строительством, также разрешен в информационном письме Президиума ВАС РФ о договоре ипотеки. Так, в п. 1 указанного письма разъяснено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

В случае если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием (п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ о договоре ипотеки).

В отношении ипотеки как одного из видов обременения объектов недвижимого имущества, требующего государственной регистрации, необходимо определить перечень нормативно-правовых актов, которые регулируют совершение соответствующих регистрационных действий.

В первую очередь это отдельный нормативный акт, который посвящен залогу недвижимого имущества, - ФЗ "Об ипотеке". Возможность установления специальных правил регистрации ипотеки указанным Законом закреплена в п. 5 комментируемой статьи.

Особенности государственной регистрации ипотеки отражены также в следующих документах:

Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 14 сентября 2006 г. N 293 "Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Административный регламент);

Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" (далее - Инструкция о регистрации ипотеки);

Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Правила ведения ЕГРП).

В силу п. 1 ст. 20 ФЗ "Об ипотеке", конкретизирующего положения комментируемого Закона, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке было необходимо до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С 1 ноября 2005 г. договор об ипотеке может быть нотариально удостоверен по соглашению сторон.

Примерный перечень документов, прилагаемых к заявлению о государственной регистрации ипотеки в силу договора, содержит ФЗ "Об ипотеке", конкретизированный перечень документов изложен в разделе II Инструкции о регистрации ипотеки, в котором указано, что на государственную регистрацию ипотеки представляются:

1) совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а в случае государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, - заявление залогодателя или залогодержателя (п. 1 ст. 20 Закона "Об ипотеке");

2) подлинный платежный документ об уплате государственной пошлины и его копия;

3) документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления);

4) подлинники или нотариально удостоверенные копии (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо);

5) подлинник и копия документов, подтверждающих факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, о государственной регистрации изменений, внесенных в учредительные документы юридических лиц, об изменении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, документа, подтверждающего постановку юридического лица на налоговый учет (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо) (п. 4 ст. 16 Закона, п. 18 Правил ведения ЕГРП);

6) подлинники и копии документов, подтверждающих полномочия лица, имеющего право в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности, в том числе выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо);

7) подлинник нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, и ее копия, подтверждающая полномочия представителя физического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (если стороной договора является физическое лицо);

8) подлинник нотариально удостоверенной доверенности или подлинник иного предусмотренного законом и оформленного надлежащим образом документа или нотариально удостоверенная копия названных доверенности или иного документа, а также копия указанных доверенности или документа (для приобщения к делу правоустанавливающих документов), подтверждающих полномочия представителя юридического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (если данный представитель не имеет права в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности);

9) подлинники и копии кадастрового плана земельного участка и (или) плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверенные органом (организацией), осуществляющим учет объектов недвижимого имущества (представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);

10) подлинники договора об ипотеке, заключаемого в простой письменной форме (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов), или подлинник нотариально удостоверенного договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки), а также его копия (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

11) подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложения (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке), в том числе являющихся обязательным приложением к договору об ипотеке предприятия: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также отчета об оценке имущества, относящегося к предприятию, если проведение оценки обязательно в силу закона;

12) подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

13) подлинник или нотариально удостоверенная копия, а также копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов) лицензии на управление ипотечным покрытием, подлинник и копия правил доверительного управления ипотечным покрытием (при государственной регистрации ипотеки, обеспечивающей требования, составляющие такое ипотечное покрытие) (п. 4.1 ст. 20 ФЗ "Об ипотеке");

14) подлинники и копии выписки из реестра паевых инвестиционных фондов, выданной в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" порядке;

15) подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

Если в регистрирующем органе (в деле правоустанавливающих документов) уже имеются копии учредительных документов юридического лица, документа, подтверждающего факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, документа, подтверждающего постановку юридического лица на налоговый учет, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица.

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию ипотеки представляются и иные документы (п. 2 ст. 17 комментируемого Закона), в том числе:

1) письменное согласие всех собственников объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора об ипотеке и находящегося в общей совместной собственности (п. 1 ст. 7 ФЗ "Об ипотеке");

2) нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора об ипотеке объекта недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 СК РФ), либо документ, подтверждающий, что данный объект, который в соответствии со ст. 34 СК РФ может быть отнесен к совместному имуществу супругов, не находится в их совместной собственности (соглашение супругов о разделе общего имущества или решение суда о разделе такого имущества или об определении долей супругов - ст. 38 СК РФ, нотариально удостоверенный брачный договор - ст. 40 СК РФ);

3) согласие или разрешение другого лица или органа, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется такое согласие или разрешение (п. 3 ст. 6 ФЗ "Об ипотеке"), в том числе:

4) разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 3 ст. 6, п. 5 ст. 74 ФЗ "Об ипотеке", п. 4 ст. 292 ГК РФ);

5) согласие собственника на ипотеку имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ);

6) доверенность на заключение договора об ипотеке (п. 1 ст. 182, ст. 185 ГК РФ) (нотариально удостоверенная в случаях, указанных в п. 2 ст. 185 ГК РФ).

Подлинники представленных на государственную регистрацию документов, не предназначенных в соответствии с законом для помещения в дело правоустанавливающих документов, после государственной регистрации ипотеки возвращаются заявителям.

В пункте 2 комментируемой статьи указаны частные случаи, когда в регистрации ипотеки должно быть отказано, помимо общих оснований отказа в регистрации, установленных ст. 20 комментируемого Закона:

если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации;

если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу норм комментируемого Закона, а также Правил ведения ЕГРП, в случае если государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

Принимая решение о приостановлении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных препятствий к проведению государственной регистрации.

В день принятия решения о приостановлении регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, почтовым извещением отправляет по адресам, указанным в заявлениях, оригинал письма о приостановлении государственной регистрации. Стороны договора или их представители имеют право получить копию данного письма в приемной органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена не более чем на один месяц при:

непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, необходимых для государственной регистрации (перечень был приведен выше);

несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

необходимости проверки подлинности представленных документов (п. 2 ст. 21 Закона).

Инициатива приостановления государственной регистрации может принадлежать и самим заявителям. Так, по просьбе правообладателя или сторон сделки государственная регистрация может быть приостановлена на срок, указанный в заявлении, но не более чем на три месяца. Заявление должно содержать срок и причины приостановления регистрации. Документального подтверждения причин не требуется. Подача такого заявления прерывает течение срока государственной регистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, в дальнейшем не засчитывается (п. 3 ст. 19 Закона о регистрации).

Пунктом 3 комментируемой статьи установлено, что при государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

В свою очередь, ФЗ "Об ипотеке" предъявляет дополнительные требования к содержанию договора об ипотеке: в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке").

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (п. 2 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке").

Что касается оценки заложенного имущества, то по общему правилу оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Пунктом 4 комментируемой статьи закреплена норма, в соответствии с которой регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда. Аналогичные положения воспроизводятся в ст. 25 ФЗ "Об ипотеке".

Под закладной понимается именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой (п. 2 ст. 13 комментируемого Закона).

В соответствии с п. 1 ст. 13 ФЗ "Об ипотеке" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено данным Законом.

В соответствии с п. 4 ст. 13 Закона "Об ипотеке" составление и выдача закладной не допускаются, если:

предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс, леса, право аренды данного имущества;

ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 5 ст. 13 ФЗ "Об ипотеке").

Закладная выдается первоначальному залогодержателю после государственной регистрации ипотеки (п. 5 ст. 13 ФЗ "Об ипотеке").

К моменту представления на государственную регистрацию договора об ипотеке и закладной последняя должна удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 ФЗ "Об ипотеке", за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки (п. 3 ст. 20 ФЗ "Об ипотеке").

В соответствии с п. 3 ст. 22 ФЗ "Об ипотеке" регистрирующий орган обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных п. 2 ст. 22, а также подп. 10 и 13 п. 1 ст. 14 ФЗ "Об ипотеке", т.е. данных о:

наименовании регистрирующего органа;

дате и номере государственной регистрации ипотеки;

месте государственной регистрации ипотеки (согласно п. 20 Инструкции);

сведениях, указанных в подп. 10 п. 1 ст. 14 ФЗ "Об ипотеке";

дате выдачи закладной первоначальному залогодержателю (которая соответствует дате внесения данных в закладную и заверения их государственным регистратором).

Названные данные заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью регистрирующего органа (п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке).

Все листы закладной составляют единый документ, они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (п. 3 ст. 14 ФЗ "Об ипотеке").

При погашении регистрационной записи об ипотеке необходимо учитывать следующие положения ФЗ "Об ипотеке":

в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается (ст. 42 ФЗ "Об ипотеке");

ипотека прекращается в случае прекращения права собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации (ст. 41 ФЗ "Об ипотеке").

В случаях если в свидетельство о государственной регистрации права, выданное правообладателю (залогодателю), была внесена запись о зарегистрированной ипотеке, после прекращения ипотеки правообладателю по его заявлению (с приложением документа об уплате государственной пошлины) может быть выдано новое свидетельство о государственной регистрации права, не содержащее записи о наличии зарегистрированной ипотеки.

Статья 29.1. Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом

Комментарий к статье 29.1

Комментируемая статья введена Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ.

Общий порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставления иных документов не требуется. Отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Неправомерное погашение регистрационной записи об ипотеке влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 28 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Содержание ст. 29.1 Закона представляется необходимым анализировать во взаимосвязи с положениями гражданского законодательства, определяющего порядок и правовые последствия ликвидации юридических лиц.

В соответствии со ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Юридическое лицо может быть ликвидировано:

по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;

по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией, в том числе общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом, деятельности, противоречащей ее уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

Решением суда о ликвидации юридического лица на его учредителей (участников) либо орган, уполномоченный на ликвидацию юридического лица его учредительными документами, могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации юридического лица.

Юридическое лицо, за исключением казенного предприятия, учреждения, политической партии и религиозной организации, ликвидируется также вследствие признания его несостоятельным (банкротом). Государственная корпорация или государственная компания может быть ликвидирована вследствие признания ее несостоятельной (банкротом), если это допускается федеральным законом, предусматривающим ее создание. Фонд не может быть признан несостоятельным (банкротом), если это установлено законом, предусматривающим создание и деятельность такого фонда.

Особенности ликвидации унитарных предприятий определены ст. 35 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Унитарное предприятие может быть ликвидировано по решению собственника его имущества либо по решению суда по основаниям и в порядке, которые установлены ГК РФ и иными федеральными законами. В случае принятия решения о ликвидации унитарного предприятия собственник его имущества назначает ликвидационную комиссию. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами унитарного предприятия. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого унитарного предприятия выступает в суде. Если при проведении ликвидации государственного или муниципального предприятия установлена его неспособность удовлетворить требования кредиторов в полном объеме, руководитель такого предприятия или ликвидационная комиссия должны обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании государственного или муниципального предприятия банкротом.

В главе VII Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" закреплены особенности признания ликвидируемой кредитной организации и отсутствующей кредитной организации банкротом.

Основанием для подачи заявления о признании ликвидируемой кредитной организации банкротом является недостаточность стоимости имущества кредитной организации для удовлетворения требований кредиторов. Заявление о признании банкротом вправе подать кредиторы кредитной организации и Банк России. В соответствии с п. 3 ст. 51 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" ликвидационная комиссия (ликвидатор) ликвидируемой кредитной организации обязана (обязан) в десятидневный срок обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании ликвидируемой кредитной организации банкротом. Арбитражный суд должен назначить рассмотрение дела о признании ликвидируемой кредитной организации банкротом не позднее чем через один месяц после вынесения арбитражным судом определения о принятии указанного заявления.

В случаях если кредитная организация - должник - фактически прекратила свою деятельность, отсутствует или если установить ее место нахождения и место нахождения ее руководителей не представляется возможным, заявление о признании такой кредитной организации банкротом может быть подано конкурсным кредитором, уполномоченным органом, а также Банком России независимо от размера кредиторской задолженности.

Арбитражный суд в 30-дневный срок со дня принятия к производству заявления о признании отсутствующей кредитной организации банкротом принимает решение о признании отсутствующей кредитной организации - должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Конкурсным управляющим отсутствующей кредитной организации - должника утверждается агентство. Решение арбитражного суда о признании банкротом отсутствующей кредитной организации направляется в Банк России, а также в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, который вносит в Единый государственный реестр юридических лиц запись о том, что кредитная организация находится в процессе ликвидации.

Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

Комментарий к статье 30

Согласно ст. 1012 ГК РФ договор доверительного управления - это договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к управляющему, и последний обязан во всех сделках с третьими лицами указывать, что он действует в качестве доверительного управляющего, т.е. подчеркивая тем самым, что данная сделка совершается не в его личных интересах, а в интересах третьего лица. Несмотря на это, доверительный управляющий не является представителем, поскольку не являются представителями лица, действующие хотя и в чужом интересе, но от своего имени. Это позволяет относить доверительное управление к видам ограничения (обременения) права собственности.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

Порядок заключения, исполнения и прекращения договора установлен в гл. 53 ГК РФ. Наибольшее значение для соблюдения процедуры государственной регистрации передачи недвижимости от собственника к управляющему при заключении договора имеет ст. 1017 ГК. Она включает в себя два важнейших требования к форме договора доверительного управления недвижимостью: а) его форма должна соответствовать форме договора продажи недвижимости; б) передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности. Несоблюдение этих двух требований влечет за собой недействительность договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Статья 1013 ГК РФ исключает возможность передачи в доверительное управление объектов иных вещных прав, нежели права собственности. В таком положении находится государственное или муниципальное имущество, переданное в хозяйственное ведение или оперативное управление унитарному предприятию или учреждению. Указанное имущество может стать предметом договора доверительного управления только после прекращения по основаниям, предусмотренным законом, названных вещных прав на него и возврата собственнику.

Государственной регистрации подлежит не сам договор, а передача недвижимого имущества в доверительное управление. С точки зрения процедуры она аналогична государственной регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости и начинается с подачи учредителем управления и доверительным управляющим заявления о регистрации передачи имущества в доверительное управление. К заявлениям должны быть приложены подписанные оригинал договора и акт приема-передачи имущества, а также оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности учредителя управления на передаваемое в управление имущество.

В процессе регистрации передачи в доверительное управление предприятия к акту или иному документу о его передаче должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований (ст. 561 и 563 ГК РФ).

Удостоверяется государственная регистрация штампом регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание договора доверительного управления имуществом (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Доверительное управление может быть учреждено при: необходимости управления недвижимым имуществом подопечного, лица, над которым установлено попечительство в форме патронажа, лица, признанного безвестно отсутствующим, умершего.

Во всех указанных случаях в органы регистрации прав должны быть представлены документы о назначении конкретного лица опекуном, попечителем, решение органа опеки и попечительства о назначении управляющего и др.

Что касается возможности управляющего распоряжаться имуществом учредителя, то она возникает после государственной регистрации передачи такого имущества в управление. Законом определено, что распорядиться недвижимостью возможно только в случае, если это прямо предусмотрено в договоре.

Опека и попечительство устанавливаются над гражданином:

опека - над малолетними в возрасте до 14 лет, над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства;

попечительство - над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет; над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

Попечитель в отличие от опекуна непосредственно в сделки не вступает. В соответствии с п. 2 ст. 33 ГК РФ он лишь дает согласие на совершение самим подопечным сделок по распоряжению его недвижимостью.

Обязательного проведения государственной регистрации передачи недвижимости опекуну как вида ограничения (обременения) права собственности подопечного не требуется.

Однако это не исключает возможности проведения государственной регистрации опеки добровольно, по заявлению органов опеки и попечительства или опекуна, что позволило бы избежать случаев совершения опекуном сделок по распоряжению имуществом подопечного от своего имени и в своих интересах, а также совершения самим подопечным либо его незаконными представителями.

В случае регистрации опеки необходимо учитывать, что она может быть проведена лишь в случае, если право собственности (иное вещное право) на недвижимость самого подопечного зарегистрировано.

Регистрация сделок, совершаемых опекуном с недвижимостью подопечного, в отличие от добровольной регистрации передачи недвижимости под опеку, обязательна.

Одним из основных документов в этом случае будет согласие органа опеки и попечительства на совершение конкретной сделки по отчуждению недвижимого имущества подопечного. Заявление на осуществление государственной регистрации подается в регистрирующий орган от имени подопечного.

Подтверждением полномочий опекуна является опекунское удостоверение либо постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении его опекуном.

Согласно ст. 40 ГК РФ опека над совершеннолетним гражданином прекращается после вынесения судом решения о признании его дееспособным, а над малолетним - по достижении последним 14-летнего возраста. В этом случае гражданин, осуществлявший обязанности опекуна, становится попечителем несовершеннолетнего без вынесения об этом дополнительного решения.

Попечительство над гражданином, признанным ограниченно дееспособным, прекращается после отмены ограничения дееспособности решением суда.

Попечительство над несовершеннолетними прекращается без особого решения по достижении несовершеннолетними 18 лет, также при вступлении их в брак и в других случаях приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия (п. 2 ст. 21 и ст. 27 ГК РФ).

Статья 30.1. Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю

Комментарий к статье 30.1

В соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях разграничения государственной собственности на землю:

а) к федеральной собственности относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;

земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук и созданных такими академиями наук организаций;

иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли;

б) к собственности субъектов Российской Федерации относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

в) к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

К собственности субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относятся земельные участки, указанные в пунктах "б", "в" и расположенные в границах этих субъектов Российской Федерации.

В соответствии с комментируемой статьей Правительством Российской Федерации Постановлением от 30 июня 2006 г. N 404 утвержден Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю.

Среди таких документов:

1) заявление о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок, содержащее указание на нормативный акт, являющийся основанием для регистрации права собственности на земельный участок;

2) правоустанавливающие документы на земельный участок (копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, изданного в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания, кадастровый план земельного участка, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают предоставление земельного участка органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, органу государственной власти субъекта Российской Федерации, органу местного самоуправления, казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданным органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или их предшественниками) - в случае если основанием для регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок является принадлежность земельного участка органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, органу государственной власти субъекта Российской Федерации, органу местного самоуправления, казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданным органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

Представления указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3) правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый паспорт земельного участка, подтверждающий нахождение объекта недвижимого имущества на данном земельном участке, - в случае если основанием для регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок является нахождение на данном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Представления указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) иные документы - в случаях, установленных федеральными законами.

По общему правилу право распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, оставлено за органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Однако существует два исключения из этого правила.

Они касаются, во-первых, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации. Распоряжение названными земельными участками осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.

Во-вторых, исключение из общего правила установлено в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге. Распоряжение такими земельными участками осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов РФ, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.

Права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ и уставами муниципальных образований, - население непосредственно, органы местного самоуправления могут в интересах населения устанавливать условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования.

Статья 30.2. Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него

Комментарий к статье 30.2

ГК РФ предусмотрено право собственника на отказ от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ).

При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в заявительном порядке. Поэтому прекращение права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него осуществляется на основании заявления собственника земельного участка.

К заявлению должен быть приложен правоустанавливающий документ на земельный участок.

Если право собственности на такой земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном комментируемым Законом порядке, то представления правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется. Не требуется также и представления кадастрового паспорта такого земельного участка.

В случае отказа собственника от права собственности на земельный участок при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него, которое ранее не было зарегистрировано в Едином реестре прав, правила ст. 6 (о государственной регистрации ранее возникшего права) комментируемого Закона не применяются. То есть права на земельный участок могут быть не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в течение пяти дней с даты государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него обязан направить уведомление об этом в орган государственной власти субъекта Российской Федерации, если такой земельный участок относится к собственности субъекта Российской Федерации, или в орган местного самоуправления, если такой земельный участок относится к собственности муниципального образования, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок.

Решение о прекращении права должно быть принято в месячный срок с момента получения заявления, его копия направляется заявителю.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580 об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей бесхозяйный земельный участок принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится. По истечении года со дня постановки такого участка на учет орган, уполномоченный управлять недвижимым имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот земельный участок. До признания права муниципальной собственности прежний собственник должен продолжать выполнять обязанности, вытекающие из права собственности на земельный участок: уплачивать земельный налог, нести бремя содержания принадлежащего ему земельного участка, поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнения, захламления и иные.

Глава V. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Статья 31. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 31

Органы, осуществляющие государственную регистрацию, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения регистрирующими органами возложенных на них обязанностей, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

Субъектами, которые несут ответственность за ущерб, причиненный незаконными действиями (бездействием), являются: органы, осуществляющие государственную регистрацию (государственные органы) и государственные регистраторы - федеральные государственные служащие.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также содержание записей, вносимых в Единый государственный реестр прав, кроме настоящего Закона определяются Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219, а также утвержденными Министерством юстиции РФ нормативными актами (правилами, инструкциями, методическими указаниями) о порядке государственной регистрации прав на отдельные виды недвижимого имущества.

Порядок исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определен Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 сентября 2006 г. N 293.

Согласно Административному регламенту заявители имеют право на обжалование действий или бездействия должностных лиц Росреестра, его территориальных органов в досудебном и судебном порядке. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, обжалование отказов в государственной регистрации прав, уклонения от государственной регистрации прав осуществляются также в судебном порядке.

Контроль деятельности территориальных органов Росреестра осуществляет Росреестр, контроль деятельности Росреестра осуществляет Министерство экономического развития Российской Федерации. Заявители могут обжаловать действия или бездействие должностных лиц:

обособленных подразделений территориальных органов Росреестра - в территориальные органы Росреестра, Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии;

территориальных органов Росреестра - в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии;

Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - руководителю Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в Министерство экономического развития Российской Федерации;

руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в том числе в связи с непринятием основанных на законодательстве Российской Федерации мер в отношении действий или бездействия должностных лиц Росреестра и его территориальных органов, - в Министерство экономического развития Российской Федерации.

В пункте 2 комментируемой статьи идет речь об ответственности лиц, виновных в искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, уже зарегистрированных в установленном порядке. В роли лиц, виновных в названных нарушениях, могут выступать работники органов по государственной регистрации прав, иные физические, а также юридические лица. Если речь идет о государственных регистраторах, действует правило о возмещении причиненного ущерба за счет казны Российской Федерации. В тех же случаях, когда в искажении или утрате информации виновны иные физические или юридические лица, именно они отвечают за причиненный их действиями ущерб по общим правилам гражданско-правовой ответственности.

В пункте 2 комментируемой статьи в качестве лиц, имеющих право на возмещение материального ущерба, названа "какая-либо из сторон". При применении этого пункта следует иметь в виду, что ущерб должен возмещаться правообладателю, любой стороне в договоре, а также любому иному лицу, права и законные интересы которого нарушены соответствующими неправомерными действиями.

Под ущербом (убытками) понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы право не было нарушено (упущенная выгода). Принцип полного возмещения ущерба является общим для гражданско-правовой ответственности за причинение вреда и должен соблюдаться не только при возмещении ущерба за счет казны, но и во всех других случаях.

Регистрирующий орган несет ответственность за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" и ст. 24 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных" нарушение требований данных Законов влечет за собой дисциплинарную, гражданско-правовую, административную или уголовную ответственность. Лица, права и законные интересы которых нарушены в связи с разглашением информации ограниченного доступа или иным неправомерным использованием такой информации, вправе обратиться за судебной защитой с исками о возмещении убытков, компенсации морального вреда, защите чести, достоинства и деловой репутации.

К ответственности за неправомерное использование сведений о государственной регистрации прав могут быть привлечены не только регистрирующие органы и их работники, но и лица, получившие информацию в установленном порядке, в том числе органы государственной власти и местного самоуправления, правоохранительные органы, организации по техническому учету объектов недвижимости.

Ответственность за ущерб, причиненный органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, предусмотрена и другими законами, например ст. 28 Закона об ипотеке. В этой статье приведен примерный перечень конкретных незаконных действий (бездействия), которые служат основанием для наступления ответственности за причинение ущерба применительно к государственной регистрации ипотеки.

В этот перечень включены: необоснованный отказ в государственной регистрации ипотеки, а также во внесении исправлений в регистрационную запись, задержка в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока; государственная регистрация ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками; несоблюдение требований, относящихся к выдаче закладной, а также уклонение от выдачи закладной (ее дубликата); неправомерное погашение регистрационной записи; необоснованный отказ в предоставлении сведений о наличии регистрационной записи об ипотеке, а также выписки из нее.

Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение

Комментарий к статье 31.1

Комментируемая статья является относительно новой в Законе о регистрации. Она была введена Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в ст. 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В целях обеспечения более высокой степени защиты прав граждан на жилище, предотвращения негативных социальных последствий в связи с возможной утратой жилого помещения как собственником, так и добросовестным приобретателем комментируемой статьей введен особый порядок предоставления государством гарантии, имеющей компенсационный характер.

Комментируемая статья затрагивает такие ситуации, как приватизация жилых помещений с нарушением требований закона - без учета прав несовершеннолетних детей и лиц, имевших право пользования таким жилым помещением, но не проживавших в момент приватизации в них; когда приобретатель объекта недвижимого имущества возмездно приобрел такое имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, - т.е. являлся добросовестным приобретателем.

Бывший собственник, как и добросовестный приобретатель, имея законное право требовать возмещения причиненных убытков от виновного лица в связи с утратой прав на соответствующий объект недвижимости, может оказаться в ситуации, когда по объективным причинам сложно реально возместить такие убытки, к примеру, в связи с невозможностью установления местонахождения виновного лица либо в связи с отсутствием у такого лица имущества, на которое может быть обращено взыскание. В результате добросовестный приобретатель либо бывший собственник попадает в безвыходное положение (остается без денег и без имущества).

В таком случае собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

Если по независящим от пострадавшего лица причинам в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении ему вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению, то в этом случае выплачивается компенсация за утрату права собственности на жилое помещение.

Гарантия выплаты компенсации распространяется на любых лиц - граждан Российской Федерации, иностранных граждан, лиц без гражданства, юридических лиц.

Однако для выплаты такой компенсации необходимо наличие следующих условий:

лицо, претендующее на компенсацию, обращалось в суд с иском о возмещении вреда, причиненного в результате такой утраты жилого помещения;

своим решением суд обязал ответчика возместить данному лицу причиненный вред;

решение суда не было исполнено ответчиком;

по независящим от взыскателя вреда (убытков) причинам (т.е. несмотря на все предпринятые им усилия и принятые меры по обеспечению исполнения решения суда) указанное решение суда не было исполнено в принудительном порядке в течение года со дня начала исчисления срока предъявления исполнительного документа.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" при предъявлении к исполнению исполнительных листов, выдаваемых на основании судебных актов судов общей юрисдикции, арбитражных судов, указанный срок предъявления исчисляется со дня вступления судебного акта в законную силу, или со дня окончания срока, установленного при отсрочке или рассрочке его исполнения, либо со дня вынесения определения о восстановлении срока, пропущенного для предъявления исполнительного документа к исполнению, а в случаях, когда судебный акт подлежит немедленному исполнению, - со следующего дня после дня его вынесения.

Пунктом 2 комментируемой статьи устанавливается ограничение размера компенсации, так если размер реального ущерба превысит один миллион рублей, то пострадавшее лицо сможет получить компенсацию только в размере данной суммы.

Порядок выплаты компенсации за утрату права собственности на жилое помещение должен быть установлен Правительством РФ. Однако на данный момент соответствующее постановление Правительства РФ еще не принято.

Глава VI. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ И ПЕРЕХОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 32. Об организационных мерах по реализации настоящего Федерального закона

Комментарий к статье 32

Правительством Российской Федерации (Постановление от 9 апреля 2001 г. N 273) утверждена Федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве целей и задач Программы определены становление и поддержка системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации.

Сроки реализации данной Программы были разбиты на два этапа: первый этап - с 1 января 2001 г. по 31 декабря 2003 г., второй этап - с 1 января 2004 г. по 31 декабря 2006 г.

Уже на первом этапе реализации вышеназванной Программы во всех субъектах Российской Федерации были созданы учреждения юстиции по регистрации прав. Как правило, наряду с положениями об учреждениях юстиции по регистрации прав, актами, устанавливающими размер платы за государственную регистрацию и выдачу информации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации приняли региональные программы развития системы государственной регистрации прав. В этих программах наряду с другими положениями указывалось, каким образом вводится система государственной регистрации.

Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. N 1315 было утверждено Положение о Федеральной регистрационной службе (в настоящее время документ утратил силу).

В последующем Министерством юстиции утверждено Общее положение о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации (Приказ от 3 декабря 2004 г. N 183).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые установили формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.

В настоящее время положения комментируемой статьи практически утратили свое значение в связи с реализацией как абсолютного большинства ее положений, так и произошедших в последнее время изменений в законодательстве Российской Федерации.

Статья 33. О введении в действие настоящего Федерального закона

Комментарий к статье 33

Настоящий Федеральный закон вступил в силу 31 января 1998 г. С этого момента в силу вступили нормы, регламентирующие процедуру осуществления государственной регистрации и порядок ведения Реестра.

В соответствии с Федеральным законом от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" федеральному органу в области государственной регистрации предписано поэтапно до 1 января 2005 г. ввести систему органов по государственной регистрации.

Положения комментируемого Закона применяются только к тем правоотношениям, которые возникли после введения его в действие. Однако права и обязанности, возникшие после 31 января 1998 г. из действий, совершенных до этой даты (т.е. до введения в действие Закона), также регулируются комментируемым Законом.

1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которому все объекты недвижимости объединяются в единый кадастр объектов недвижимости.

До настоящего времени единый кадастр объектов недвижимости еще не создан. Переход к нему будет происходить постепенно и завершится в конце 2011 г. Положение Закона о создании единой федеральной информационной системы, в которую войдут государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях, начнет действовать с 1 января 2012 г.

На регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним уже предоставляются кадастровые паспорта, однако кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

С 1 марта 2009 г. вступили в силу положения Указа Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии".

Согласно Указу на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднены.

Перечень использованных нормативно-правовых актов